춘천지방법원 2025타경20927. 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치한 단계은행아파트 101동 15층 1510호, 전용면적 49.8㎡ 아파트입니다. 총 250세대 규모로 1994년 11월 준공된 단지입니다. 현재 등기상 소유자는 염기섭·염종순·염종옥으로, 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2017년 3월 21일 설정된 꿈드림새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고, 이후 2025년 9월 임의경매가 개시됐습니다. 같은 해 11월과 12월에는 공유자 염종옥 지분에 국세 관련 압류가 각각 등기됐습니다. 해당 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.

현재 권리분석에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리상 부담이 적다는 사실과 가격이 저렴하다는 사실은 별개입니다. 이 물건은 신건 최저가가 최근 12개월 평균을 웃돌고, 시장 추세도 하락 방향이므로 입찰가격 판단이 무엇보다 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 물건의 권리구조는 2017년 꿈드림새마을금고 근저당권을 중심으로 정리할 수 있습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 실행하기 위해 개시된 임의경매와 이후 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

1994년부터 2016년까지 설정됐던 종전 근저당권과 가압류, 과거 강제경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리보다 앞서는 별도 인수 대상 등기권리는 확인되지 않습니다.

임차인 및 점유 관계

다만 임차인 신고가 없다는 사실이 실제 점유자가 없거나 명도가 완료됐다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하고, 현장 점유자 및 실제 사용관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 8.8% 비싸다

단계은행아파트 전용 49.8㎡의 확인된 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 89,041,666원이지만, 과거 거래까지 포함된 평균보다는 최근 시장 수준을 더 잘 보여주는 최근 12개월 거래 8건의 평균 87,312,500원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

전체 12건의 거래가격은 70,000,000원~103,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저매각가 95,000,000원은 전체 실거래 평균의 106.7%, 최근 12개월 평균의 108.8%입니다.

특히 최근 12개월 평균 87,312,500원과 비교하면 최저매각가가 7,687,500원 높습니다. 반면 2026년 10월 최신 거래는 103,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 같은 전용면적의 15층 거래라는 점은 참고할 만하지만, 최신 한 건의 높은 가격만으로 전체 시세가 상승했다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

본 예상배당은 꿈드림새마을금고의 실제 경매청구액 42,791,020원이 아닌 근저당 채권최고액 65,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액, 집행비용, 조세채권의 우선순위 등에 따라 배당금과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

예상 시나리오에서 1회 유찰 시 최저매각가는 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원입니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

2회 유찰 시 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,694,400원으로 나타나지만, 이는 곧바로 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수 채권과 매수인의 인수 부담은 구별해야 합니다.

또한 위 금액은 각 회차의 가정 매각가에 따른 시뮬레이션이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 북원여자고등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트가 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 아파트 정문 북측으로 왕복 6차선 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 1994.11.03 준공된 250세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 15층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 단계지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 토지 현황. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 토지면적은 9,512.7㎡, 공시지가는 754,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 동일 전용면적 실거래 12건이 확인돼 거래 비교는 가능합니다. 다만 거래가격이 70,000,000원부터 103,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 거래 추세가 -5.6%이므로, 매도 시점과 개별 호수 상태에 따라 환금가격의 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 89,041,666원보다 최근 12개월 평균 87,312,500원을 우선 참고하세요. 현재 최저가 95,000,000원은 최근 평균의 108.8%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.6%입니다. 2026년 10월의 103,000,000원 거래만으로 가격 상승세를 단정하지 말고, 2026년 4월의 70,000,000원 거래 등 다양한 실거래를 함께 비교하세요.
• 최상층 물건 상태 확인. 대상 물건은 15층 건물의 15층입니다. 같은 전용면적의 거래가격과 비교할 때 내부 수리 상태, 누수 여부와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 공유자·점유 확인. 염기섭·염종순·염종옥이 각 3분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 이후 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 광명세무서와 동청주세무서의 압류는 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 당해세 및 조세채권 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 배당금과 실제 채권액 구별. 배당표의 근저당 채권최고액은 65,000,000원이며, 신청채권자의 경매청구액은 42,791,020원입니다. 두 금액을 동일한 실제 확정 채무액으로 혼동하지 마세요.
• 유찰 시나리오 점검. 신건 95,000,000원, 1회 유찰 가정 76,000,000원, 2회 유찰 가정 60,800,000원을 최근 시세와 각각 비교하세요. 실제 다음 매각기일과 최저가를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 관리비·명도 비용 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유 상태를 확인하세요. 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성도 검토해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

춘천지방법원 2025타경20927 단계은행아파트 1510호는 말소기준권리가 명확하고, 임차인 신고가 없으며, 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 후순위 경매개시결정과 국세 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 가격 측면에서는 평가가 달라집니다. 신건 최저매각가 95,000,000원은 전체 실거래 평균 89,041,666원뿐 아니라 최근 12개월 평균 87,312,500원도 웃돕니다. 특히 최근 거래 추세가 -5.6%라는 점은 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.

물론 2026년 10월의 최신 거래가격은 103,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 이 한 건만 보고 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 12개월의 거래 흐름 전체를 보면 오히려 보수적인 가격 접근이 필요합니다.

종합하면 권리 안전성은 양호하지만, 신건의 가격 매력은 제한적입니다. 실제 점유상태와 국세 압류 관련 배당을 확인하고, 최근 실거래 수준 대비 충분한 가격 안전마진을 확보할 수 있는지를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 권리관계보다 얼마에 취득하느냐가 투자 결과를 좌우하는 사례입니다.