춘천지방법원 2025타경20906. 원주시 행구동 760-3 소재 건물과 토지가 관련된 강제경매 사건입니다. 물건은 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 기호 2), 3) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 일반적인 아파트 경매처럼 전용면적과 동일 단지 실거래가만 비교해 판단할 수 있는 물건이 아닙니다.
등기상 핵심 담보권은 2023.01.19 설정된 꿈드림새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 2026.06.10 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 그보다 앞선 2021.03.16에 전입한 사람이 있습니다. 이재구입니다. 전입일이 선순위라는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 임대차계약과 주택 인도 등 요건을 충족했다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 현재 보증금 자체가 알려져 있지 않아 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 760-3 · 행구덕현길 108-1 · 건물 1동 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 667.0㎡ · 사다리형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 감정평가상 경량철골구조 징크판넬지붕 2층 및 일반목구조 지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사리치앤피치 (2022.05.04 소유권이전) |
| 감정가 | 560,591,000원 |
| 최저매각가 | 560,591,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 109,368,813원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.19 을구 8번 근저당권 · 꿈드림새마을금고 |
| 근저당권 이전 | 2026.06.10 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입은 별개
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.01.19입니다. 이날 설정된 을구 8번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권의 양도는 동일 담보권의 권리자 변경이지 별도의 채권최고액 300,000,000원이 새로 추가된 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 조사 대상 3명, 실제 임대차관계 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에는 이재구·강상규·기노현이 확인됩니다. 그러나 이들의 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 3명 모두를 보증금이 있는 실제 임차인으로 확정하거나, 반대로 임차인이 없다고 판단할 수도 없습니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재구 | 2021.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상규 | 2024.08.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 기노현 | 2025.05.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 전입신고일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차계약, 대항요건의 유지 여부 등이 필요하며, 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다. 승계 표기는 보증기관의 대위·승계 여부를 뜻합니다.
③ 실질취득금액과 가격 판단 — 최저가만으로는 부족하다
현재 신건 최저매각가는 560,591,000원입니다. 그러나 선순위 전입자에 대한 보증금 인수 가능성이 남아 있으므로 이 금액을 곧바로 매수인의 전체 취득부담으로 볼 수 없습니다.
| 현재 최저가 | 560,591,000원 |
|---|---|
| 확인된 인수보증금 | 확정 불가 |
| 선순위 전입자 | 이재구 · 2021.03.16 전입 |
| 실질취득금액 | 낙찰가 + 미배당 인수보증금 (미확정) |
| 시세 대비 판단 | 직접 비교 가능한 실거래 기준 확인 필요 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조라면 총 취득부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수보증금이 늘어 실질취득금액이 감소하지 않는 상황도 가능합니다. 이 물건에서는 아직 그 전제인 보증금 규모와 대항력 성립 여부가 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 560,591,000원 가정)
현재 매각가를 기준으로 한 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 아래 금액은 실제 법원의 배당 확정액이 아니며, 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 특히 경매개시결정에 연결된 청구금액은 실제 채권관계와 중복 여부를 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,005,910원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 꿈드림새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시 · 정진희 | 109,368,813원 | 109,368,813원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시 · 꿈드림새마을금고 | 109,368,813원 | 109,368,813원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,847,464원 |
위 배당은 채권최고액과 각 경매개시결정에 연결된 청구금액을 기준으로 한 기계적 시뮬레이션입니다. 근저당권의 실제 피담보채권액, 양수인의 권리, 다른 경매절차와의 채권 중복, 임차인 배당 및 세금에 따라 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 560,591,000원 | 0원 | 33,847,464원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 448,472,800원 | 77,149,554원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 358,778,240원 | 165,782,281원 | 0원 |
매각가가 낮아지면 계산상 일반 채권의 미배당액은 증가합니다. 다만 표에 표시된 미배당 채권액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 근저당권 등 매각으로 소멸하는 권리의 배당부족과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수는 구별해야 합니다. 인수 가능성이 있는 임차인 보증금은 현재 시나리오에 포함되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 행구동 KT원주 연수원 남동측 인근에 위치합니다. 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 근교 농촌지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 667.0㎡입니다. 완경사지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 213,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 준보전산지와 접하는 입지 조건도 함께 검토해야 합니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 기호 2), 3)은 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조와 일반목구조의 2층 건물이 기재되어 있으며, 위생설비와 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 및 제시외 건물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 건물 수, 위치, 이용 범위와 매각대상 목록을 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 복합 매각 특성상 공동주택처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 건물 상태, 토지 이용 가능성, 진입도로와 인근 매매사례에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이재구의 임대차계약 확인. 2021.03.16 전입자의 실제 임대차계약 존재, 보증금, 점유 개시, 전입 유지 및 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구·미배당 보증금. 우선변제권 여부와 배당 가능액을 검토하고, 매수인이 실제로 인수할 수 있는 보증금 규모를 계산해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 강상규·기노현의 점유 장소, 임대차관계와 보증금을 조사하고 명도 범위 및 점유 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권 중복 검토. 꿈드림새마을금고의 근저당권 이전, 공동담보 목적물, 별도 임의경매 사건(2025타경20989)과 실제 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물의 실제 매각 범위, 기호별 건물 구조, 제시외 건물의 이용상태와 현장 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 기준 확인. 행구동 일대의 유사 단독주택·토지 복합물건 거래사례와 최근 거래 흐름을 확인하고, 인수보증금까지 반영한 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 세금 및 체납 부담 확인. 당해세, 관리 관련 비용, 배당에서 우선 처리될 금액 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 소멸한다”와 “인수할 돈이 없다”는 다르다
이 사건은 단순한 근저당 소멸형 경매로 분류하기 어렵습니다. 2023.01.19 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 경매개시결정은 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞선 2021.03.16 전입자가 존재하기 때문입니다. 해당 전입자의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 560,591,000원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 이 금액은 최종 취득부담이 아닐 수 있고, 시장 실거래가격과의 비교도 아직 확인되지 않았습니다. 유찰이 진행되더라도 선순위 임차인에 대한 미배당 보증금이 있다면 실질취득 부담은 예상보다 높게 유지될 수 있습니다.
여기에 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물, 공동담보와 복수 경매개시결정이 겹쳐 있습니다. 따라서 현 단계의 판단은 가격 매력보다 권리와 매각 범위의 확인이 우선인 고위험 검토 물건입니다. 선순위 전입자의 대항력 및 보증금, 공동담보 채권관계, 실제 매각대상과 비교 시세가 확인되기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
