청주지방법원 2024타경34985. 충북 음성군 대소면에 소재한 공장 관련 건물과 토지 등을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사일진에스지엔이며, 2021년 9월 설정된 미래새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 여러 경매개시결정과 압류·가압류가 이어졌습니다. 중소벤처기업진흥공단의 강제경매개시결정이 2024년 9월 30일 등기되었고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,566,651,600원입니다.

이 사건은 일반적인 주거용 경매와 판단 기준이 다릅니다. 공장 건물과 토지, 제시외 건물, 기계기구의 매각 포함 범위가 복잡하고, 토지 일부에는 분묘 및 통행·경계 문제가 존재합니다. 따라서 등기상 근저당권이 소멸하더라도 실제로 공장 및 토지를 원하는 방식으로 사용할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 소멸과 별개로 토지 사용권을 살펴야 한다

권리분석의 기준은 2021년 9월 30일 접수된 을구 11번 (2) 미래새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원입니다. 2016년 하나은행 근저당권, 2017년 신한은행 근저당권 및 종전 중소벤처기업진흥공단 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다.

말소기준권리 이후의 중소벤처기업진흥공단·주식회사창흥 근저당권, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 동일 을구 11번에 (1)과 (2) 근저당권이 함께 기재되어 있고, 2024년 10월 31일 근저당권 이전과 근질권 설정 등기가 이어져 있으므로, 현재 채권자와 배당권자 및 말소 처리 범위는 원본 등기로 확인해야 합니다.

② 점유·임차 및 인수 위험

신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 신고 임차인이 없다는 사실만으로 공장·건물의 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 현장 방문을 통해 법인 점유 여부, 제3자 사용 여부 및 시설물의 소유관계를 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 25.67억원의 경쟁력은 미확인

현재 이 물건은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 2,566,651,600원이므로, 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 예상 금전 인수액 0원을 더한 취득대금 기준은 동일한 2,566,651,600원입니다. 취득세·명도·측량·시설 정비 등 추가 비용은 여기에 포함되지 않습니다.

그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 공시지가 95,700원/㎡ 역시 개별 토지에 관한 공적 가격정보일 뿐, 공장 건물·토지·기계기구가 함께 매각되는 전체 물건의 실거래 시세를 대신하지는 못합니다.

회차별 매각가와 미배당액은 각 회차를 해당 금액에 낙찰받는 것으로 가정한 추정치입니다. 실제 낙찰가와 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당채권이 발생한다는 사실만으로 해당 금액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,566,651,600원 가정)

현재 신건 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 제외한 배당가능액은 2,538,585,084원입니다. 채권총액 2,800,161,748원을 기준으로 계산하면 261,576,664원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용 28,066,516원은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당순위는 배당요구 및 확정채권 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 동일한 350,615,569원이 여러 경매개시결정의 채권액으로 반영되어 있으므로 실제 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 최종 배당권자 역시 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 충청북도 음성군 대소면 부윤리 소재 부윤 보건진료소 남서측 원거리에 위치하는 토지로, 주변에는 자연림·농경지·농가 등이 주로 분포합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 다만 인근 차량 접근 가능 여부와 목록 6·7의 개별 토지 진입 가능 여부는 구분해야 합니다.
• 용도 및 토지 형상. 토지 기본정보상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 2,001㎡, 지형은 완경사·부정형으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역으로 기재되어 있으며, 목록 6·7에는 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 향후 개발이나 용도 변경 시 각각의 규제를 확인해야 합니다.
• 도로 조건의 차이. 토지 기본정보에는 도로접면이 세로한면(가)로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 목록 6·7 모두 지적상 맹지라고 명시되어 있습니다. 서로 다른 대상 토지의 정보일 수 있으므로 필지별 도로 접면과 적법한 통행권을 분리해서 검토해야 합니다.
• 경계와 측량. 매각물건명세서에 경계불분명으로 측량 필요하다는 사항이 기재되어 있습니다. 경계 확인 없이는 실제 이용 가능 면적과 시설물의 위치를 확정하기 어렵습니다.
• 건축물 정보. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 매각 제외 시설물이 함께 존재하므로 건물별 현황과 공부상 표시를 대조해야 합니다.
• 환금성. 공장 건물·토지·기계기구가 결합된 특수한 매각 구조입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 시설을 실제로 활용할 수 있는 매수자와 토지·공장 사용 목적이 거래 성사에 중요할 수 있습니다. 비교 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 환금성과 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 매각 포함·제외 자산 확인

이 사건에서 특히 주의할 부분은 현장에 존재하는 물건과 실제 취득하는 물건이 일치하지 않을 수 있다는 점입니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 기계기구 목록을 정확히 대조해야 하고, 매각 제외 시설물이 토지 위에 계속 존재하는 경우 소유자 확인과 사후 처리 문제도 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 및 근저당 승계 확인. 을구 11번 (1)·(2) 근저당권, 엠씨아이대부주식회사로의 채권 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권 등기의 현재 효력과 말소 범위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 분묘기지권 성립 여지와 일괄매각 조건, 제시외 건물 및 기계기구의 포함·제외 범위를 확인해야 합니다.
• 분묘 현장조사. 목록 7 지상 분묘의 위치와 규모를 확인하고 분묘기지권 성립 가능성을 검토해야 합니다. 분묘로 제한받을 때의 감정평가액 19,496,400원의 의미도 감정서 원문과 대조해야 합니다.
• 목록 6·7 진입로 조사. 지적상 맹지인 토지의 실제 접근 경로와 적법한 통행권 확보 여부를 확인해야 합니다.
• 경계 측량. 경계불분명 사항이 명시되어 있으므로 인접 필지와의 경계, 시설물 위치 및 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
• 기계기구 실사. 제2021-423호·425호·426호에 기재된 기계기구의 실제 소재, 상태, 소유권 및 사용 가능 여부를 확인해야 합니다. 소재불명 1식은 매각 제외 대상입니다.
• 점유 및 임대관계 확인. 신고 임차인이 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장 운영 주체, 실제 점유자 및 제3자 사용 여부를 조사해야 합니다.
• 배당채권 중복 여부. 경매개시결정과 가압류에 기재된 채권이 동일 채권인지, 확정채권액과 배당요구가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 시세와 처분 가능성 검증. 비교 가능한 공장·토지 거래사례 및 현장 매수 수요를 확인하기 전에는 감정가 또는 유찰 가격만으로 저가 매수를 판단해서는 안 됩니다.
• 부대 비용 검토. 취득 관련 비용뿐 아니라 측량, 진입로 확보, 명도, 시설 정비, 매각 제외 시설물 처리에 따른 비용 가능성도 살펴야 합니다.
• 최종 사건기록 재확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 여부, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각물건명세서 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도 토지의 제약은 남을 수 있다”

청주지방법원 2024타경34985 사건의 핵심은 단순한 채권 인수 문제가 아닙니다. 말소기준권리인 미래새마을금고 근저당권 및 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 정리될 것으로 예상되고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.

하지만 분묘기지권 성립 가능성, 목록 6·7의 맹지, 경계불분명, 일부 시설물의 매각 제외가 동시에 존재합니다. 이러한 요소는 실제 토지 사용과 시설 활용, 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가 2,566,651,600원이 적정한 가격인지 판단하기 어렵습니다.

결론은 가격 판단 보류와 권리·현장 실사 우선입니다. 기존 담보권이 소멸할 것으로 예상된다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 분묘기지권의 성립 여부, 적법한 진입로, 경계측량 결과, 제시외 건물·기계기구의 실제 가치와 점유관계를 먼저 확인한 뒤 취득 가능성과 가격을 함께 검토해야 합니다.