권리는 깨끗하고, 최저가는 최근 시세의 73% — 울주 한라그린피스 203호

울산지방법원 2025타경1282. 울주군 범서읍 천상리 ‘한라그린피스맨션’ 103동 203호, 전용 73.8㎡의 공동주택입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 소유자 이상훈은 2016년 10월 21일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울산새마을금고 명의의 채권최고액 155,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

등기에는 1998년 교보생명보험, 2004년 경남은행, 2016년 삼성화재의 근저당권도 나타나지만, 각각 2003년 1월 14일, 2006년 7월 3일, 2016년 10월 21일에 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리의 흐름으로 보면 2016년 10월 21일 서울산새마을금고 근저당권을 기준으로 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조로 판단됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현존 담보권 이후는 소멸

1998년 교보생명보험 근저당과 2004년 경남은행 근저당은 각각 2003년과 2006년에 말소됐고, 2016년 삼성화재 근저당도 이상훈의 소유권 취득일인 2016년 10월 21일 해지됐습니다. 같은 날 설정된 서울산새마을금고의 채권최고액 155,000,000원 근저당권이 현존 담보권 중 가장 앞섭니다.

그 뒤 국민건강보험공단·국세·지방세 압류와 손호명 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 울주군 압류가 이어졌습니다. 현존 말소기준권리보다 후순위인 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 40,083,333원 낮다

한라그린피스 동일 면적 73.8㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 149,375,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건의 평균은 148,583,333원, 최신 거래는 2026년 5월 2층의 135,000,000원입니다.

현재 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%로, 평균보다 40,083,333원 낮습니다. 더욱 직접적인 비교는 같은 2026년 5월에 거래된 동일 면적·동일 2층의 135,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가는 이 거래보다 26,500,000원 낮은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

매각대금 108,500,000원 중 집행비용 2,319,000원을 제외한 채권자 배당액은 106,181,000원, 미배당액은 406,662,985원으로 계산됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원

낙찰가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 늘어나지만, 임차보증금이나 소멸하지 않는 권리의 인수액은 계산되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가와 별도로 인수액이 늘어 실질취득비가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범서초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통입니다.
• 단지. 한라그린피스는 460세대이며 1998년 3월 31일 준공됐습니다. 대상은 20층 건물 중 2층입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치되어 있고 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 도시지역·제3종일반주거지역·도시개발구역에 속합니다.
• 도로·규제. 소로2류와 중로3류에 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,188,000원이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 135,000,000원부터 180,000,000원까지 편차가 커 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람, 주민등록 점유관계, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 과거 교보생명보험·경남은행·삼성화재 근저당의 말소 여부와 2016년 서울산새마을금고 근저당의 현존 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
• 추가설정 중복 여부. 2025년 등기가 2016년 근저당의 공동담보 목적물 추가인지 확인해 채권액을 중복 계산하지 마세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 법원 문건과 해당 관청을 통해 당해세 여부 및 법정기일을 확인하세요.
• 배당표 검증. 말소된 과거 담보권이 포함된 예상배당과 실제 법원 배당순위가 다를 수 있으므로 채권계산서·배당요구 내역을 확인하세요.
• 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 10,850,000원입니다.
• 가격 기준. 최신 동일 면적·동일 2층 거래 135,000,000원에서 수리비·명도비·체납관리비를 차감해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 확인할 것은 점유와 세금”

이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저가가 최근 시세보다 충분히 낮다는 점입니다. 108,500,000원은 최근 12개월 평균 148,583,333원의 73.0%이며, 대상과 같은 2층의 최신 거래 135,000,000원보다 26,500,000원 낮습니다. 최근 추세가 -1.1% 하락 중이라는 점을 반영해도 가격 여유는 확인됩니다.

권리 측면에서는 현존 서울산새마을금고 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 계산상 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 이미 말소된 과거 담보권이 예상배당에 포함되어 있고, 2025년 추가설정이 동일 채권의 공동담보 추가인지 확인해야 합니다. 여기에 감정서상 임대관계 미상과 세금 압류 이력이 남습니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 점유·당해세·실제 배당순위 확인이 입찰의 마지막 관문인 사건입니다.