춘천지방법원 2025타경20944. 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 통칭 세경아파트 1차, 8동 5층 507호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 70,000,000원인 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 이숙희이며, 2015년 설정된 교보생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준이 됩니다.

흥미로운 점은 소유권 변동 과정입니다. 2015년 이광원이 거래가액 70,000,000원으로 소유권을 취득하고 근저당권을 설정했습니다. 이후 이광원의 개명, 상속에 의한 소유권이전 등기가 있었으며, 2025년 12월에는 소유권경정 등기를 통해 이숙희가 단독소유자로 정리됐습니다. 이 과정에서 강원신용보증재단의 가압류도 말소됐습니다. 과거 등기와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것이 이번 물건 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2015년 교보생명 근저당

핵심은 2015년 3월 10일 접수된 을구 5번 교보생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 작용합니다. 이후 설정된 경매개시결정과 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

교보생명의 경매 청구금액은 35,068,806원이며, 근저당권의 채권최고액 54,000,000원과는 구별해야 합니다. 채권최고액은 담보 한도이고, 실제 확정 채권액이나 최종 배당액과 반드시 동일한 것은 아닙니다.

특히 과거 대한주택공사의 전세권 35,000,000원과 강원신용보증재단의 가압류 38,000,000원을 현재의 인수 채무로 합산해서는 안 됩니다. 두 권리는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 등기에서 별도 인수 대상으로 확인되는 권리는 없지만, 이는 실제 점유자 조사와 임차관계 확인을 대체하지는 않습니다.

② 점유·임차관계 — 등기와 실제 점유는 별개

현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 없다고 단정하거나 실제 거주자가 소유자라고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 추후 말소기준권리에 우선하는 대항력 임차인이 확인되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 실제 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 산정상 인수 0원과 최종적으로 확정된 인수 0원은 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 7,000만원, 시세 검증은 필수

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 70,000,000원입니다. 유찰 없는 신건이기 때문에 경매 절차상 가격 인하 효과는 아직 발생하지 않았습니다.

2015년 3월 소유권이전 당시 등기에 기재된 거래가액도 70,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 거래가격일 뿐, 현재 시세를 입증하는 자료가 아닙니다. 최근 거래와 동일한 금액이라는 이유로 적정가격이라고 판단할 수도 없습니다.

유찰 시나리오의 56,000,000원과 44,800,000원 역시 시세에 비해 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 단지 감정가에 정해진 비율을 적용한 가격일 뿐입니다. 가격 경쟁력은 실거래가격, 물건 상태, 점유관계 및 기타 취득 비용까지 고려한 후에 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

신건 최저매각가 70,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,660,000원, 교보생명보험 54,000,000원, 토스뱅크 8,581,909원을 배당하고, 소유자에게 5,758,091원이 남는 구조입니다.

다만 교보생명의 54,000,000원은 실제 확정 채권액이 아닌 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 금액입니다. 실제 배당은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이므로, 소유자 잔여액도 확정금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시뮬레이션 — 유찰과 인수는 다르다

현재 회차에서는 추정 채권액 전액이 배당되고 잔여금이 발생합니다. 반면 1회 유찰 시 7,989,909원, 2회 유찰 시 18,988,309원의 미배당 채권이 발생하는 것으로 계산됩니다.

2회 유찰 시에는 교보생명보험이 채권최고액 54,000,000원을 모두 배당받지 못하는 시나리오지만, 예상 배당액은 43,593,600원으로 경매 신청 청구금액인 35,068,806원보다 많습니다. 실제 배당액과 채권 충족 여부는 최종 채권계산 및 배당절차를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 명륜동 남부시장 서측 인근의 세경아파트 1차입니다. 주변은 아파트, 상업용건물 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 버스노선과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물에서 5층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배와 타일 마감이며 난방·위생설비가 있습니다. 최상층의 누수 및 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 및 북서측으로 폭 약 7m와 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 명륜세경아파트 지구단위계획구역 및 정비구역에 포함되며, 소로2류 도로계획에 저촉됩니다. 정비구역 지정만으로 사업 진행이나 개발이익이 확정되는 것은 아닙니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 792,700원/㎡입니다. 이는 아파트 개별 호실의 시장가격과 구별해야 합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 건축물현황도상의 호도면은 좌우가 바뀐 상태라고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거·상업시설이 혼재된 지역에 위치하지만, 최근 동일 단지 실거래가격과 거래빈도를 확인해야 매도 가능성과 적정 매입가를 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 서류, 매각물건명세서 등을 통해 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 조사. 임차인이 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 살펴 말소기준권리와의 선후관계를 판단해야 합니다.
• 교보생명 근저당 확인. 2015.03.10 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 54,000,000원과 경매 청구금액 35,068,806원을 구별하고 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 소유권경정 확인. 2025.12.01 소유권경정으로 이숙희 단독소유가 기재됐습니다. 기존 상속등기와 경정 경위, 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
• 말소 권리 재확인. 대한주택공사 전세권 및 강원신용보증재단 가압류의 말소 이력을 확인하고, 경매 이후 추가 등기 변동 여부도 점검해야 합니다.
• 현재 실거래가격 확보. 최근 12개월 동일 단지·유사 면적의 거래가격과 최신 거래를 비교하기 전에는 최저가 70,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하지 않아야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 5층 건물의 5층이므로 천장 누수, 결로, 단열 및 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호도면과 현장 대조. 건축물현황도의 좌우 반전 기재를 확인하고 실제 호실의 위치와 공부상 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 정비구역 및 도로계획 검토. 정비구역 지정 내용과 소로2류 저촉에 따른 실제 제한사항, 개발사업의 진행 여부 및 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.16 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 기일 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 아직 미확정”

이 사건은 전형적인 근저당권 실행 경매의 구조를 갖고 있습니다. 2015년 교보생명보험 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 이미 말소된 대한주택공사 전세권과 강원신용보증재단 가압류 역시 현재 인수 채무로 합산할 대상이 아닙니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 수치만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았습니다. 특히 선순위 대항력 임차인이 확인될 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 현재의 인수액 0원을 확정된 결과처럼 받아들여서는 안 됩니다.

가격에서도 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 같은 70,000,000원인 신건이며, 최근 실거래 시세와의 비교가 이루어지지 않았습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체로 시세보다 싸게 매수한다는 뜻은 아닙니다.

또한 5층 건물의 최상층, 건축물현황도상 호도면 좌우 반전, 정비구역 지정은 현장 및 관련 행정서류에서 추가로 검토할 사항입니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 실제 점유관계와 시장가격 검증이 끝나지 않은 신건입니다. 현재 단계에서는 무조건적인 입찰보다 임차관계 확정 → 최근 시세 조사 → 현장·정비구역 확인 → 응찰가 결정의 순서가 적절합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 최종 인수와 가격 판단은 보류. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.