청주지방법원 2023타경1773. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 주택단지, 통칭 ‘아연타운’에 있는 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주택단지에는 토지 28필지와 건물 5개 동이 있으며, 완공된 주택뿐 아니라 주택 신축공사가 중단된 토지와 미완공 건축물 문제가 함께 얽혀 있습니다.
등기권리만 보면 문화새마을금고의 2019년 근저당이 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 신용식의 근저당과 국의 압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 등기부상 권리 소멸과 토지·건물의 실질적 사용 가능성은 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 그 차이가 매우 중요합니다.
일괄매각 대상에 포함되지 않는 건물이나 공사 중인 건물이 토지를 계속 점유할 수 있는지, 먼저 전입한 사람이 대항력 있는 임차인인지, 농지취득자격증명 발급과 원상회복이 가능한지에 따라 낙찰 이후 실제 취득비용과 활용가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경1773 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 502-6 |
| 건물 등기 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 502-34, 502-25, 502-44 도로명주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우안길70번길 12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 관련 토지 일괄매각 |
| 감정평가상 구성 | 주택단지 내 토지 28필지 · 건물 5개 동 |
| 건물 이용상태 | 기호 15·22·31·32·33: 주택 |
| 소유자 | 윤민규 (단독소유) |
| 감정가 | 4293088440원 |
| 최저매각가 | 4,293,088,440원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청 청구금액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 문화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 임차·점유 관련 인원 | 4명 기재 · 실제 임대차 관계 및 선순위 인수액 미확정 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 물건 포함 · 이동식 컨테이너 창고 및 일부 제시외 건물 제외 · 농지취득자격증명 필요 목록 존재 |
대표 소재지와 건물 등기 소재지가 서로 다르게 기재되어 있습니다. 일괄매각 물건별 지번 및 포함 범위를 개별적으로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.02.27 접수 제5476호, 문화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 주식회사대웅개발입니다. 앞서 존재했던 한마음새마을금고의 근저당권은 같은 날 해지로 말소되었습니다.
그 뒤에 설정된 신용식 근저당권 750,000,000원과 국의 압류, 문화새마을금고의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 다만 국의 압류등기가 말소된다는 것과 관련 조세가 배당에서 전혀 영향을 미치지 않는다는 것은 다릅니다. 실제 세금의 법정기일 및 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 선순위 전입자가 핵심
임차·점유 관련 기재는 김용복·김효진·이상근·임창길입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 주민등록상 등록자와 실제 임대차계약을 체결한 임차인은 구별해야 하므로 실제 임차인 수와 전체 임대차보증금은 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용복 주민등록상 등록자 · 점유 부분 미상 |
2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 기준권리보다 선순위 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 김효진 주민등록상 등록자 · 점유 부분 미상 |
2020.09.02 | 미상 | 선순위 아님 기준권리 이후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
| 이상근 목적물 전부 · 2023.07.24 배당요구 |
2020.06.10 | 7,500원 | 선순위 아님 기준권리 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 임창길 주민등록상 등록자 · 점유 부분 미상 |
2023.02.06 | 미상 | 선순위 아님 기준권리 이후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 미배당 보증금 인수위험이 발생할 수 있습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 현재 김용복의 보증금이 미상이므로 이 구조의 해당 여부와 실제 인수액은 계산할 수 없습니다.
김효진과 임창길도 보증금·확정일자 및 실제 임대차 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일이 기준권리 이후라는 점은 확인되지만, 점유관계가 미상인 만큼 현장 점유 및 인도·명도 대상은 별도로 조사해야 합니다.
③ 특별매각조건 — 가장 중요한 위험
매각에서 제외되는 제시외 건물 또는 공사 중 건물을 위한 토지 부분에도 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 성립 여부가 확정된 것은 아니지만, 실제로 성립한다면 낙찰자가 토지를 취득하더라도 해당 부분을 자유롭게 사용하거나 건물을 철거하기 어려울 수 있습니다.
근저당권이 말소된다고 법정지상권 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 성립요건, 대상 토지 범위, 건물 소유관계 및 제한받는 가격은 감정평가서와 관련 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
감곡면 사실조회 회신에 따르면 취득 목적에 따라 다음 서류가 요구됩니다.
- 전용 목적: 실현 가능한 전용사업계획서 필요
- 농업경영 목적: 원상복구계획서 필요
토지전용허가와 토지 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성 및 원상회복의무도 명시되어 있습니다. 입찰 전에 관할 주무관서에 증명서 발급 가능성과 필요한 계획서의 수리 가능성을 확인해야 합니다.
따라서 토지 위에 있는 건물이나 시설이라고 해서 전부 낙찰자 소유가 되는 것은 아닙니다. 포함 건물과 제외 건물의 위치·소유자·점유관계를 구별해야 하며, 제외 건물의 존속 권원과 토지사용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
인접 토지와 경계가 불분명하므로 경계측량이 필요합니다. 최선순위 지상권 말소 동의서 제출 사실도 관련 권리와 대조하되, 이를 법정지상권의 부존재가 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,293,088,440원 가정)
매각대금이 현재 최저매각가와 같다고 가정한 단순 예상배당입니다. 이 배당은 집행비용 및 명시된 근저당 채권을 중심으로 구성되어 있으며, 당해세·임차인의 최우선변제·미확인 선순위 보증금은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 45,330,884원 |
| 1. 문화새마을금고 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 신용식 근저당 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,017,757,556원 |
| 합계 | 1,230,000,000원 | 4,293,088,440원 |
위 소유자 잔여액은 단순 계산 결과입니다. 실제 매각대금 배당, 조세채권, 임차인 배당 및 각 권리자의 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 4,293,088,440원 | 0원 | 3,017,757,556원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,434,470,752원 | 0원 | 2,167,726,044원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,747,576,601원 | 0원 | 1,487,700,835원 |
매각가가 낮아지는 경우에도 명시된 근저당권 채권 합계 1,230,000,000원은 단순 배당 가정상 전액 충당되는 구조입니다. 하지만 실제 매각이 이 금액으로 이루어진다는 보장은 없으며, 조세·임차관계·법정지상권 등은 별도로 판단해야 합니다.
그러나 선순위 대항력 임차인에게 인수할 보증금이 발생한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액입니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용을 산정할 수 없고, 유찰만을 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다.
또한 별도의 시세 비교 자료가 확인되지 않아 현재 가격이나 유찰 후 가격이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중부내륙고속도로 감곡IC 서측 인근, 상우일반산업단지 DB하이텍 남동측 인근의 주택단지(통칭 아연타운)에 위치합니다. 주변은 농촌주택·전원주택·농경지·공업용 부동산· 창고시설·과수원·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 감곡IC와 국도·지방도 연계 도로를 이용할 수 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도와 규모. 감정평가상 토지 28필지·주택 5개 동으로 구성된 주택단지입니다. 기호 15·22·31·32·33은 주택으로 이용되고, 기호 22는 2층 주택, 나머지 해당 주택은 단층 주택으로 기재되어 있습니다.
- 건물 승인 현황. 기호 15는 2016.06.13, 기호 22는 2019.10.16, 기호 31은 2022.06.09, 기호 32·33은 2022.06.10 사용승인된 것으로 기재되어 있습니다. 이와 별도로 공사가 중단되거나 사용승인을 받지 않은 건축물이 존재합니다.
- 토지 현황. 토지 정보에 표시된 대상은 지목 임야, 주거나지 이용, 계획관리지역, 면적 870.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 99,500원/㎡입니다. 이 면적은 일괄매각 토지 전체 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 계획관리지역과 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 규제가 확인됩니다. 성장관리계획구역도 포함되어 있으며, 토지별 규제 범위와 건축·전용 가능성 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 차이. 지목이 전·임야·구거인 토지가 주택 신축부지, 공사 중단 현장, 주거나지, 도로 또는 구거로 이용되는 경우가 있습니다. 사용승인을 받지 않은 건물과 건축 중단 구조물도 확인됩니다.
- 환금성. 다필지 토지와 완공 주택, 미완공 건축물, 매각 제외 시설, 농지 관련 인허가 문제 및 법정지상권 가능성이 결합되어 있어 일반적인 단독주택이나 토지에 비해 매수자별 검토 부담이 큽니다. 실거래 비교 자료가 없어 실제 환금성과 적정 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.
일부 토지는 주택 신축신고를 받은 주거나지이고, 기호 6·23·24는 대부분 주거나지이면서 일부가 도로 또는 구거로 이용되고 있습니다. 건물 사용승인·토지전용·원상복구·경계 문제를 일괄적으로 확인해야 경매 취득 이후 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용복의 대항력 확정. 2017.06.26 전입의 실제 임대차계약, 점유 개시, 전입 유지 여부, 임차보증금 및 확정일자를 확인하고 배당 후 인수 가능액을 재계산하세요.
- 나머지 점유자 확인. 김효진·이상근·임창길의 실제 점유, 계약관계, 명도 대상 및 배당요구 사항을 현황조사와 임대차 관련 원본 문서로 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 공사 중단 건물 및 매각 제외 건물의 소유권, 토지와 건물의 권리 변동, 법정지상권 성립요건 및 대상 범위를 검토하세요.
- 농지취득자격증명 사전 검토. 매각목록 54·55·57에 관한 증명서 발급 가능성을 확인하고, 전용사업계획서 또는 원상복구계획서의 실현 가능성을 관할 기관에 문의하세요. 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 매각 포함·제외 시설 확인. 제시외 15-1·42-1·42-2 및 이동식 컨테이너 창고, 2024타경883 감정평가서의 제외 물건을 도면과 현장에서 대조하세요.
- 경계측량. 매각목록 44번 건물 및 관련 토지의 실제 위치와 경계를 확인하고, 공부상 지번과 현황 지번의 불일치를 정리하세요.
- 인허가·원상회복 비용. 사용승인 미완료 주택, 공사 중단 구조물, 지목과 실제 이용상태의 차이에 따른 추가 비용과 행정상 의무를 확인하세요.
- 세금 및 배당관계. 2022.07.18 국의 압류 관련 조세채권, 다른 우선채권의 존재와 실제 배당순위를 확인하세요. 신용식의 예상배당 750,000,000원과 회차별 신청채권자 지급액 480,000,000원의 불일치도 원본 배당관계와 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시세 검증. 주변 토지와 주택의 거래 사례, 완공·미완공 시설의 가치, 개발 및 인허가 비용을 각각 검토하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매수가격의 적정성을 판단하지 마세요.
- 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 토지대장·건축물대장·지적도와 실제 현황을 대조한 후, 법률·측량·건축·농지 분야 전문가의 검토를 받으세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 정리 가능성과 취득 안전성은 다르다
따라서 예상배당의 매수인 인수액 0원은 확정된 취득조건이 아닙니다. 실제 인수액·토지 사용 제한·추가 인허가 비용이 확정되기 전에는 입찰가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
특히 법정지상권과 미확인 임차보증금, 농지 관련 의무 및 공사 중단 시설의 추가 부담은 단순한 낙찰가 할인으로 자동 해소되지 않습니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 권리를 보라”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 문화새마을금고의 2019.02.27 근저당권을 기준으로 후순위 담보권은 정리될 전망입니다. 하지만 그것만으로 입찰 안전성을 확보했다고 보기는 어렵습니다.
먼저 전입한 김용복의 임대차 관계와 보증금이 미상이고, 제외 건물 및 공사 중단 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 명시되어 있습니다. 농지취득자격증명 제출 실패 시 보증금 몰수, 토지의 원상회복 문제, 경계 불분명 및 미완공 건축물 문제도 남아 있습니다.
감정가 4,293,088,440원의 신건이라는 사실보다 중요한 것은 이 금액을 지불하고 실제로 무엇을 완전하게 취득하며, 얼마의 추가 부담 없이 사용할 수 있는지입니다. 현재는 그 핵심 사항이 확정되지 않았습니다.
결론은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 실질취득비용·법정지상권·농취증·인허가·경계 및 현장 점유관계가 정리되고 적정 시세가 별도로 확인되기 전에는 가격 할인만을 근거로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
