최저가는 49,700,000원이지만, 실질취득은 약 66,294,600원 — 울산 무거동 대동빌라 302호

울산지방법원 2025타경11574. 울산 남구 무거동 대동빌라 3층 302호, 분석대상 면적 49.05㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 71,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 49,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 65,000,000원의 주택임차권입니다. 임차권의 계약일·확정일자·전입일·점유개시일은 모두 현재 남아 있는 최초 압류성 권리보다 앞서며, 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

한국토지주택공사는 보증기관 승계 권리자로 분류되어 있어 보증금 65,000,000원을 별도의 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임대차는 1건이고, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 다만 실제 임차인의 성명은 확인되지 않으며, 한국토지주택공사가 임차권자이자 현재 경매 채권자로 함께 등장하므로 승계 경위와 배당요구 범위를 원본 문서에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권의 실제 순위가 중요하다

기말소 권리를 제외하면 현재 남아 있는 최초 압류성 권리는 2022.05.19. 하나캐피탈 가압류입니다. 반면 임대차계약은 2012.09.12., 확정일자는 2012.09.17., 전입신고는 2012.09.19., 점유개시는 2012.09.26.입니다. 모두 2022년 가압류보다 앞섭니다. 여기에 매각물건명세서가 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보수적으로 분석해야 합니다.

② 임차인·승계 분석 — 보증금은 한 번만 계산한다

한국토지주택공사 명의 임차권등기는 실제 임차보증금을 대위·승계한 권리이므로, 한국토지주택공사 65,000,000원과 별도의 실제 임차보증금을 각각 더해서 계산하면 안 됩니다. 보증금 원금은 65,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,294,600원을 차감한 배당재원은 48,405,400원이고, 이를 임차보증금에 배당한다고 보면 미배당 잔액은 16,594,600원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 49,700,000원만 보면 안 된다

낙찰가만 보면 49,700,000원에서 34,790,000원, 24,353,000원으로 크게 떨어지지만, 실질취득은 각각 66,294,600원, 66,026,220원, 65,838,354원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 유찰 횟수가 늘어도 총 취득부담이 급격히 낮아지는 사건이 아닙니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 49,700,000원 기준 재분석)

기말소된 범서농업협동조합·울산축산업협동조합·우리은행 근저당은 현존 배당채권에서 제외해 재분석했습니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 집행비용 및 임차보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 무거동 옥현초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·학교·단독주택·다세대주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층·지하 1층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 설비 확인. 이해관계인 부재로 난방설비 작동 여부는 실지 조사하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 193.9㎡, 공시지가는 1,204,000원/㎡입니다.
• 도로. 중로3류와 소로3류에 접하고 주변 가로망 상태는 보통입니다.
• 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 1991년 사용승인, 총 7세대의 소규모 다세대주택으로 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 매도기간과 적정가격의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소된 근저당 재확인. 1991년·2008년·2011년 근저당의 말소등기가 실제 등기부 원본에도 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권 인수액 확인. 매각물건명세서의 “보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액 인수” 문구와 배당요구 금액 65,000,000원을 기준으로 계산해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도로 보증금을 하나 더 가진 것이 아닙니다. 보증금은 65,000,000원 한 번만 반영해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 금액에 따라 임차보증금 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 2016.06.09. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 경매 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인의 성명과 현재 점유 상태가 확인되지 않습니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 설비 점검. 난방설비 작동 여부가 조사되지 않았으므로 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 가격 기준. 응찰 판단은 최저가 49,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 약 66,294,600원을 기준으로 해야 합니다.

맺으며 — “49,700,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 주택임차권의 미배당 보증금 잔액 인수를 명시하고 있고, 임대차 관련 날짜도 현재 남아 있는 최초 압류성 권리보다 앞섭니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 16,594,600원, 실질취득은 66,294,600원으로 감정가의 약 93.4%입니다.

한 차례 더 유찰돼도 실질취득은 66,026,220원, 세 차례 유찰 구간에서는 65,838,354원으로 크게 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 여기에 최근 거래가가 없고, 1991년 사용승인·7세대 규모의 소형 다세대이며, 당해세와 임차권 승계 구조까지 확인해야 합니다. 최저가 착시는 크고, 권리 확인 부담은 무겁습니다. 원본 등기부와 매각물건명세서에서 말소된 근저당의 처리, 임차보증금 배당순위, 당해세 금액을 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.