156,100,000원
부산지방법원 2025타경101875. 부산 서구 서대신동1가 대신에코팰리스 8층 807호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 156,100,000원까지 낮아진 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 202,500,000원의 77.1%이므로 낙찰가만 보면 할인 폭이 커 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 노온유의 보증금은 230,000,000원이고, 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 약 230,000,000원으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 8층 807호 · 부산광역시 서구 부용로 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 면적 / 층 | 51.46㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 서왕석 (2019.08.09. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노온유 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수’가 핵심
산출상 말소기준권리는 2019.08.09. 중부산새마을금고 근저당권 172,800,000원입니다. 그 뒤 등기된 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기에는 2022.05.03. 해당 근저당권의 말소등기도 함께 기재되어 있으므로, 실제 배당권자 지위와 채권 잔존 여부는 등기 원본과 법원 배당자료를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1건과 미상 기재 1건
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노온유 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 전입 2022.05.03. 점유 2022.05.10. 확정 2022.04.13. | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 있음 2025.01.31. | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 전입 미상 확정 2022.05.03. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건은 없으며, 임차 관련 기재는 2건입니다. 노온유의 인수 위험은 매각물건명세서에 구체적으로 명시돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 노온유 외 임차관계에 관한 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 2.30억
현재 최저가는 156,100,000원으로 최근 12개월 거래 202,500,000원의 77.1%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 156,100,000원 | 73,900,000원 | 230,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 109,270,000원 | 120,730,000원 | 230,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 76,489,000원 | 153,511,000원 | 230,000,000원 |
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 2,750만원 높다
대신에코팰리스 동일 면적대 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 204,812,500원입니다. 다만 오래된 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 14층의 202,500,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.06㎡ | 14 | 202,500,000원 |
| 2023.12 | 49.06㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 49.06㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2023.07 | 49.06㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 49.06㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 49.06㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.06㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.06㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 204,812,500원 |
감정가 223,000,000원도 최신 거래보다 20,500,000원 높습니다. 여기에 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 230,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 27,500,000원 높은 113.6%입니다. 전체 실거래 최고가 220,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 최근 추세가 -1.3%로 내려가는 상황에서 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,985,400원 | - |
| 2. 근저당 · 중부산새마을금고 | 172,800,000원 | 153,114,600원 | 19,685,400원 |
| 3. 전세권 · 롯데카드주식회사 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 4. 강제경매 채권자 · 노온유 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 462,800,000원 중 예상배당은 153,114,600원, 미배당 합계는 309,685,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 수요와 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 서구 부용동2가 부민초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 8층이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 13m 도로와 접하고, 일반상업지역·방화지구·중로3류 접합 지역입니다. 공시지가는 2,617,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 85세대 규모이고 동일 면적대 실거래는 8건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더할 것. 현재 회차는 최저가 156,100,000원에 룰상 임차보증금 인수액 73,900,000원을 더한 230,000,000원을 총취득비용의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 109,270,000원, 3회 유찰 시 76,489,000원으로 내려가도 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 230,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차권 원본 확인. 노온유의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자와 임차권등기명령 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 기사항전의 성명, 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대확인서로 보완해야 합니다.
- 말소된 근저당 배당 확인. 2022.05.03. 근저당 말소기재와 예상배당상 153,114,600원 배당이 양립하는 이유를 법원 채권계산서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 업무시설 금융 조건. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이므로 대출한도·금리·취득 및 보유 비용을 아파트와 분리해 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 내부 미확인 상태이므로 수리비와 체납관리비, 공용부분 체납 승계 가능성을 관리사무소와 현장에서 조사해야 합니다.
맺으며 — “1.56억 낙찰”이 아니라 “2.30억 취득”
이 물건은 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰돼 156,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 거래 202,500,000원보다 46,400,000원 낮아 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 명시한 노온유의 임차보증금 잔액 인수를 반영하면 현재 회차 실질취득은 약 230,000,000원입니다.
이는 최근 거래보다 27,500,000원 높고, 전체 실거래 최고가 220,000,000원도 넘어섭니다. 최근 가격 추세는 -1.3%이며, 업무시설(오피스텔)·85세대·단지 경매 평균 3.4회 유찰이라는 환금성 부담도 있습니다. 여기에 미상 임차 기재와 근저당 말소·예상배당 사이의 불일치까지 남습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리 확인이 끝나기 전에는 입찰을 보류해야 하는 고위험 물건입니다.
