부산지방법원 2025타경101879. 부산 사상구 주례동 동일아파트 2동 6층 608호로, 현황상 명칭은 102동 608호로 사용 중인 공동주택입니다. 등기부에는 1989년 설정된 한국주택은행 근저당이 보이지만 이 권리는 2004.11.18. 이미 말소됐습니다. 이후 설정됐던 농업협동조합중앙회·중소기업은행·농협은행· 현대캐피탈·한화생명보험·사상신용협동조합의 종전 근저당도 각각 후속 말소등기가 존재합니다.
현재 남아 있는 담보권 중 가장 앞선 권리는 2021.07.16. 현대캐피탈 근저당 134,400,000원입니다. 이 권리가 실질적인 말소기준이 되고, 뒤에 붙은 국세·지방세 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 채무가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 317 동일아파트 제2동 제6층 제608호 |
| 현황상 동·호수 | 102동 608호로 사용 중 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택 · 전용 48.53㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박정임 (2004.12.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 122,964,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 동일 · 276세대 · 1989.02.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기보다 ‘말소 여부’가 핵심
등기 연혁만 보면 담보권이 매우 많지만, 과거 근저당 대부분은 이미 해지·말소됐습니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당 48,000,000원은 2011.03.17. 말소, 2011년 중소기업은행 근저당 54,000,000원은 2013.07.31. 말소, 2013년 농협은행 근저당 74,400,000원은 2015.11.10. 말소됐습니다.
2015년 현대캐피탈 근저당 91,200,000원도 2020.06.30. 말소됐고, 2020년 한화생명보험 근저당 80,400,000원은 2021.03.24. 말소, 2021년 사상신용협동조합 근저당 88,800,000원은 2021.07.16. 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 현대캐피탈 근저당 134,400,000원이 현재 경매의 기준 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 95,000,000원
동일 단지 전용 48.53㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 165,000,000원이지만, 2022.04. 거래된 235,000,000원이 평균을 끌어올리고 있습니다. 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 95,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 48.53㎡ | 1층 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 48.53㎡ | 5층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.53㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.53㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 81,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 95,000,000원의 85.5%입니다. 최근 거래보다 낮은 것은 맞지만, 거래 추세가 -59.6%이고 최근 표본이 1건에 불과해 이를 곧바로 “시세보다 확실히 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈 | 122,964,648원 채권최고액 134,400,000원 | 79,338,400원 |
| 국세·지방세 압류 4건 | 미상 | 당해세 해당 시 선차감 |
| 가압류 · 신한카드 | 11,522,956원 | 0원 |
| 가압류 · 부산신용보증재단 | 24,800,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 7,125,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 현대캐피탈에 배당되는 가정입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 해당 금액이 먼저 차감돼 현대캐피탈 배당액은 줄어들 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주감초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 608호입니다. 급·배수, 위생설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 서측 약 12미터, 북측 약 10미터 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 확보돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·정비구역·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,817,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 등기상 2동은 현황상 102동으로 사용 중입니다.
- 환금성. 단지는 276세대, 1989.02.24. 준공이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이라 거래가격의 대표성이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1989년 한국주택은행 근저당은 2004.11.18. 말소됐습니다. 현재 기준 권리는 2021.07.16. 현대캐피탈 근저당인지 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 상태는 조사되지 않았습니다. 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 배당표의 현대캐피탈 예상배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 동 표시 대조. 등기상 제2동과 현황상 102동이 같은 건물인지 건축물대장·현장 동 표시로 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 165,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래인 95,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -59.6%입니다. 최저가가 최근 거래의 85.5%라는 이유만으로 가격이 충분히 낮다고 단정하지 마세요.
- 최상층 상태 확인. 6층 건물 중 6층이고 내부 마감은 조사되지 않았습니다. 누수·결로·샷시·난방설비 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 81,200,000원이며, 2회 유찰 시 56,840,000원, 3회 유찰 시 39,788,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 오래된 근저당의 숫자가 아니라 이미 말소됐는지를 구분하는 것입니다. 1989년부터 이어진 종전 근저당은 말소됐고, 현재 기준 권리는 2021.07.16. 현대캐피탈 근저당입니다. 확인된 임차인과 인수액이 없어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 가격은 별개입니다. 실질취득 81,200,000원은 최신 거래 95,000,000원의 85.5%지만, 최근 가격 추세가 -59.6%이고 거래 표본도 매우 적습니다. 전체 평균 165,000,000원은 과거 235,000,000원 거래의 영향을 크게 받으므로 현재 가치 판단의 중심이 될 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 점유·당해세·내부 상태와 하락 추세를 모두 확인한 뒤 보수적인 입찰가를 적용해야 하는 물건입니다.
