춘천지방법원 2025타경20948. 원주시 태장동 상록아파트 3동 508호가 임의경매로 나왔습니다. 현재 소유자는 이병태이며, 2004년 6월 1일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 여러 담보권과 전세권이 설정되었다가 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 핵심은 2018년 이대광 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 33,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 18,454,794원으로 기록되어 있습니다.
등기부에서 과거 권리가 여러 건 확인된다는 사실만으로 낙찰자가 이를 모두 인수하는 것은 아닙니다. 과거 한국주택은행·우정파이낸스대부·김진필의 근저당권과 김진필 전세권은 이미 말소되었으며, 현재 남아 있는 이대광 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 후순위 롯데카드 가압류도 소멸 대상으로 분석됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 현장 임대관계가 미상이기 때문입니다. 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 대항력 여부는 별도로 검토해야 합니다. 또한 현재 최저가와 비교할 실거래 기준가격이 확정되지 않아, 가격 경쟁력도 아직 입증되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 971-19 상록아파트 3동 5층 508호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 현충로 234 |
| 물건종류 | 아파트 · 방2, 거실/방, 주방/식당, 욕실, 발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 외벽 몰탈위 페인팅 · 알루미늄샷시 및 목재 이중창 |
| 난방 / 설비 | 도시가스 개별난방 · 위생 및 급배수시설 |
| 소유자 | 이병태 (2004.06.01 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이대광 / 18,454,794원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.26 이대광 근저당권 · 채권최고액 33,000,000원 |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2018.10.26 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 이대광, 채무자는 이병태이며 채권최고액은 33,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2022년 6월 23일 접수된 롯데카드의 가압류 3,183,940원과 2025년 10월 2일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
이전에 설정되었던 권리도 구분해야 합니다. 1992년 한국주택은행 근저당권은 2016년 말소되었고, 2016년 우정파이낸스대부 근저당권은 2017년 말소되었습니다. 2017년 김진필 근저당권 27,000,000원과 전세권 18,000,000원은 모두 2018년 10월 26일 말소되었습니다. 과거 엘지카드·농협은행 가압류 역시 이미 말소된 이력입니다. 이러한 과거 말소 권리를 현재 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
② 점유·임대관계 — 권리분석의 핵심 확인사항
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 없다고 확정된 상태와 다릅니다. 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인인지, 임차인이라면 언제부터 점유했는지 추가 확인이 필요합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 매각물건명세서·현황조사 재확인 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 점유 및 주민등록 관계 확인 |
| 대항력 | 확정 불가 | 점유·전입 시점과 말소기준일 비교 |
| 우선변제권 | 확정 불가 | 보증금·확정일자·배당요구 확인 |
| 보증금 인수 | 확인된 금액 0원 | 미확인 임차인 존재 여부 확인 |
③ 가격 판단 — 47,000,000원이 저렴한가?
이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 47,000,000원입니다. 확인된 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 47,000,000원으로 계산됩니다. 다만 취득 관련 비용과 미확인 임차관계는 반영하지 않은 금액입니다.
문제는 이 가격을 검증할 실거래 기준입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래가격을 확정하지 못한 상태이므로, 감정가 대비 할인율이나 낮은 절대금액만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 원주 상록아파트의 실제 거래가격, 해당 층의 선호도, 내부 수리 상태, 주변 경쟁 물건 가격을 비교해야 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다.
| 경매 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 47,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 37,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 30,080,000원 | 7,045,380원 | 0원 |
회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정입니다. 채권자 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 확인되지 않은 대항력 임차인이 있다면 별도의 인수 분석이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,246,000원 |
| 1. 근저당 · 이대광 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 3,183,940원 | 3,183,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 9,570,060원 |
| 합계 | — | 47,000,000원 |
신건 최저가 47,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,246,000원을 차감하고 이대광 근저당권에 33,000,000원, 롯데카드 가압류에 3,183,940원을 배분한 뒤 소유자에게 9,570,060원이 남는 추정입니다.
다만 이대광의 근저당권 배당액은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 33,000,000원을 사용한 계산입니다. 경매 신청 청구금액은 18,454,794원이므로 두 금액을 동일한 확정채권액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당액은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액·가압류 청구금액을 이용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 배당 부족액은 별도의 인수 근거가 없는 한 매수인 채무로 이전되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 태장초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교, 임야 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다. 단지 남서측 및 북서측의 폭 약 6~10m 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 목재 이중창입니다. 도시가스 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 남서하향 완경사지에 위치한 아파트 부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 1,614.0㎡, 공시지가는 652,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제·소음. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 등 교육환경 보호 관련 제한도 확인됩니다. 실제 항공기 소음의 체감 정도와 생활환경 영향을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 매각대상은 5층 아파트입니다. 동일 단지의 최근 거래가격과 거래 빈도, 층별 선호도, 내부 수리 상태를 확인하기 전에는 매도 용이성이나 적정 가격을 단정하기 어렵습니다. 특히 항공기 소음과 건물 관리상태가 매수 수요에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.26 이대광 근저당권이 말소기준권리인지 최종 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 소유자 이병태의 실제 거주 여부와 제3자 점유·임대차 존재 여부를 확인하세요. 임대관계 미상을 곧바로 임차인 없음으로 해석하면 안 됩니다.
- 전입·확정일자 확인. 임차인이 발견된다면 전입일자·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 조사하고, 2018.10.26 말소기준일과 비교해 대항력 및 인수 여부를 재분석하세요.
- 과거 전세권 말소 확인. 김진필 명의 전세권 18,000,000원은 2018.10.26 말소된 이력이 있습니다. 등기상 말소 사실과 별개로 현재 점유관계가 있는지 확인하세요.
- 실거래가 비교. 상록아파트 동일 면적의 최근 거래가격, 최신 거래, 거래 추세와 주변 대체 아파트의 가격을 비교해 47,000,000원의 가격 경쟁력을 검증하세요.
- 건물 상태. 최상층의 누수·방수 상태, 창호·난방·급배수시설의 상태 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 군용비행장 소음. 소음대책구역 제3종구역이므로 실제 소음 수준과 거주 만족도, 향후 매도에 미치는 영향을 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소 등을 통해 공용부분 관리비 체납, 장기수선 관련 부담 및 기타 점유·관리 현황을 확인하세요.
- 예상배당 재검증. 이대광의 채권최고액 33,000,000원과 신청 청구금액 18,454,794원은 구분해야 합니다. 실제 배당채권액과 우선 배당 항목은 별도로 확인하세요.
- 회차별 입찰 전략. 현재 47,000,000원, 1회 유찰 시 37,600,000원, 2회 유찰 시 30,080,000원의 시나리오를 비교하되, 실제 시세 확인 없이 낮아진 최저가만으로 매수 여부를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 확인은 끝나지 않았다”
원주 상록아파트 508호의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 이대광 근저당권이 말소기준이고, 후순위 롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김진필 전세권과 근저당권도 이미 말소되었습니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실무적으로 더 중요한 것은 점유관계의 불확실성입니다. 임대관계가 미상인 상태에서는 미확인 임차인이 대항력을 갖추었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 최근 거래시세와 비교하지 않은 47,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액이라고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “등기상 권리 소멸 구조는 양호하나, 점유·임대관계와 가격 검증을 마쳐야 하는 신건”으로 정리됩니다. 실제 점유자가 누구인지, 보증금 인수 가능성이 있는지, 최근 거래가격 대비 낙찰가격이 적절한지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 조건부 양호, 가격과 점유는 확인 전 보류.
