울산지방법원 2025타경11698. 울산 남구 야음동 광원빌라 1동 3층 302호로, 현황상 명칭은 광원빌라 A동입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 있는 다세대주택이며, 박성진·박혜림이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 소유자는 2024.09.18 상속을 원인으로 2025.05.02 소유권이전등기를 마쳤고, 남울산새마을금고가 2025.05.09 임의경매를 신청했습니다.
표면적으로는 감정가 대비 70%까지 가격이 내려왔고 배당표상 매수인 인수액도 없습니다. 다만 이 사건은 가격이 내려갔다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다. 같은 빌라의 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없고, 감정평가 내용에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11698 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 387-4 광원빌라 1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 여천로12번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박성진 2분의 1 · 박혜림 2분의 1 (2024.09.18 상속, 2025.05.02 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남울산새마을금고 / 79,833,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 규모 | 2003.03.20 · 16세대 |
| 공부·현황 명칭 | 공부상 광원빌라 1동 · 현황상 광원빌라 A동 |
① 권리 흐름 — 실제 말소기준은 원본 재확인이 필요하다
등기 흐름만 순서대로 보면 2003.04.02 울산축산업협동조합 근저당 58,000,000원이 최초 설정됐지만, 이 권리는 2010.09.27 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 남울산새마을금고가 채권최고액 67,200,000원의 새 근저당을 설정했으므로, 등기 흐름상 현재 경매의 말소기준권리는 2010.09.27 남울산새마을금고 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다.
2010년 남울산새마을금고 근저당 이후 2012년 16,800,000원·4,800,000원, 2024년 12,000,000원의 근저당이 추가됐습니다. 이들 근저당과 2025.05.09 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·국민건강보험공단·울산광역시 남구의 압류도 있었지만 각각 해제 또는 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰돼 53,700,000원 낮아졌지만, 동일 건물 또는 유사 면적의 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮은지, 적정한지, 오히려 높은지를 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 36,054,200원 |
| 2회 유찰 시 | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 73,068,780원 |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 98,908,147원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 36,054,200원에서 73,068,780원, 98,908,147원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인된 등기권리와 현재 배당 가정에 따른 결과입니다. 미상 임차인이나 당해세가 확인되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 58,000,000원 | 58,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남울산새마을금고 | 67,200,000원 | 64,745,800원 |
| 3. 근저당 · 남울산새마을금고 | 16,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 남울산새마을금고 | 4,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 남울산새마을금고 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 158,800,000원 중 122,745,800원이 배당되고, 36,054,200원이 미배당되는 가정입니다. 다만 2010.09.27 말소된 울산축산업협동조합 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여천초등학교 남측 인근으로, 주위는 주택·근린생활시설·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 드라이비트·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 소로가 개설돼 있고, 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형입니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·자연녹지지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 여천초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,058,000원/㎡이며 토지면적은 701.5㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없으나, 동 명칭은 공부상 1동·현황상 A동입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이며 확인된 낙찰 실적과 실거래 비교금액이 없어 매도가격 검증이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2003.04.02 울산축산업협동조합 근저당은 2010.09.27 말소 기재가 있으므로, 실제 말소기준권리와 배당자격을 원본으로 확인하세요.
- 배당표 대조. 말소된 근저당 58,000,000원이 선순위 배당에 포함된 근거를 채권계산서·배당요구·등기 원문과 대조해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 대항력 발생 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 반복돼 있습니다. 당해세가 남아 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 광원빌라와 인근 다세대의 실제 매물·거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 동 명칭 확인. 공부상 광원빌라 1동과 현황상 광원빌라 A동이 같은 대상임을 현장·건축물표시·호수표지로 대조하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 원본 대조가 먼저”
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 125,300,000원까지 낮아졌고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 말할 수 없고, 임대관계가 미상이라 선순위 임차인 위험도 완전히 닫히지 않았습니다.
무엇보다 등기상 2010.09.27 말소된 울산축산업협동조합 근저당 58,000,000원이 예상배당에 포함된 점은 반드시 해소해야 할 불일치입니다. 이 항목을 제외할 수 있는지에 따라 남울산새마을금고 배당과 미배당 구조가 달라집니다. 결론은 권리구조는 소멸형에 가깝지만, 인수 0원은 아직 확정형이 아닙니다. 입찰 여부보다 먼저 점유·임차관계와 말소 근저당의 배당근거를 원본으로 확인해야 합니다.