최저가 12,337,000원의 착시 — 실질취득은 240,622,066원인 현대아트홈 502호

의정부지방법원 2025타경70473. 의정부시 호원동 현대아트홈 5층 502호, 전용 73.705㎡ 다세대주택입니다. 감정가 214,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 12,337,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 5.76%, 최근 실거래 평균의 5.3%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금이 실질 취득비용을 결정하는 구조입니다.

임차인 김아윤은 말소기준권리인 2022.12.08. 압류보다 앞선 2021.11.24. 전입·점유를 갖추고, 보증금 240,000,000원에 대한 임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 현재 최저가를 전액 납부해도 집행비용 622,066원을 제외한 11,714,934원만 임차인에게 배당되고, 남는 228,285,066원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 12,337,000원 + 228,285,066원 = 240,622,066원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소됐지만 임차보증금이 남는다

등기부에는 2010년부터 우리은행·한국양계축산업협동조합·엘아이지손해보험·우리은행의 근저당 설정 내역이 차례로 나타나지만, 각각 2010.07.15., 2013.08.26., 2015.05.06., 2021.11.25. 별도의 말소등기가 완료됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2022.12.08. 구리세무서장 압류입니다.

말소기준 이후의 국민건강보험공단·국·남양주시 압류와 2025.01.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김아윤의 임차권등기는 2023.11.30.에 등기됐더라도, 원래의 전입·점유가 말소기준보다 이른 2021.11.24.이므로 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 김아윤 1명입니다. 시보증은 별도의 임차인이나 별도 보증금이 아니라 김아윤 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 240,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 경매 청구금액 240,000,000원 역시 매수인 실질취득 계산에서 별도의 임차보증금으로 중복 가산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 5.3%, 실질취득은 최근 평균의 103.5%

현대아트홈(씨동)은 총 8세대이며, 비교된 전용면적은 73.71㎡로 본건 전용 73.705㎡와 일치합니다. 확인된 실거래 4건은 2021.09.~2021.12. 거래입니다.

최저매각가 12,337,000원은 실거래 평균 232,500,000원의 5.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실제로는 낙찰가와 인수액을 합친 240,622,066원이 매수인의 실질취득비용입니다.

실질취득 240,622,066원은 최근 12개월 평균으로 제시된 232,500,000원의 103.5%이며, 최신 거래 240,000,000원보다도 622,066원 높습니다. 따라서 최근 실거래보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더욱이 최신 거래가 2021.12. 거래이므로, 현재 가격 판단 전에는 별도의 최신 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,337,000원 가정)

현재 회차 예상치입니다. 당해세가 우선 차감되면 김아윤의 실제 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다. 과거 근저당 설정등기는 각각 별도의 말소등기가 확인되므로, 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 인수할 보증금은 늘어납니다. 결과적으로 실질취득비용은 약 240,000,000원 수준에 고정됩니다. 9회·10회까지 더 유찰돼도 가격 경쟁력이 실질적으로 개선되지 않는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 호암초등학교 동측 인근이며 단독주택·소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 7~8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·소로2류 접합·과밀억제권역·철도보호지구·학교 절대·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 대지 289.8㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,848,000원/㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래의 최신 시점이 2021.12.이므로 현재 환금성과 시세를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 12,337,000원이 아니라 인수액을 합친 240,622,066원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 재확인. 매각대금·집행비용·당해세에 따라 김아윤의 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증과 주택도시보증공사의 표기를 김아윤 보증금과 별도의 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 당해세 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장 조사해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 비교 실거래의 최신 거래가 2021.12.이므로 인근 중개업소와 최신 거래자료를 대조해야 합니다.
• 공용관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분이 매수인에게 승계될 수 있으므로 관리 주체에 체납액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1,233만원에 사는 집이 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 214,000,000원짜리 다세대주택을 12,337,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 김아윤의 보증금 240,000,000원 중 228,285,066원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실질취득은 240,622,066원으로 최근 12개월 평균 232,500,000원보다 높고 최신 거래 240,000,000원도 소폭 웃돕니다.

9회나 10회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득비용은 약 240,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 과거 근저당권은 말소돼 등기상 정리됐지만, 대항력 임차보증금이라는 핵심 부담이 그대로 남아 있습니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 시세 이상입니다. 권리구조와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.