56,000,000원
부산지방법원 2025타경101843. 부산 사하구 하단동 동경빌 8층 802호로, 공부상 용도는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 소유자 안연경 명의로 2016년 5월 20일 소유권보존등기가 됐고, 2020년 7월 17일 전입신고와 확정일자를 갖춘 정동환이 보증금 90,000,000원의 임차권을 보유하고 있습니다. 이 임차권은 2025년 9월 2일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당에서 전액 회수되지 않는 잔액은 낙찰자가 부담합니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 현재 최저가 56,000,000원을 전부 배당재원으로 사용해도 집행비용 1,408,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 54,592,000원뿐입니다. 보증금 90,000,000원과의 차액인 35,408,000원이 남으므로, 매수인이 부담하는 실제 총액은 56,000,000원 + 35,408,000원 = 91,408,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 8층 802호 도로명: 부산광역시 사하구 동매로9번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 26.45㎡ · 지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 안연경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동환 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 단지 현황 | 동경빌 · 11세대 · 사용승인 2016.05.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
말소기준은 2025.09.02. 강제경매개시결정입니다. 정동환의 전입신고와 확정일자는 2020.07.17., 임차권등기는 2025.08.11.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동환 | 802호 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2020.07.17 · 확정 2020.07.17 · 배당요구 2025.08.11 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 35,408,000원 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 부분 미상 전입일·확정일·보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가는 시세와 같고, 실질취득은 시세 위다
동경빌 비교 거래는 2025년 6월 전용 26.84㎡ 5층의 56,000,000원 1건입니다. 대상 면적 26.45㎡와 유사하며, 현재 최저가도 56,000,000원으로 최근 거래와 정확히 같습니다. 따라서 인수액을 빼고 보더라도 최저가 자체에 시세 할인은 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.84㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 56,000,000원 |
여기에 임차보증금 인수액 35,408,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 91,408,000원입니다. 이는 최근 실거래보다 35,408,000원 높고, 최근 거래의 163.2%에 해당합니다. 거래 표본은 1건이어서 장기 가격 추세를 판단하기에는 제한이 있지만, 최소한 현재 최저가와 실질취득 어느 쪽도 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 56,000,000원 | 35,408,000원 | 91,408,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 39,200,000원 | 51,905,600원 | 91,105,600원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 27,440,000원 | 63,453,920원 | 90,893,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 정동환 보증금 | 90,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정동환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 35,408,000원 |
정동환은 임차권자와 신청채권자로 함께 기재돼 있으므로 두 청구를 별개의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 배당표상 임차보증금 배당은 54,592,000원이며, 보증금 부족분 35,408,000원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단도서관 북동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 하단역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층으로, 외벽은 화강석·스톤코팅 등이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,762,000원/㎡입니다.
- 환금성. 11세대 규모의 도시형생활주택으로, 확인된 최근 비교 거래가 1건이어서 가격 판단 시 충분한 안전마진이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 56,000,000원이 아니라 인수액을 더한 91,408,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임차권자와 신청채권자가 정동환으로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 실제 점유 관계를 대조해야 합니다.
- 별도 점유 기재 확인. 전입일·확정일·보증금이 모두 미상인 기재가 있으므로 현장 방문과 전입세대확인서, 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 점검. 당해세·최우선변제 등 추가 배당항목이 있으면 정동환의 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 명도 대상 확인. 임차권등기 후 실제 점유가 계속되는지, 소유자 또는 다른 점유자가 있는지 확인하고 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해 별도 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 근처에 남는다
이 사건은 감정가 80,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 56,000,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트가 생긴 물건이 아닙니다. 최근 실거래도 56,000,000원이어서 최저가 자체가 시세와 같고, 선순위 임차보증금 미배당액 35,408,000원을 더하면 실질취득은 91,408,000원으로 상승합니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득은 90,000,000원 안팎에 고정됩니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계, 보증금과 전입일이 미상인 추가 기재까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 권리 확인사항도 남아 있는 고위험 인수형 물건입니다.