울산지방법원 2025타경11731. 울산 북구 산하동 ‘울산블루마시티2차푸르지오’ 101동 24층 2403호, 전용 59.7799㎡ 아파트입니다. 등기부에는 여러 담보권이 등장하지만, 순서를 정리하면 구조는 명확합니다. 2015.06.12. 설정된 신한은행 근저당 156,000,000원은 2020.02.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 경매 시점의 실제 말소기준은 그보다 하루 앞선 2020.02.26. 현대캐피탈 근저당 171,600,000원이며, 이 근저당은 2024.11.11. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
이후 설정된 담보권과 경매개시결정은 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 156,800,000원이며, 인수액이 없어 이 금액이 곧 매수인의 실질취득액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 101동 24층 2403호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 59.7799㎡ · 철근콘크리트구조 35층 중 24층 |
| 소유자 | 박주호 (단독소유) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 1,270세대 · 2015.04.24. |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 156,740,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 실제 기준권리를 구분해야 한다
등기부 첫 담보권인 신한은행 근저당은 설정일이 가장 빠르지만 2020.02.27. 해지로 말소됐으므로 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 경매 시점에 존속하는 가장 빠른 담보권은 2020.02.26. 현대캐피탈 근저당이고, 2024.11.11. 한국자산관리공사에 확정채권양도로 이전됐습니다. 한국자산관리공사가 바로 이 권리를 바탕으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
2021.03.30. 설정된 앤알캐피탈대부 근저당 52,000,000원도 2021.07.30. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당 120,000,000원과 36,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 156,800,000원은 최근 평균의 73.0%
같은 단지 동일 면적대인 전용 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가격은 207,000,000원에서 225,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 214,916,666원, 최신 거래는 2026년 6월의 214,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 30 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 12 | 221,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 25 | 219,000,000원 |
| 2026.01 | 59.78㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.78㎡ | 23 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 59.78㎡ | 27 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.78㎡ | 31 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 26 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 214,916,666원 |
매수인 인수액이 없으므로 실질취득액은 최저가와 동일한 156,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 73.0%이며, 최신 거래 214,000,000원보다 57,200,000원 낮습니다. 최근 거래 중 가장 낮은 207,000,000원과 비교해도 50,200,000원의 간격이 있습니다. 제공된 동일 면적 실거래 범위만 놓고 보면 1회 유찰 현재 가격에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 한국자산관리공사 현대캐피탈 근저당 승계 | 156,740,650원 | 153,804,800원 |
| 2. 을구 5번 공동근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 유미캐피탈대부 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 156,740,650원에는 2,935,850원의 미배당이 남지만, 후순위 채권의 미배당과 함께 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 단순 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동, 강동중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 중 24층 2403호입니다. 위생·급배수, 승강기와 소화전 설비가 설치돼 있으며 난방설비 작동 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 해당합니다. 중로1류에 접하고 상대보호구역·준보전산지 등의 제한이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2015.04.24. 사용승인된 1,270세대 단지이며, 동일 면적 실거래가 최근 12개월 동안 12건 확인됩니다. 최근 거래가격 범위는 207,000,000원부터 225,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준권리 재확인. 2015년 신한은행 근저당은 2020.02.27. 말소됐습니다. 실제 말소기준은 2020.02.26. 현대캐피탈 근저당이며 현재 권리자는 한국자산관리공사입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 전입세대·외국인체류·점유자 현황과 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 156,800,000원입니다. 응찰가를 올릴 때도 최종 취득액을 최근 평균 214,916,666원과 최신 거래 214,000,000원에 계속 대조해야 합니다.
- 시설 상태. 난방설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태와 수리비를 현장 조사에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 소유자 또는 점유자에 대한 인도명령·명도 비용을 확인하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21.로 기재돼 있습니다. 입찰 또는 후속 검토 전 법원 원문에서 매각·변경·연기 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 합격, 현장은 확인”
이 사건은 등기 순서만 정확히 정리하면 권리구조가 선명합니다. 가장 오래된 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 2020.02.26. 현대캐피탈 근저당이 실제 말소기준입니다. 이 권리는 한국자산관리공사로 이전됐으며, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 156,800,000원입니다.
가격도 최근 거래와 비교해 여유가 있습니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 214,916,666원의 73.0%이고 최신 거래 214,000,000원보다 57,200,000원 낮습니다. 따라서 권리와 가격은 모두 긍정적입니다. 다만 임대관계 미상 기재, 난방설비 작동 여부와 실제 점유상태는 서류만으로 확정할 수 없습니다. 이 물건의 마지막 변수는 권리가 아니라 현장 점유와 내부 상태입니다.