울산지방법원 2025타경1288. 울산 북구 화봉동 화봉청구타운 201동 4층 402호로, 감정평가상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 안의 공동주택입니다. 소유자 윤영민은 2020년 1월 14일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 128,100,000원으로, 소유자의 등기상 취득가보다도 낮습니다.
가격만 보면 분명 눈에 띕니다. 동일 전용면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 175,250,000원이고, 최저가는 평균의 73.1%입니다. 하지만 가장 최근인 2026년 7월 거래는 140,000,000원으로 전체 표본 중 최저가와 같습니다. 현재 최저가는 이 최신 거래보다 11,900,000원 낮은 수준이므로 가격 여유는 존재하지만, 평균과의 차이 47,150,000원을 전부 확정적인 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 화봉동 452 화봉청구타운 제201동 제4층 제402호 · 도로명 울산광역시 북구 상방로 81 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지·타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 윤영민 단독소유 · 2020.01.14. 거래가 130,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 130,830,233원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 표본 | 동아.청구아파트 · 608세대 · 사용승인 1994.12.06. |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현존 권리를 구분해야 한다
등기 흐름을 날짜순으로 다시 읽으면, 1994년과 1995년에 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2009.05.07. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2014년 우리은행 근저당은 2016년 말소됐고, 2020년 4월 현대해상화재보험 근저당도 2020.08.03. 말소됐습니다. 따라서 현존 등기만 놓고 보면 선순위 기준이 되는 권리는 2020.08.03. 경북대구낙농협동조합 근저당 109,200,000원입니다.
이 권리 이후 설정된 경북대구낙농협동조합 추가 근저당, 리드코프가 승계한 근저당, 서민금융진흥원·우리은행·애플자산관리대부의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인은 크지만 최신 거래를 먼저 봐야 한다
실거래 표본은 동일 전용면적 59.99㎡의 최근 12건입니다. 평균은 175,250,000원이지만, 거래 범위는 140,000,000원~207,000,000원으로 넓습니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래가가 표본 최저인 140,000,000원이므로, 현재 시장 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래를 함께 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 175,250,000원 |
최저매각가 128,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%이고 감정가보다 54,900,000원 낮습니다. 평균만 기준으로 보면 할인 폭이 크지만, 최신 실거래 140,000,000원과의 차이는 11,900,000원입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 분명하되, 1.75억 평균을 그대로 시세 상단으로 적용하기보다 최신 1.40억 거래를 보수적 기준으로 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 현대해상화재보험 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 109,200,000원 | 27,906,600원 |
| 을구 9번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 34,800,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 바로크레디트대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 바로크레디트대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 바로크레디트대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 앤알캐피탈대부 | 87,100,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,075,409원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 21,463,272원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 애플자산관리대부 | 16,654,980원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 계산상 총 채권액은 439,393,661원, 채권자 배당액은 125,506,600원, 미배당액은 313,887,061원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 313,887,061원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 351,737,721원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 378,154,504원 | 0원 |
후순위 담보권과 가압류의 미배당액이 커지더라도, 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라면 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 인수 0원 결론은 현존 말소기준권리와 점유관계가 원본 서류에서도 동일하게 확인되는 경우를 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 화봉동 송정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지의 공동주택 건부지이며 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·화봉지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 장애물제한표면구역과 교육환경 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,386,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본 단지는 608세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가격이 140,000,000원부터 207,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1994·1995년 근저당은 2009년에 말소됐습니다. 현존 권리 기준 선순위가 2020.08.03. 근저당인지 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 기말소 근저당이 포함된 계산표를 그대로 사용하지 말고 현존 채권만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인이 필요합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 평균은 175,250,000원이지만 최신 거래는 140,000,000원입니다. 응찰가 판단 시 최신 거래를 보수적 기준으로 함께 적용하세요.
- 인수 0원 검증. 계산상 인수액은 모든 시나리오에서 0원이지만, 선순위 점유권이나 별도 인수조건이 없는지 원본 매각조건을 대조하세요.
- 배당 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제는 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리표는 원본 대조 후 판단
현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 175,250,000원의 73.1%이고, 최신 실거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 임차인은 없으며 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 전 회차 0원입니다. 아파트라는 용도와 608세대 규모, 동일 면적 거래 표본도 가격 비교에 유리한 요소입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰된 저가 아파트”가 아닙니다. 1994년·1995년 근저당은 2009년에 말소됐고 2014년·2020년의 일부 근저당도 이미 해지됐는데, 예상배당표에는 이 권리들이 포함돼 있습니다. 따라서 가격은 검토할 만하지만, 말소기준과 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 현존 권리의 기준일을 2020.08.03.로 재정리하고 점유관계를 확인한 뒤 인수 0원이 확정된다면, 그때 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.