의정부지방법원 2025타경70725. 포천시 선단동 탑팰리스102동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 2021년 9월 17일 박애란 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 계림신용협동조합의 채권최고액 586,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 후순위 권리가 아니라 임차인 조사입니다. 전입일이 확인되는 김상근과 박한정은 모두 2021년 9월 17일 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 안한식은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 안한식에 대해서는 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 정자동길 113-14(선단동), 탑팰리스102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박애란 (2021.09.17 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계림신용협동조합 / 602,029,603원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17 계림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 586,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 임차인 한 명은 미상
말소기준권리 이후 주식회사 후로텍·서종오·이현준·신한카드 주식회사의 가압류와 포천시·국의 압류가 순차적으로 설정됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정과 별도로 서종오의 강제경매개시결정도 등기돼 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 후순위 등기입니다. 등기부만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권이나 압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 2022.03.07 / 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안한식 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한정 주거 | 2022.02.16 / 2022.02.16 | 2025.02.04 | 없음 | 후순위·금액 미상 | 해당 없음 |
김상근과 박한정의 전입일은 말소기준일인 2021.09.17보다 늦으므로 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만 보증금이 확인되지 않았고, 현재 매각가에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않아 실제 배당 여부는 제한적입니다.
안한식은 현황조사에서 확인됐지만 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확정되지 않았습니다. 이름이 조사됐다는 사실만으로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다. 주민등록전입세대 확인, 점유 부분, 임대차계약서와 보증금, 실제 입주일을 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 244,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 83,692,000원까지 내려왔습니다. 감정가보다 160,308,000원 낮고 감정가의 34.3%에 해당하지만, 동일 면적과 직접 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 620,891,762원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 645,547,425원 |
| 5회 유찰 시 | 41,009,080원 | 39,870,917원 | 662,806,389원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인의 인수액과 같지 않습니다. 다만 안한식의 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 임차보증금 관련 인수 가능성은 이 표와 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,906,456원 |
| 1. 근저당 · 계림신용협동조합 | 586,800,000원 | 81,785,544원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 후로텍 | 30,077,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서종오 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이현준 | 10,985,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 39,815,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 702,677,306원 중 채권자 배당은 81,785,544원, 미배당은 620,891,762원으로 계산됩니다. 포천시·국의 압류액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.08.26 사용승인된 탑팰리스102·103동은 총 19세대입니다.
- 입지. 포천시 선단동 대진대학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 252,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안한식 전입세대 확인. 전입일이 2021.09.17보다 빠른지, 실제 점유 개시일과 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 안한식뿐 아니라 김상근·박한정의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분과 현재 거주 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용 재계산. 안한식이 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인 인수액이 될 수 있으므로 최저가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 공동담보 범위 확인. 202호·302호·402호의 공동담보 배당관계와 근저당권 이전 내용을 등기 원본 및 배당요구 관련 문건에서 대조하세요.
- 현장 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신 같은 건물·인근 다세대의 최근 매매가와 전세가, 공실기간을 직접 확인하세요.
- 명도비용 반영. 조사된 임차인이 3명이므로 점유 형태와 세대별 사용 부분에 따라 인도명령·명도 협의 비용이 달라질 수 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 포천시와 국의 압류가 존재하므로 당해세 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 조회하세요.
- 매각서류 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·매각기일 진행 결과를 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 후순위 소멸형입니다. 김상근과 박한정도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 안한식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 매수인의 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
가격 역시 감정가 244,000,000원에서 83,692,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 동일 면적 실거래와 직접 비교되지 않아 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 19세대 규모, 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 소멸형이지만, 임차인과 가격은 미확정입니다. 안한식의 대항력과 보증금을 확인하기 전에는 실질취득비용도, 적정 입찰가도 확정해서는 안 됩니다.