청주지방법원 2025타경30718. 충북 음성군 감곡면 상우리 502-28 소재 건물에 대한 경매입니다. 물건의 용도 표기는 연립/다세대이지만, 감정평가상 대상물건 1·2·3은 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조의 단층 건물들로, 난방·위생·급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
등기상 권리관계는 비교적 분명합니다. 최초 가압류가 말소기준이고, 그 뒤 신용식 명의의 채권최고액 750,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 소유권이 정미순에게 이전됐고, 김근식의 가압류가 본압류로 이행되면서 현재의 강제경매가 개시됐습니다.
다만 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄취득 사례와 다릅니다. 감정평가에서 건물만 평가했고, 매각물건명세서에는 매각 외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰금액이 얼마인지보다, 낙찰 후 해당 건물을 적법하게 사용하고 계속 존속시킬 수 있는지가 우선 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 502-28 도로명: 충청북도 음성군 감곡면 상우안길70번길 24 |
| 물건 용도 | 연립/다세대 표기 · 감정 이용상태는 단독주택 |
| 건물 현황 | 대상물건 1·2·3 모두 철근콘크리트구조 단층 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 대상물건 1·2: 강판지붕 / 대상물건 3: 슬래브지붕 |
| 설비 | 난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 정미순 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2024.06.25. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 | 615,845,640원 |
| 최저매각가 | 615,845,640원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매채권자 | 김근식 |
| 신청채권 청구액 | 194,186,300원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1, 2-1, 3-1, 3-2 관련 기재 · 건물만의 감정평가 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2022.07.15. 접수된 김근식의 가압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 신용식 근저당권 및 현재의 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 김근식의 선순위 가압류도 매각대금 배당절차에서 처리되는 권리이며, 이를 낙찰자가 해당 채권액 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
2023년에 신용식이 신청한 임의경매는 취하로 말소됐고, 강남세무서장의 압류 역시 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 과거의 경매·압류 이력을 현재 존속하는 인수권리와 혼동해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서에 임창길·김수봉 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 2022.07.15. 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않았으므로 점유관계와 배당 관련 사항을 추가 조사해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창길 | 2023.02.06 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미상 | 해당 없음 |
| 김수봉 | 2025.04.28 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미상 | 해당 없음 |
김수봉: 2025.04.28. 전입 — 2022.07.15. 말소기준 이후.
두 사람 모두 조사된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싼지 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 615,845,640원입니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
다만 동일 지역·동일 유형의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 감정가가 적정한지, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 이 물건은 토지 취득이 포함되는 일반 주택 거래와 동일하게 비교하기 어렵습니다. 건물만의 권리·이용 가능성을 반영한 별도의 가치 검토가 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 615,845,640원 | 292,712,816원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 492,676,512원 | 414,650,253원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 394,141,209원 | 512,176,768원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정값입니다. 실제 매각가격·배당결과·점유관계 및 토지 이용비용은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 615,845,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,558,456원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김근식 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신용식 | 750,000,000원 | 457,287,184원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시 · 김근식 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 615,845,640원에서 집행비용을 제외한 채권자 배당 합계는 607,287,184원입니다. 배당 모형의 채권액 합계는 900,000,000원이므로 292,712,816원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당액과 순위는 채권신고 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 경매 신청채권 청구액 194,186,300원과 배당 모형의 김근식 가압류 채권액 150,000,000원은 서로 다르므로, 실제 신청채권 및 배당 처리관계도 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성
- 이용상태. 대상물건 1·2·3 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 용도 표기와 실제 감정 이용상태가 다르므로 건축물대장상 용도 및 매각 대상 건물의 범위를 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 대상물건 1·2는 철근콘크리트구조 강판지붕 단층, 대상물건 3은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수설비가 갖춰진 것으로 조사됐으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지 자료상 면적은 272.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 다만 해당 토지 정보가 매수인의 소유권 취득 범위를 의미하지는 않습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며, 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 토지 자료상 99,500원/㎡입니다. 건물만의 감정평가와 별개로 토지 소유·이용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 조건에 제시외 건물 1-1, 2-1, 3-1, 3-2가 언급되어 있습니다. 실제 포함 범위와 각 건물의 부지 이용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 법정지상권 및 토지 이용관계의 불확실성은 일반적인 토지·건물 동시취득 물건보다 매수자 검토 범위를 넓히는 요인입니다. 실거래 비교 근거가 없어 적정 매각가격과 매도 가능성을 확정하기 어렵습니다.
법정지상권이 성립하는지에 따라 낙찰 후 건물의 사용·존속·토지 점유에 관한 법적 지위가 크게 달라질 수 있습니다. 법정지상권이 인정되더라도 토지사용에 따른 비용 문제가 별도로 발생할 수 있으며, 인정되지 않는 경우에는 토지소유자와의 분쟁 위험을 검토해야 합니다.
따라서 토지 소유권의 변동 경위, 건물과 토지의 과거 소유관계, 건물의 성립 시점 및 토지사용 약정 유무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 대상 확정. 건물만 매각되는 범위와 제시외 건물 1-1, 2-1, 3-1, 3-2의 포함 여부를 매각물건명세서·감정평가서·건축물대장으로 대조하세요.
- 토지 소유권 조사. 건물이 놓인 토지와 통행에 필요한 토지의 소유자를 확인하고, 매각 대상과의 관계를 검토하세요.
- 법정지상권 성립 검토. 건물과 토지의 과거 소유관계, 권리 설정 당시의 상태 및 소유권 분리 경위를 조사하세요.
- 통행권·통행료 조사. 타인 소유 토지를 실제로 이용하는지, 통행권원과 통행료 지급의무가 있는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 임창길·김수봉의 실제 점유 부분, 임대차계약 및 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당관계 검증. 김근식의 신청채권 청구액 194,186,300원과 가압류 청구금액 150,000,000원의 관계를 확인하고, 신용식 근저당권의 실제 피담보채권 잔액도 검토하세요.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서에서 기말소된 경매·압류와 현재 유효한 권리를 구분하고, 매각으로 소멸하는 권리와 남을 수 있는 별도 이용관계를 확인하세요.
- 가격 재평가. 토지 취득 여부와 법정지상권의 결론을 반영한 후 건물의 실제 이용 가치 및 비교 거래를 조사하여 입찰 상한을 정하세요.
⑦ 종합 판단 — 등기보다 토지가 더 어렵다
이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 구조만 보면 상당 부분 정리할 수 있는 경매입니다. 김근식의 2022.07.15. 가압류가 기준이 되고, 후순위 신용식 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 기준권리 이후입니다.
그러나 권리가 말소된다는 사실과 건물을 안정적으로 사용할 수 있다는 사실은 다릅니다. 건물만의 감정평가, 매각 외 대지에 대한 법정지상권 불명, 타인 소유 토지의 통행료 발생 가능성이 동시에 존재합니다. 여기에 임대관계와 보증금이 확인되지 않았고, 시장가격을 비교할 만한 실거래 근거도 없습니다.
따라서 감정가 615,845,640원이 적정한지, 유찰 이후 가격이 매력적인지에 대한 판단을 유보해야 합니다. 채권 미배당 292,712,816원은 배당상 부족액이지 매수인 인수액을 의미하지 않지만, 별개의 토지사용 위험은 여전히 남아 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”
법원경매에서 말소기준권리만 확인하면 끝나는 물건도 있지만, 이 사건은 그렇지 않습니다. 등기상 후순위 권리가 정리되고 배당 모형상 매수인 인수액이 0원이더라도, 타인 소유 토지 위의 건물을 어떤 법적 권원으로 사용할 수 있는지 확인되지 않았습니다.
이 물건의 투자 판단을 좌우할 핵심은 낙찰가격보다 토지사용권의 확보 가능성과 그 비용입니다. 특히 건물만의 감정평가라는 특성과 법정지상권의 불확실성을 고려하면, 일반적인 주택 경매와 같은 기준으로 접근하기 어렵습니다.
등기상 권리는 상당 부분 정리 가능, 토지 이용권은 미확정, 가격 판단은 보류. 입찰 전 토지 및 건물 관련 원본 서류와 현장조사를 통해 위험의 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
