83,692,000원
의정부지방법원 2025타경70725. 포천시 선단동 탑팰리스102동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2021.09.17. 소유권보존과 함께 계림신용협동조합 명의의 채권최고액 586,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 선후만 보면 단순해도, 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 조사된 인원은 김상근·안한식·박한정 3명이며, 이 중 안한식은 전입일 자체가 확인되지 않아 말소기준일과의 선후 비교가 불가능합니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 동일 면적 실거래가 확인되지 않았고, 비교 면적도 일치하지 않습니다. 단지 규모는 19세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다. 따라서 유찰 횟수와 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 정자동길 113-14(선단동), 3층 302호 (선단동,탑팰리스102동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박애란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계림신용협동조합 / 602,029,603원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17. 계림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 586,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 포천등기소 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2021.09.17. 설정된 계림신용협동조합 근저당권입니다. 2022년 이후 설정된 주식회사 후로텍·서종오·이현준의 가압류, 포천시와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.02.21. 개시된 종전 임의경매는 2024.07.31. 취하를 원인으로 2024.08.05. 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.01.17. 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 3명
| 성명 | 전입일 / 용도 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 2022.03.07 · 주거 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 신청 · 2025.02.06 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 안한식 | 전입일 미상 · 주거 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 전입 선후 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한정 | 2022.02.16 · 용도 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 신청 · 2025.02.04 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
김상근과 박한정은 각각 2022.03.07.과 2022.02.16. 전입해 말소기준일인 2021.09.17.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 안한식은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 처리해서는 안 되며 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 83,692,000원으로 감정가 244,000,000원의 34.3%입니다. 다만 확인된 비교 대상은 탑팰리스102·103동 19세대이고, 비교 면적 71.64㎡는 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 금액과 최종 낙찰 금액도 확인되지 않아 최근 12개월 시세·최신 거래와의 비교 자체가 불가능합니다.
| 단지 | 탑팰리스102,103동 |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 19세대 / 2021.08.26 |
| 비교 면적 | 71.64㎡ · 면적 일치 확인 안 됨 |
| 경매 평균 유찰 | 2.9회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 / 낙찰일 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,906,456원 |
| 2. 근저당권 · 계림신용협동조합 | 586,800,000원 | 81,785,544원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 후로텍 | 30,077,300원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서종오 | 35,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이현준 | 10,985,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 662,862,300원 중 81,785,544원이 배당되고, 미배당액은 581,076,756원입니다. 신청채권 602,029,603원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 등기상 후순위 권리와 함께 매각으로 소멸하는 구조이며, 그 금액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 선단동 대진대학교 남측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 483.0㎡ 부정형 토지로, 남서측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 252,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다. 최근 실거래와 낙찰 사례가 없어 재매각 가능성과 적정가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안한식 전입일 확인. 전입세대열람과 주민등록 변동내역으로 말소기준일 2021.09.17. 이전 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김상근·안한식·박한정의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 안한식이 선순위 대항력을 보유한 것으로 확인되면 미배당 보증금을 반영해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 검증. 면적이 일치하는 다세대 실거래와 인근 매물, 동일 건물 거래를 확보하기 전에는 감정가 대비 34.3%를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 기재된 202호·402호의 경매·배당 진행과 채권 회수 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조사. 실제 점유 호실과 점유자별 사용 부분을 현장에서 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 풀어야 할 한 사람”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 조사된 3명 가운데 안한식의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유관계의 핵심 변수가 남아 있습니다. 김상근과 박한정은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 안한식까지 같은 방식으로 처리할 근거는 없습니다.
가격 역시 감정가 244,000,000원에서 83,692,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 면적이 일치하는 최근 실거래와 낙찰 사례가 없습니다. 19세대 규모, 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 지표까지 고려하면 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만 점유와 가격은 미정. 안한식의 권리관계와 실제 거래가격을 확인하기 전까지는 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.