부산지방법원 2025타경101826. 부산 북구 만덕동 ‘이편한세상금정산’ 211동 18층 1802호, 전용 약 59.96㎡ 아파트입니다. 27층 건물 가운데 18층이고, 감정평가상 공동주택으로 이용 중입니다. 감정가 368,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 257,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 357,450,000원, 최신 거래는 340,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 72.1%로 낮지만, 거래 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 -1.4% 내려온 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 최신 거래가와 하락 추세를 기준으로 보수적인 응찰 상한을 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 962 이편한세상금정산 제211동 제18층 제1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 27층 중 18층 · 통칭 24.3평형 |
| 소유자 | 장재훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 192,051,651원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10. 근저당권 · 부산행복신용협동조합 · 채권최고액 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 후속등기는 확인
말소기준은 2021.08.10. 부산행복신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당권, 경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 과거 소유권보존과 함께 기입됐던 전매제한 금지사항도 2021.08.10. 전매제한기간 도과를 원인으로 말소됐습니다.
다만 2025.12.29. 말소기준 근저당이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 전주중산신용협동조합과 주식회사씨와이홀딩스의 근저당권부채권 질권 설정이 등기됐습니다. 이는 말소기준 근저당에 연결된 후속등기이므로, 입찰 전 최신 등기와 배당요구·채권계산서에서 실제 배당권자 및 말소 촉탁 범위를 대조해야 합니다. 현재 예상배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 유찰 뒤 가격 여유가 생겼다
이편한세상금정산은 1,969세대, 사용승인일 2021.04.12.인 아파트입니다. 전용 59.92~59.96㎡ 실거래 12건은 340,000,000원~365,000,000원에 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 358,291,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 357,450,000원과 최신 거래 340,000,000원, 최근 추세 -1.4%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 16 | 361,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 9 | 356,500,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 23 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 27 | 356,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 12 | 353,000,000원 |
| 2025.05 | 59.92㎡ | 25 | 365,000,000원 |
| 2025.03 | 59.92㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 357,450,000원 |
감정가 368,000,000원은 최근 12개월 평균과 최고 실거래 365,000,000원보다도 높았습니다. 신건에서는 가격 메리트가 부족했지만, 1회 유찰 후 실질취득액은 인수액 0원을 반영해 257,600,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.1%이므로 현재 회차에는 명확한 가격 간격이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,406,400원 |
| 1. 근저당 · 부산행복신용협동조합 | 244,800,000원 | 244,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 상상인저축은행 | 207,600,000원 | 8,393,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 452,400,000원 중 예상 배당액은 253,193,600원이며, 미배당액은 199,206,400원입니다. 신청채권자 청구액은 192,051,651원이고 현재 회차 예상배당은 8,393,600원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 199,206,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 180,320,000원 | 176,995,520원 | 275,404,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 126,223,999원 | 123,656,863원 | 328,743,137원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 현재 회차에서도 말소기준 근저당에 244,800,000원이 배당된 뒤 상상인저축은행에는 8,393,600원만 배당돼 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상학초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·일반주택·학교·근린생활시설·자연녹지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 만덕역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 18층이며, 급배수·위생·소방·공동현관·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 1,969세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 거래 비교가 가능한 편입니다.
- 토지·도로. 남하향 완경사지에 조성된 공동주택 부지로 사면이 중로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역·주거환경개선지구이며, 상학초등학교 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대차관계 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 외국인체류확인, 관리사무소 탐문과 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 후속등기 대조. 2025.12.29. 근저당권 이전 및 두 건의 근저당권부채권 질권 설정이 최신 배당표와 말소 촉탁에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균 357,450,000원, 최신 거래 340,000,000원과 최근 추세 -1.4%를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 층·상태 보정. 최신 거래는 2층 340,000,000원이고 대상은 18층입니다. 층 차이뿐 아니라 내부 수리 상태와 향·조망을 현장에서 확인하세요.
- 명도비용. 인수 권리가 0원이더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납 가능성과 지방세·당해세 배당 여부를 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 점유와 후속등기가 최종 관문”
이 물건은 감정가 단계에서는 최근 실거래보다 비쌌지만, 한 차례 유찰되면서 실질취득액이 257,600,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균 357,450,000원의 72.1%이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 현재 회차의 가격 조건은 매력적인 편입니다.
그러나 최근 거래 추세가 -1.4%이고 최신 거래는 340,000,000원입니다. 여기에 임대차관계 미상, 말소기준 근저당의 이전 및 질권 설정이 겹쳐 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 확인은 아직 완료 전입니다. 실제 점유와 최신 배당권자·말소 범위를 확인해 인수 0원 구조가 원문에서도 유지되는지를 검증한 뒤 응찰해야 합니다.
