의정부지방법원 2025타경70473. 호원동 현대아트홈 5층 502호, 전용 73.705㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박인건으로, 2021.12.17 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.08 구리세무서 압류이며, 그 뒤 국민건강보험공단·울산세무서·남양주시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 핵심은 등기 말소보다 임차보증금입니다. 김아윤은 2021.11.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.02로, 말소기준인 2022.12.08보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 이루어져, 현재 최저가 149,800,000원 가정 시 집행비용을 빼고 146,902,800원을 배당받아 93,097,200원이 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 계산상 남는 93,097,200원은 참고할 룰상 금액일 뿐, 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70473 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로 147-1, 5층 502호 (호원동, 현대아트홈) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 73.705㎡ · 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3 · 주방/식당 · 거실 · 욕실 겸 화장실2 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 박인건 · 2021.12.17 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.12.08 구리세무서 압류입니다. 김아윤의 전입·점유일은 2021.11.24로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.11.30에 이루어졌지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 말소기준 이전입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차관계 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김아윤 · 제502호 전부 | 2021.11.24 | 2021.11.02 | 240,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 시보증 · 김아윤 보증금 승계 | 2021.11.24 | 2021.11.02 | 0원 | 보증기관 대위·승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.498억, 거래 평균의 64.4%
현대아트홈(씨동) 전용 73.71㎡ 거래 표본은 4건이며 평균은 232,500,000원입니다. 최고 240,000,000원, 최저 230,000,000원이고 가장 최근 거래는 2021.12의 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 149,800,000원은 이 평균의 64.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 73.71㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 73.71㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 73.71㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 73.71㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 232,500,000원 |
이 사건은 보증기관 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 149,800,000원입니다. 그 기준으로 거래 평균보다 82,700,000원 낮고, 가장 최근 거래 240,000,000원보다도 90,200,000원 낮습니다. 가격 자체만 보면 할인 폭이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 김아윤 보증금 | 240,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김아윤 보증금 미배당액은 93,097,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 매수인 상대 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 확약 전·후 해석은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 93,097,200원 | 149,800,000원 |
| 10회 유찰 시 · 56% | 119,840,000원 | 122,637,760원 | 119,840,000원 |
| 11회 유찰 시 · 44.8% | 95,872,000원 | 146,253,696원 | 95,872,000원 |
확약이 없다면 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 있어 그 미배당 잔액을 실제 매수인이 부담하지 않는 구조입니다. 따라서 가격 판단도 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득액 기준으로 봐야 하고, 현재 회차에서는 그 금액이 149,800,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2010.01.20입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7~8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 정방형 평지, 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,848,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·학교 절대·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현대아트홈(씨동)은 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 9.0회여서 소규모 다세대 특유의 매수층 한계를 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 시보증은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 김아윤 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 있어 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 단순히 가격이 낮다는 이유만으로 접근하지 말고 내부 상태·명도·대출 가능성·소규모 다세대 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 확인되는 동일면적 거래는 230,000,000원~240,000,000원이지만 거래월은 2021.09~2021.12입니다. 현재 매도 가능 가격을 그대로 동일시하지 말고 현장 호가와 실거래를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·보증기관 확약을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 149,800,000원에 낙찰받을 경우 93,097,200원을 추가로 떠안을 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 매수인 상대 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 149,800,000원이고, 거래 평균 232,500,000원의 64.4% 수준입니다. 가격 숫자만 보면 충분히 낮습니다. 다만 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 그래서 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성 리스크는 그대로 남아 있습니다. 확약 효력과 실제 시장 매도가를 원본으로 확인할 수 있을 때만 가격 메리트가 의미를 갖습니다.
