부산지방법원 2025타경101815. 부산 사상구 주례동 47-6의 토지 139.0㎡와 단층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 김용한이고, 말소기준권리는 2018.08.07 설정된 중소기업은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 중소기업은행·비엔케이캐피탈주식회사· 서울보증보험주식회사의 가압류, 경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 한소망교회가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 한소망교회를 단순한 무권원 점유자로 보거나, 반대로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 47-6 · 부산광역시 사상구 가야대로443번가길 84 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 제시목록상 주택 및 근린생활시설, 현재 한소망교회 |
| 토지 | 대 · 139.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 블록조 스레트지붕(현황 판넬보강지붕) 단층 · 1985.06.28 사용승인 |
| 소유자 | 김용한 |
| 감정가 / 최저가 | 225,979,600원 / 77,511,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 73,965,016원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2018.08.07 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정, 국·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 놓고 보면 매수인에게 남는 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기 소멸과 점유자의 대항력은 별개의 문제입니다.
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한소망교회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34%보다 먼저 볼 것
감정가 225,979,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,511,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 54,257,700원, 5회 유찰 시 37,980,390원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 제시목록의 주택·근린생활시설과 달리 현재 교회로 이용 중입니다. 일반 주거용 물건과 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상이므로 감정서상 범위와 현황을 응찰 전에 직접 맞춰봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,198원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 75,715,802원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 253,973,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 26,571,747원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 52,225,934원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 430,870,681원, 채권자 예상배당은 75,715,802원, 미배당은 355,154,879원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한소망교회의 보증금·대항력도 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주양초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설·철도 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 제시목록상 주택 및 근린생활시설이나 현재는 한소망교회로 이용 중입니다.
- 토지. 대 139.0㎡, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 853,300원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·제3종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트 블록조 스레트지붕, 현황 판넬보강지붕의 단층 건물이며 1985.06.28 사용승인됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 제시외 건물은 감정서를 참고하고 응찰 시 현황 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한소망교회 점유관계 확인. 전입신고일·사업자등록·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 원본과 현장에서 대조해 대항력을 확정해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 실질취득금액을 77,511,000원으로 고정해 계산하면 안 됩니다.
- 현황 용도 확인. 제시목록은 주택 및 근린생활시설이지만 현재는 교회입니다. 실제 사용상태와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되므로 감정서 기재 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 철도보호지구 확인. 토지 일부 규제와 실제 이용·개발상 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 3회 유찰 자체를 가격 호재로만 보지 말고 점유·용도·환금성 측면의 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 미상 점유
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순합니다. 그러나 현재 사용자인 한소망교회의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 최종 인수위험이 아직 닫히지 않았습니다. 감정가 225,979,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 77,511,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교자료가 없고 현재 용도가 교회이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 점유관계 확인 → 실질 인수액 확정 → 현황·용도·제시외 건물 검증 순서입니다.
