울산지방법원 2025타경11574. 울산 남구 무거동 대동빌라 3층 302호입니다. 감정가 71,000,000원이 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 17,047,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 가격 인하가 진행된 물건이지만, 말소기준권리보다 먼저 대항력 요건을 갖춘 임차보증금이 존재합니다. 특히 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에 관하여 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있어, 낙찰가만을 취득원가로 보는 접근은 위험합니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022년 5월 19일 설정된 하나캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임대차는 그보다 앞선 2012년 9월 19일 주민등록, 2012년 9월 26일 점유개시, 2012년 9월 17일 확정일자를 근거로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 선순위 임차보증금의 부족분은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 가격을 묶는다

말소기준권리인 하나캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이후 발생한 울산광역시 남구 및 국민건강보험공단의 압류, 한국토지주택공사가 신청한 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정되었던 금융기관 근저당권과 종전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차권 분석 — 기관 명의와 실제 임차인 구분

임차권등기와 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 명의 1건이 확인됩니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 분류되어 있어, 이를 독립적인 실제 거주 임차인으로 추가 계산하거나 신청채권과 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 이는 실제 거주자가 없다는 뜻은 아닙니다. 원임차인과 현재 점유자는 추가 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 부담은 거의 그대로

현재 최저매각가 17,047,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 706,846원을 먼저 공제한 후 임차보증금에 16,340,154원이 배당됩니다. 그러나 보증금 원금 65,000,000원은 이보다 크므로, 나머지 48,659,846원이 매수인 부담으로 남습니다.

여기서 중요한 것은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다는 점입니다. 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하므로, 유찰로 최저가격이 낮아져도 실제 취득 부담은 보증금 65,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

회차별 실질취득액은 각 예상 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 배당과 인수액은 낙찰가, 집행비용 및 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,047,000원 가정)

집행비용 706,846원과 임차보증금 우선배당 16,340,154원으로 매각대금 17,047,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 배당과 경매신청채권은 동일 기관에 관계되는 금액이므로 실제 채권관계를 확인해 중복 계산하지 않아야 합니다. 경매신청채권에 대한 별도 배당은 0원으로 추정되며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세·환금성 — 감정가 대비 할인율로 판단 금지

대동빌라는 1991.07.05 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회로 집계되어 있으며, 현재 물건도 4회 유찰된 상태입니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 반복 유찰 이력을 함께 고려하면 매각 가능 가격과 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

현재 시점의 동일 면적 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 실질취득액 65,706,846원이 주변 시세보다 낮은지 단정할 수 없습니다. 2012년 소유권이전 당시 거래가액 64,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대체하지 않습니다. 가격 메리트는 실질취득액을 현재의 비교 가능한 실거래가격과 대조한 후에만 판단해야 합니다.

⑥ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥현초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 주변 가로망 상태 역시 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 4층·지하 1층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 벽돌붙임, 내벽은 타일붙임과 벽지바름 등의 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다. 난방설비의 작동 여부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼호1택지지구)에 속합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역이 포함되며 중로3류와 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,204,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 임대관계와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소형 다세대주택으로, 아파트 대단지와 동일한 유동성을 기대하기 어렵습니다. 평균 4.0회 유찰 이력과 보증금 인수구조를 감안해 재매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미배당 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기와 보증금 65,000,000원의 인수조건을 확인하세요. 추정 인수액은 48,659,846원이며, 실제 금액은 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
• 한국토지주택공사 권리관계 확인. 기관 명의의 임차권등기와 경매신청채권의 관계, 보증기관 지위, 보증금 지급 및 권리취득 경위를 확인하세요. 동일 기관 관련 금액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 별도로 확인된 실제 개인 임차인은 0명이지만, 이는 공실을 의미하지 않습니다. 원임차인과 현재 점유자의 신원, 명도 가능성 및 인도 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 11-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 이후 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 실질취득액 기준 시세조사. 최저가 17,047,000원이 아니라 인수액을 포함한 65,706,846원을 기준으로 주변 다세대주택의 최근 실거래가격과 비교하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 예상 실질취득액은 65,614,792원, 6회 유찰 시에는 65,550,355원입니다. 최저가 인하폭과 실제 취득원가 감소폭이 다르다는 점을 반영해야 합니다.
• 현장·관리비·설비 점검. 난방설비 작동 여부와 내부 상태, 미납 관리비, 점유 상태, 수리비 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 내역과 매각조건을 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도, 취득원가는 낮지 않다”

이 물건의 가장 큰 착시는 71,000,000원짜리 감정 물건이 17,047,000원까지 떨어졌다는 표면적인 가격에 있습니다. 네 차례 유찰은 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 65,000,000원의 미배당 잔액이 낙찰자의 부담으로 남는 이상 실제 계산은 전혀 달라집니다.

현재 회차에서 예상되는 보증금 인수액은 48,659,846원, 이를 합산한 실질취득 예상액은 65,706,846원입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 매수인이 인수할 보증금이 증가하여 전체 부담은 65,000,000원 부근에서 거의 유지됩니다.

더구나 이 물건은 7세대 규모의 다세대주택이고, 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 실질 관계, 실제 점유자, 민간임대주택 등록의 효력까지 확인해야 합니다. 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격도 확정되지 않았으므로 투자수익이나 가격 메리트를 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수 위험이 큰 고주의 물건입니다. 최저가가 감정가의 24%까지 하락했다는 사실보다 실질취득액 65,706,846원의 시장가치 적정성과 임차권의 최종 인수범위를 확인하는 것이 우선입니다. 보증금 인수조건과 권리관계가 명확하게 검증되기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.