창원지방법원 2023타경109240. 김해시 주촌면 망덕리 335 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지 5,005㎡는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사유니벡이며, 2018.04.16. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 3,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정이 다수 이어졌지만 등기 분석상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 권리관계만 보고 결론을 내리기는 어렵습니다. 현재 최저매각가는 1,488,909,000원으로 감정가 4,340,846,200원 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 가격 하락폭 자체는 크지만, 이 물건은 제시외 건물과 수목, 공장 내 기계기구의 포함·제외 범위, 인접 필지와의 경계, 건축물 공부와 현황 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 단순히 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경109240 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 335 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 5,005㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 도시지역 · 자연취락지구 저촉 · 광로2류 저촉 |
| 공시지가 | 442,500원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사유니벡 |
| 감정가 / 최저가 | 4,340,846,200원 / 1,488,909,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2018.04.16. 중소기업은행 근저당권 3,200,000,000원이고, 이후 권준혁·주식회사 플라소스·윤상호·김원석·차선하·신용보증기금· 한국무역보험공사·중소기업은행·주식회사 국민은행의 가압류와 국·김해시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 1,488,909,000원까지 내려왔습니다. 감정가 4,340,846,200원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,042,236,299원, 5회 유찰 시 729,565,409원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,488,909,000원 | 6,236,940,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,042,236,299원 | 6,679,146,906원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 729,565,409원 | 6,988,691,087원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,488,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,289,090원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,200,000,000원 | 1,471,619,910원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 권준혁 | 9,671,990원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 플라소스 | 72,600,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 윤상호 | 14,193,954원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 김원석 | 20,250,657원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 차선하 | 115,829,700원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 3,022,650,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,121,850,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 가압류 · 중소기업은행 | 50,788,283원 | 0원 |
| 11. 갑구 22번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 80,726,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,708,560,842원 중 예상 배당액은 1,471,619,910원, 미배당은 6,236,940,932원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·토지 현황 메모
- 토지. 5,005㎡ 공장용지로, 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 자연취락지구와 광로2류에 저촉됩니다. 도로구역에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계. 목록 1은 인접 필지와 지적경계가 불분명합니다. 북측 일부는 광대2류에 저촉됩니다.
- 포함 자산. 제시외 건물 1-1~1-15, 8-1과 제시외 수목인 조경수 약 30주가 일괄매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 본건 기계기구 가운데 2-2는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 기계기구 현황 차이. 의뢰 목록상 2-5는 5Ton, 2-6은 3Ton이나 현황은 2-5가 3Ton, 2-6이 5Ton으로 서로 다릅니다.
- 매각 제외 기계. 공장 내에는 제시된 목록 외 기계기구가 있으나 물적 동일성이 인정되지 않고 소유관계가 불명확하며 이동이 용이해 평가·매각에서 제외됐습니다.
- 건물 현황. 목록 2는 등기사항전부증명서상 1동이나 일반건축물대장 및 현황상 공장동과 사무실동 2동입니다. 공부상 샌드위치판넬 및 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 도로 지목. 목록 7·8은 2025.09.08. 도로로 지목 변경이 완료됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 범위 확인. 제시외 건물·조경수는 포함되고 일부 기계기구는 제외됩니다. 현장에서 각각의 위치와 소유관계를 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 필지와 지적경계가 불분명하므로 토지 경계와 실제 사용범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 건물 공부 대조. 등기상 1동과 현황상 2동의 차이, 지붕 구조 차이를 건축물대장·현황과 함께 대조해야 합니다.
- 기계기구 대조. 2-5·2-6의 용량 표시가 목록과 현황에서 서로 바뀌어 있으므로 현물 식별이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 1,488,909,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 매각 대상 목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리관계가 비교적 명확합니다. 그러나 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 제시외 건물·수목·기계기구의 포함 여부, 목록과 현황이 다른 기계기구, 경계 불분명, 건물 공부와 현황 차이가 한 사건에 함께 들어 있습니다.
따라서 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”보다 1,488,909,000원에 실제로 무엇을 취득하는가를 확인하는 데 있습니다. 후순위 채권의 인수 위험보다 매각 대상의 실체와 사용 가능 범위를 정확히 대조하는 것이 우선이며, 그 확인이 끝난 뒤에야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있는 물건입니다.
