청주지방법원 2024타경31535. 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 대소두진하트리움 103동 1106호입니다. 전용면적은 75.2445㎡로, 철근콘크리트조 16층 건물의 11층에 위치합니다. 소유자 손미애는 2017년 4월 6일 거래가액 181,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건에는 국민은행 근저당권 3건과 엔씨파이낸스대부 근저당권 1건, 후순위 가압류 5건이 설정되어 있습니다. 현재 경매는 주식회사 엔씨파이낸스대부가 신청한 임의경매이며, 신청채권자의 청구금액은 52,742,125원입니다.

권리관계는 복잡해 보이지만 말소기준을 잡으면 구조가 정리됩니다. 2017년 4월 6일 설정된 국민은행 근저당권이 기준이고, 그 이후 설정된 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

가격은 별도의 문제입니다. 감정가 179,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가격이 143,200,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래는 130,000,000원~164,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 하단과 상당한 차이가 있어, 감정가 대비 할인율만으로 매수 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건과 후순위 가압류 5건

등기부에서 가장 중요한 권리는 2017년 4월 6일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 현재 유효한 권리 중 말소기준권리에 해당합니다. 국민은행의 추가 근저당권과 엔씨파이낸스대부 근저당권, 이후 설정된 가압류 5건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2012년 3월 5일 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 115,200,000원은 2017년 4월 6일 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 또한 2024년 8월 14일 오케이캐피탈이 신청한 강제경매개시결정은 2025년 5월 9일 각하되었고, 해당 등기도 2025년 8월 19일 말소되었습니다. 따라서 이들은 현재 유효한 선순위 부담으로 계산하지 않습니다.

임차인·점유관계

따라서 현재 확인되는 등기상 권리와 예상배당상 인수액은 비교적 명확하지만, 낙찰자가 부담할 임차보증금이 최종적으로 없다고 단정하기에는 점유 확인이 선행되어야 합니다. 매각물건명세서의 임차인 현황, 전입세대 열람 및 실제 점유상태를 대조하는 것이 중요합니다.

② 시세 비교 — 20% 유찰됐어도 최근 시세 대비 할인은 2.5%

대소두진하트리움 동일 면적대인 전용 75.24㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 148,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 11건의 평균 146,818,181원을 우선 적용해야 합니다.

전체 평균으로 비교하면 최저가 143,200,000원은 시세의 96.7%입니다. 그러나 최근 12개월 평균으로 비교하면 97.5%로, 실제 할인 폭은 약 2.5%에 불과합니다.

2026년 10월 최신 거래가는 148,000,000원으로 현재 최저가보다 4,800,000원 높습니다. 반면 2026년 8월과 9월에는 130,000,000원 거래도 존재합니다. 이는 현재 최저매각가보다 13,200,000원 낮은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,200,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,804,800원을 제외한 배당재원은 140,395,200원입니다. 국민은행의 근저당권 3건은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만, 엔씨파이낸스대부 근저당권은 일부만 배당되고 후순위 가압류 채권자에게는 배당금이 남지 않는 계산입니다.

주목할 점은 신청채권자인 엔씨파이낸스대부의 청구금액이 52,742,125원인 반면, 현재 회차 예상배당액은 20,395,200원이라는 사실입니다. 신청채권자가 청구액 전부를 회수하지 못하는 구조입니다.

그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하므로, 해당 미배당액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 별도로 확인되는 대항력 있는 임차인 등이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

추가 유찰이 발생할 경우 매각가격과 예상배당액은 다음과 같이 변합니다. 각 회차는 실제 낙찰가격이 아니라 감정가에 따른 가정 시나리오입니다.

추가 유찰 시에는 신청채권자인 엔씨파이낸스대부의 예상배당액도 0원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원이지만, 이는 확인된 권리와 추정 배당순위를 기준으로 한 결과입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 대소중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 버스정류장 등의 교통시설이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 16층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 페인팅 마감, 내부는 벽지·타일·장판 마감이며 위생·급배수·난방·전기·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10m 포장도로, 동측으로 폭 약 20m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 형상은 대체로 부정형이고 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 개별공시지가는 351,500원/㎡이며, 토지면적은 18,942.1㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 유지보수 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 407세대 아파트단지이며 동일 면적의 실거래가 확인됩니다. 하지만 거래가격이 130,000,000원부터 164,000,000원까지 분포하고, 최근 거래 추세도 -9.4%여서 향후 매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 입찰 상한의 기준으로 삼기. 감정가 179,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 146,818,181원과 최신 거래가 148,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다. 최근 거래 추세 -9.4%도 함께 반영해야 합니다.
• 저가 거래 확인. 2026년 8월과 9월에 130,000,000원 거래가 존재합니다. 동일 면적이라도 층·향·수리 상태에 따라 가격 차이가 있으므로, 이 거래들과 본건의 조건을 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 가능성 검토. 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 본건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 가정 최저가는 114,560,000원, 그다음 회차는 91,648,000원입니다. 다만 이 가격에 실제 입찰 기회가 생긴다는 보장은 없습니다.
• 임차인·점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유관계를 확인하고 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 최종 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2017.04.06 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이미 말소된 2012년 농업협동조합중앙회 근저당권과 2025년 말소된 강제경매개시결정을 현재 유효한 인수권리로 혼동하지 않아야 합니다.
• 실제 배당순위 점검. 현재 예상 미배당액은 111,012,910원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액이 아니며 조세채권 및 우선변제권 등이 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
• 관리비·명도비용 확인. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 실제 점유자에 대한 명도·인도 절차를 확인해야 합니다. 예상배당상 인수액 0원과 부대비용이 없다는 것은 다른 문제입니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각기일 2026.11.16 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인하고 매각조건과 권리변동 여부를 재점검해야 합니다.

맺으며 — “20% 유찰”보다 중요한 것은 현재 시세

음성 대소두진하트리움 1106호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 물건입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자의 대항력 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

가격을 보면 이야기가 달라집니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 143,200,000원으로 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균은 146,818,181원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 97.5%로 가격 차이가 크지 않습니다.

특히 최근 거래가격이 -9.4% 하락한 추세이고, 실제로 130,000,000원 거래가 존재한다는 점이 중요합니다. 감정가 기준 할인율만 보고 저렴하다고 판단하면 시장가격의 변화를 놓칠 수 있습니다.

결론은 '등기상 권리는 비교적 명확, 점유관계는 확인 필요, 가격 메리트는 제한적'입니다. 지금 단계에서는 추가 유찰 여부와 최근 거래 흐름을 함께 살펴보면서, 실제 시세보다 충분한 안전마진을 확보할 수 있는지를 입찰의 핵심 판단 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.