감정가 70%까지 내려왔지만, ‘점유·용도 확인’이 먼저다 — 부산 주례동 한소망교회

부산지방법원 2025타경101815. 부산 사상구 주례동 47-6의 토지 및 단층 건물입니다. 토지는 139.0㎡의 대지이고, 건물은 1985.06.28. 사용승인된 시멘트 블록조 스레트지붕 구조로, 현황 지붕은 판넬로 보강되어 있습니다. 제시목록상 이용은 주택 및 근린생활시설이지만 감정 당시에는 한소망교회로 사용되고 있습니다.

감정가는 225,979,600원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 158,185,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 표본이 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 교회 점유자의 보증금·점유개시 시점·확정일자 등이 미상이고, 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 따라서 이 사건은 등기부의 후순위 권리 소멸만으로 안전성을 확정할 수 없고, 현장과 점유관계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸

말소기준은 2018.08.07. 설정된 중소기업은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 등기된 중소기업은행·비엔케이캐피탈·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단의 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 점유자 분석 — 한소망교회 권리는 미상

현황조사와 매각물건명세서에 한소망교회가 확인되지만 임대차의 구체적인 조건은 밝혀지지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 조사상 점유자 1곳이며, 임대관계 자체가 미상입니다. 보증금이 얼마인지, 점유를 언제 시작했는지, 권리신고나 배당요구가 있었는지 확인되지 않으므로 배당표의 인수 0원만으로 점유자의 권리를 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 이하라는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 158,185,000원으로 감정가 225,979,600원의 70%입니다. 금액상 67,794,600원 낮아졌지만, 본 건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 특히 일반 주거용 아파트가 아니라 토지와 1985년 단층 건물이고, 현황 이용도 교회이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,185,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 155,170,410원이 채권자에게 배당되고, 총 채권 미배당액은 275,700,271원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·건물·토지 점검

• 현재 이용. 제시목록상 주택 및 근린생활시설이나 현재는 한소망교회로 사용 중입니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 감정서상 위치·구조와 실제 현황을 응찰 전에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1985.06.28. 사용승인된 시멘트 블록조 단층 건물이며, 스레트지붕은 현황상 판넬로 보강되어 있습니다. 감정 당시 현상은 보통으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 형태. 대 139.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 주양초등학교 남동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설·철도 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 환금성 변수. 일반적인 공동주택이 아니라 토지와 노후 단층 건물의 일괄매각이고 현재 이용이 교회이므로, 실제 매수 수요와 재사용 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 철도보호지구. 토지가 철도보호지구에 포함되므로 향후 증축·개축·활용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한소망교회 점유관계. 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금·차임, 전입 또는 사업자등록 관련 자료, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수액 재계산. 배당표상 인수액은 0원이지만, 미확인 임차보증금이 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
• 현황 용도 확인. 제시목록상 주택 및 근린생활시설과 현재 교회 이용의 관계, 향후 희망 용도로 사용할 수 있는지를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·상태와 감정평가 반영 내용을 현장에서 대조하세요.
• 건물 상태 확인. 1985년 사용승인 건물의 블록조 벽체, 판넬보강지붕, 전기·급배수설비의 수선 필요성을 확인하세요.
• 토지 활용 제한. 제3종일반주거지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 토지·단층 건물의 거래와 현재 이용가치를 직접 비교하세요.
• 세금·배당 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당계산에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “안전한 인수”는 다르다

이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.07. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

하지만 현황상 점유자인 한소망교회의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 제시외 건물이 포함되고, 제시목록상 주택 및 근린생활시설인 건물이 현재 교회로 이용되며, 직접 비교할 실거래 표본도 없습니다. 따라서 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유자의 인수 위험과 실제 이용가치는 아직 확인 전입니다. 점유관계·제시외 건물·용도 활용성·현장 상태를 확인해 미확인 위험을 해소한 뒤에만 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다. 종합 판단은 C등급입니다.