부산지방법원 2025타경101794. 부산 북구 구포동 용진스타티스 9층 902호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용하는 상태입니다. 소유자 안승진 씨는 2015년 거래가 109,061,350원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 7월 우리금융캐피탈의 가압류 20,260,967원이 등기됐고, 이 권리가 말소기준이 되어 강제경매가 진행됐습니다.
문제는 말소기준보다 약 4년 앞선 2021.08.26 전입·점유입니다. 임차인 권영우 씨는 2021.08.13 확정일자를 받고 2021.08.26 전입과 점유를 시작했으며, 보증금은 증액분을 포함해 105,000,000원입니다. 이 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 분석돼, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-178 용진스타티스 9층 902호 도로명: 부산광역시 북구 가람로48번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 902호 · 2014.12.04 준공 |
| 소유자 | 안승진 (2015.02.17 소유권이전, 거래가 109,061,350원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 / 20,766,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2025.07.09 우리금융캐피탈 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 권영우 씨의 임차권등기와 롯데캐피탈 가압류 등 등기상 권리는 매각으로 말소됩니다. 하지만 권영우 씨는 임차권등기보다 훨씬 앞선 2021.08.26에 전입과 점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도, 선행 대항력에 기초한 미반환 보증금 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권영우 | 902호 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.08.26 확정일자 2021.08.13 | 105,000,000원 2024.07.31 5,000,000원 증액 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 인수 22,912,000원 |
권영우 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 82,088,000원만 배당되고 나머지 22,912,000원은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 현재 최저가 84,000,000원보다 큽니다. 이런 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아질 뿐 전체 부담은 거의 줄지 않습니다.
| 회차 가정 | 가정 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 84,000,000원 | 22,912,000원 | 106,912,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 58,799,999원 | 47,658,401원 | 106,458,400원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 41,159,999원 | 64,980,881원 | 106,140,880원 |
확인된 최근 동일면적 실거래 금액이 없어 실질취득 106,912,000원이 시세보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다. 감정가 120,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없고, 반드시 실제 거래 가능한 가격과 실질취득액을 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 권영우 보증금 | 105,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 20,260,967원 | 0원 |
| 3. 우리금융캐피탈 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 4. 롯데캐피탈 가압류 | 11,636,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 보증금 부족분 22,912,000원은 매수인 예상 인수액입니다. 우리금융캐피탈과 롯데캐피탈의 합계 채권 31,897,786원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 북구 구포동 가람중학교 북측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·기존주택·교회 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가람중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 10층 건물의 9층이며, 엘리베이터·소화전·화재경보 및 탐지설비·급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 접면. 동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로가 접하고, 토지는 완경사의 부정형 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 용진스타티스는 14세대 소규모 집합건물이며 최근 확인 가능한 거래가격이 없어, 매도 시점의 수요와 적정가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 현재는 84,000,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 22,912,000원을 더한 106,912,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 106,000,000원대입니다.
- 임차인 배당 확인. 배당기일의 실제 배당액과 미배당 보증금이 최종 인수액을 결정하므로 배당표와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 보증금 증액분 확인. 최초 확정일자 보증금 100,000,000원과 2024.07.31 증액된 5,000,000원의 계약서·확정일자 및 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 현재 사용자, 인도 범위를 현황조사 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 현황상 주거용 오피스텔이라는 이용 차이를 확인하고 향후 사용·임대 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 84,000,000원이지만, 권리분석상 실제 판단 기준은 106,912,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 배당 부족분 22,912,000원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 58,799,999원이나 41,159,999원까지 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어나 실질취득은 계속 약 106,000,000원대로 유지됩니다.
게다가 확인된 최근 실거래 금액이 없고, 14세대 소규모 집합건물이며 사건상 근린시설·공부상 업무시설·현황상 주거용 오피스텔이라는 이용 특성이 겹칩니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최저가는 할인돼도 총부담은 할인되지 않는 인수형 물건. 시세를 별도로 검증한 뒤 실질취득액 전체를 감당할 수 있을 때만 접근해야 합니다.