의정부지방법원 2025타경70725. 포천시 선단동 탑팰리스102동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박애란이며, 2021.09.17 계림신용협동조합 명의의 채권최고액 586,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 결론은 “완전한 인수 0원”이 아니라 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 미상 점유자 1명의 선순위 여부를 확인해야 한다”입니다. 김상근·박한정·채규병의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 안한식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 정자동길 113-14(선단동), 탑팰리스102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 · 승강기·난방·급배수·소화전설비 |
| 소유자 | 박애란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2021.09.17 계림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 586,800,000원 |
| 경매 청구금액 | 602,029,603원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 미상 점유자는 별도
말소기준은 2021.09.17 접수된 계림신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2021.09.17로 유지됩니다. 이후 설정된 가압류 3건, 포천시·국 압류, 채규병의 주택임차권, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 2022.03.07 | 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안한식 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박한정 | 2022.02.16 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채규병 | 2022.04.14 · 102동 202호 전부 | 15,000,000원 | 2023.06.22 | 없음 | 확정일자 有 | 없음 |
김상근·박한정·채규병은 모두 2021.09.17 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 채규병은 보증금 15,000,000원, 전입일·확정일자 2022.04.14의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 83,692,000원으로 감정가 244,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않고, 경매 집계에서도 최근 낙찰가와 낙찰일이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 모형상 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,692,000원 | 34.3% | 0원 | 581,076,756원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 24.01% | 0원 | 605,732,419원 |
| 5회 유찰 시 | 41,009,080원 | 16.81% | 0원 | 622,991,383원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,456원 |
| 1. 근저당 · 계림신용협동조합 | 586,800,000원 | 81,785,544원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 후로텍 | 30,077,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서종오 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이현준 | 10,985,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 662,862,300원 중 81,785,544원만 배당되고, 581,076,756원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 안한식의 선순위 여부도 확인 전입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진대학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 기본 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 483㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안한식의 전입세대열람·주민등록일 확인. 2021.09.17 이전 전입인지가 매수인 인수 위험을 가르는 핵심입니다.
- 안한식의 보증금·계약서·점유 범위 확인. 선순위 대항력이 확인될 경우 미배당 보증금을 실질취득에 더해야 합니다.
- 김상근·박한정의 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 진행 확인. 302호·402호의 매각과 배당 결과에 따라 근저당 채권의 실제 배분이 변동될 수 있습니다.
- 채권양도 원본 확인. 계림신용협동조합 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역과 현재 채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 최근 실거래가 확인되지 않으므로 인근 다세대 거래, 현재 매물, 임대료와 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 당해세·최우선변제·점유관계와 매수인 인수사항을 최종 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람
이 물건은 감정가 244,000,000원에서 83,692,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하고, 확인된 세 임차인의 대항력도 없습니다. 하지만 안한식의 전입일과 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 계산상 인수 0원 결론을 흔듭니다.
가격 측면에서도 최근 실거래와 낙찰사례가 없어 83,692,000원이 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 19세대 규모, 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 지표까지 감안하면 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미상 점유자의 선순위 여부와 실제 환금성입니다. 권리는 조건부, 가격은 판단 보류. 안한식의 전입·보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 83,692,000원으로 확정할 수 없습니다.