부산지방법원 2025타경101817. 부산 사하구 구평동 ‘e편한세상사하2차’ 204동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가는 351,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 245,700,000원입니다. 최근 12개월 유사면적 실거래 평균은 338,666,666원이고, 최저가는 그 72.5% 수준입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 가격과 명목상 인수구조만 놓고 보면 관심을 둘 만합니다.
그러나 권리 흐름은 단순히 “2017년 근저당 이후 전부 소멸”로 끝낼 사안이 아닙니다. 등기상 농협은행의 을구 1번 근저당 189,600,000원과 을구 2번 근저당 49,200,000원은 2021.01.27 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 216,700,000원은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2022년 근저당 213,200,000원은 주식회사리드코프로 이전됐습니다. 따라서 현재 유효 권리와 실제 배당순위는 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 기준으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 구평동 518 이편한세상사하2차 204동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 서포로30번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 대상면적 84.6031㎡ · 29층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 류재상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 195,319,402원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소관계는 원본 대조 필수
등기 흐름상 현재 경매를 신청한 권리는 2021.01.26 설정된 국민은행 근저당 216,700,000원이 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전된 권리입니다. 2022.02.24 설정된 앤알캐피탈대부 근저당 213,200,000원은 2023.05.23 주식회사리드코프로 이전됐습니다. 등기상 확인되는 근저당들은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인이 없다고 단정하기보다 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.5%
e편한세상사하2차는 946세대, 2017.10.31 사용승인된 단지입니다. 대상면적 84.6031㎡와 유사한 84.6㎡·84.96㎡의 최근 거래 12건 평균은 338,666,666원입니다. 현재 최저가 245,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%이며, 2026.06 최신 거래 305,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.6㎡ | 27층 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13층 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17층 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 25층 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 12층 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 29층 | 373,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 3층 | 313,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 20층 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8층 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 28층 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 15층 | 348,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 22층 | 330,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.6㎡·84.96㎡ | 12건 | 338,666,666원 |
실거래 범위는 300,000,000원~373,000,000원입니다. 대상 호수와 인접한 13층 유사면적 거래는 350,000,000원, 15층 거래는 348,000,000원입니다. 감정가 351,000,000원은 이 거래들과 비슷하지만, 현재 최저가는 한 차례 유찰로 245,700,000원까지 내려왔습니다.
③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 216,700,000원 | 2,660,200원 |
| 을구 5번 근저당 · 바로크레디트대부 | 175,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 앤알캐피탈대부 | 213,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시뮬레이션상 총 채권액은 844,200,000원, 채권자 배당액은 241,460,200원, 미배당액은 602,739,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1·2번 근저당의 말소기재와 시뮬레이션 반영 내용이 서로 다르므로 실제 배당결과를 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,700,000원 | 241,460,200원 | 602,739,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 675,417,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 726,292,503원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 소멸하는 담보권자의 미회수액으로 계산돼 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 다만 실제 점유자나 법정 우선변제권은 원본 조사로 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 29층 건물 내 14층입니다.
- 입지. 구평동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스난방·화재탐지 및 경보·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 929,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 946세대 단지이며 최근 유사면적 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1·2번 근저당의 2021.01.27 말소기재와 배당표 반영 내용이 다르므로 원본 등기사항전부증명서를 대조하세요.
- 배당순위 재검증. 국민은행 근저당의 한국주택금융공사 이전과 앤알캐피탈대부 근저당의 주식회사리드코프 이전 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 평균 338,666,666원뿐 아니라 최신 거래 305,000,000원과 13층 350,000,000원, 15층 348,000,000원을 함께 비교하세요.
- 내부 상태. 같은 면적대 실거래가 300,000,000원~373,000,000원으로 차이가 커 내부 수리상태와 향·조망을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.07.21이므로 법원의 변경·연기·매각결과를 확인하세요.
- 원본 우선. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 배당자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 후
현재 최저가 245,700,000원은 최근 12개월 평균 338,666,666원의 72.5%이고 최신 거래 305,000,000원보다 낮습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 가격과 인수구조에는 분명한 장점이 있습니다.
다만 등기상 이미 말소된 농협은행의 을구 1·2번 근저당이 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있고, 임차인 신고 내역과 달리 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 뚜렷하지만, 등기 말소관계와 점유 확인 전에는 조건부”입니다. 원본 대조에서 유효 권리와 점유관계가 정리돼야 현재의 가격 차이가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
