춘천지방법원 2025타경20941. 강원특별자치도 원주시 단계동 삼광국민주택 에이동 1층 104호의 공유지분 강제경매입니다. 감정평가상 해당 주택은 방 3개, 거실·주방, 화장실 2개와 발코니를 갖춘 연립주택으로 이용 중입니다. 그런데 이번 경매에서 사는 것은 이 주택 자체가 아니라 공유자 이철수의 13분의 2 지분입니다. 나머지 지분은 김상분 등 다른 공유자들의 소유로 남습니다.
이 물건은 일반적인 주택 단독소유권 경매와 평가 방법부터 달라야 합니다. 전체 주택의 실거래가와 지분의 경매 최저가를 단순 비교하면 가격이 실제보다 크게 할인된 것처럼 보입니다. 12,000,000원은 전체 주택의 취득가격이 아니라 지분 2/13의 취득가격이라는 점을 모든 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 120-2 삼광국민주택 에이동 1층 104호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 원문로137번길 29 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 이용상태 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 104호 · 방 3·거실/주방·화장실 2·발코니 |
| 실거래 비교면적 | 66.0㎡ |
| 매각대상 | 이철수 소유 지분 13분의 2만 매각 |
| 공유자 | 김상분, 이명순, 이수경, 이수진, 이창서, 이철수 |
| 감정가 / 최저가 | 12,000,000원 / 12,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사제이온(변경전 주식회사다온스토리) |
| 청구금액 | 42,489,314원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 갑구 4번 · 이철수 지분 강제경매개시결정 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사 1회 제한 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 담보권은 정리됐지만 공유관계가 남는다
권리관계의 출발점은 과거 소유자인 이무남의 소유권 취득과 국가보훈청 관리 근저당권 설정입니다. 과거 채권최고액 15,000,000원의 근저당권은 2023.04.06 확정판결에 의해 말소됐으며, 국가유공자 관련 금지사항등기도 2024.06.12 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리가 현재 존속하는 인수권리인 것은 아닙니다.
현재 등기상 소유권은 2000.09.04 상속을 원인으로 2022.04.20 이전된 6명 공유 구조입니다. 이번 경매개시결정은 공유자 전체의 주택에 대한 처분이 아니라 이철수 지분만을 대상으로 한 강제경매입니다. 2025.09.26 경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다.
② 공유지분·점유관계 — 등기보다 중요한 현실적 권리
| 공유자 | 소유지분 | 이번 매각 영향 |
|---|---|---|
| 김상분 | 3/13 | 지분 유지 |
| 이명순 | 2/13 | 지분 유지 |
| 이수경 | 2/13 | 지분 유지 |
| 이수진 | 2/13 | 지분 유지 |
| 이창서 | 2/13 | 지분 유지 |
| 이철수 | 2/13 | 이번 경매 매각대상 |
현재 공유자는 6명입니다. 이철수 지분이 낙찰자에게 이전되더라도 나머지 공유자들의 지분은 그대로 존속합니다. 즉 낙찰자가 다른 공유자들의 지분까지 취득하는 것이 아닙니다. 공유관계 자체는 매각으로 해소되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 주택 시세와 지분 가격을 구분해야 한다
실거래 비교단지는 삼광빌라로, 1986.09.22 준공된 20세대 규모 주택입니다. 전용 66.0㎡ 비교 거래 5건의 전체 평균 거래금액은 71,800,000원입니다. 그러나 투자 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 먼저 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 전체 주택 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 66.0㎡ | 1층 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 66.0㎡ | 1층 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 66.0㎡ | 1층 | 70,000,000원 |
| 2022.02 | 66.0㎡ | 2층 | 78,000,000원 |
| 2021.07 | 66.0㎡ | 2층 | 76,000,000원 |
최근 12개월 실거래는 2건으로 평균 67,500,000원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 50,000,000원으로, 2026년 2월 거래가격인 85,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세도 -9.6%의 하락을 나타냅니다.
문제는 이 실거래금액들이 전체 주택 기준이라는 사실입니다. 현재 최저매각가 12,000,000원은 지분 2/13의 가격이므로 전체 주택 실거래가와 그대로 비교해 17.8% 수준이라며 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 가격 기준 | 전체 주택 | 2/13 단순 환산 |
|---|---|---|
| 최신 거래(2026.09) | 50,000,000원 | 약 7,692,308원 |
| 최근 12개월 평균 | 67,500,000원 | 약 10,384,615원 |
| 전체 거래 평균 | 71,800,000원 | 약 11,046,154원 |
| 이번 경매 최저가 | 해당 없음 | 12,000,000원 |
전체 주택의 최근 12개월 평균을 단순히 소유지분 비율만큼 환산한 가격은 약 10,384,615원입니다. 현재 최저가 12,000,000원은 이보다 약 15.6% 높습니다. 최신 거래가 50,000,000원을 기준으로 환산하면 지분 가격은 약 7,692,308원이며, 최저가는 이보다 56.0% 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 616,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사제이온 | 42,489,314원 | 11,384,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당액 | 42,489,314원 | 31,105,314원 |
신건 최저가 12,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용 추정액 616,000원을 제외한 11,384,000원이 신청채권자에게 배당됩니다. 청구금액 42,489,314원 중 31,105,314원은 배당받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등 미확인 우선배당사항에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 경매채무자의 미회수 채무를 의미하며, 그것만으로 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 공유문제는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 12,000,000원 | 11,384,000원 | 31,105,314원 |
| 1회 유찰(80%) | 9,600,000원 | 9,027,200원 | 33,462,114원 |
| 2회 유찰(64%) | 7,680,000원 | 7,141,760원 | 35,347,554원 |
1회 유찰을 가정하면 최저가가 9,600,000원, 2회 유찰을 가정하면 7,680,000원입니다. 이 경우 계산상 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지되며, 매각가격이 낮아질수록 신청채권자의 미배당액이 증가합니다. 미배당액이 매수인에게 자동으로 전가되는 구조는 아닙니다.
다만 최저가가 내려가더라도 매각대상이 지분 2/13이라는 사실과 공유자 우선매수권은 그대로입니다. 더 낮은 가격을 받는 것과 공유관계를 원활히 정리하는 것은 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 치악중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1986.09.22 준공된 20세대 규모 주택으로, 철근콘크리트조 2층 건물 중 1층 104호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 지상주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 717,400원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균 실거래가는 67,500,000원, 최신 거래가격은 50,000,000원, 최근 거래군의 가격 추세는 -9.6%입니다.
- 환금성. 20세대 소규모 주택의 일부 지분만 취득하므로 전체 주택보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 실제 매각·회수 가능성은 다른 공유자와의 협의 및 공유관계 정리에 크게 좌우됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 확인. 이번 경매는 주택 전체가 아닌 이철수의 지분 2/13입니다. 전체 소유권을 취득한다고 가정한 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 매각물건명세서 조건과 실제 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유자 협의. 김상분, 이명순, 이수경, 이수진, 이창서 등 나머지 공유자의 지분 보유 현황과 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유·임차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 전입 여부, 보증금 및 확정일자, 점유권원과 대항력 가능성을 추가로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준 통일. 전체 주택 최근 평균 67,500,000원과 지분 최저가 12,000,000원을 직접 비교하면 안 됩니다. 지분비례 환산시세와 공유지분의 처분 제약을 함께 고려해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -9.6%와 최신 거래 50,000,000원을 입찰가 판단에 반영하고, 전체 기간 평균에만 의존하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 9,600,000원, 2회 유찰 가정 7,680,000원을 참고하되, 실제 최저가와 매각조건은 법원 공고를 재확인해야 합니다.
- 공유물분할 비용·기간. 다른 공유자와 협의가 되지 않을 경우 공유물분할 청구 등의 절차와 관련 비용, 시간 및 회수 불확실성까지 검토해야 합니다.
- 관리비·조세. 공용부분 미납 관리비, 당해세 등 별도 확인이 필요한 부담을 조사해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,200만원짜리 집”이 아니라 “1,200만원짜리 공유지분”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 강제경매 최저가가 12,000,000원이고, 비교 주택의 최근 12개월 평균 실거래가는 67,500,000원이기 때문입니다. 그러나 두 가격은 매각되는 권리의 범위 자체가 다릅니다.
낙찰자가 취득하는 것은 주택 전체가 아니라 이철수 소유 지분 2/13입니다. 그 비율로 환산한 최근 12개월 평균 가격은 약 10,384,615원, 최신 거래 기준은 약 7,692,308원입니다. 현재 최저가 12,000,000원은 두 기준보다 모두 높습니다. 여기에 최근 실거래 하락 추세 -9.6%, 공유자 우선매수권, 공유관계 정리 부담, 임대관계 미상 및 낮은 지분 환금성이 겹칩니다.
등기상 오래된 근저당권과 금지사항은 정리돼 있고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 등기가 깨끗하다는 이유만으로 단독 이용·처분이 가능한 주택이라고 볼 수는 없습니다.
종합 판단은 D등급(32점). 이 물건은 가격·공유관계·환금성 위험이 큰 지분경매입니다. 외부 입찰자는 공유자 우선매수권 행사 가능성과 점유·임대관계를 먼저 확인하고, 지분을 실제로 처분하거나 공유관계를 정리할 수 있는 구체적인 방안이 있을 때만 신중하게 접근하는 것이 적절합니다. 권리 말소는 비교적 단순하지만, 취득 이후의 권리 행사가 어려운 물건입니다.
