춘천지방법원 2025타경21004. 원주시 무실동에 있는 '원주시무실세영리첼1차' 101동 11층 1103호입니다. 전용면적은 84.9616㎡, 18층 건물의 11층에 위치한 아파트입니다. 현재 소유자는 김미현으로, 2023년 10월 10일 거래가액 412,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 269,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 대구은행의 대규모 공동담보 근저당, 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류까지 차례로 등장하지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신한은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 실제 권리자와 배당 관계는 별도로 확인해야 합니다.

이 물건에서 투자자가 구분해야 할 것은 채무 규모와 인수채무입니다. 전체 채권액은 약 45.53억 원에 이르지만, 현재 배당 가정에서 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 0원입니다. 따라서 거대한 채권 총액만으로 입찰을 포기할 필요는 없지만, 그렇다고 4.17억 원이라는 가격이 매력적인 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡한 채권, 매각으로 소멸하는 권리

권리분석의 출발점은 2023년 10월 10일 접수된 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 269,500,000원이며, 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

특히 주의할 부분은 을구 6번 대구은행 근저당권입니다. 2024년 4월 29일 설정됐으며 채권최고액은 무려 3,720,000,000원입니다. 하지만 이는 본 아파트 외에 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2857 소재 토지·건물이 공동담보로 기재된 근저당권입니다. 이 금액을 해당 아파트 한 채의 실제 잔여채무나 낙찰자 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.

또한 2025년 10월 2일 신한은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 기존 담보권을 승계한 것이므로 별도의 새로운 근저당권이 추가 설정된 것으로 계산하지 않습니다. 따라서 예상배당표의 신한은행 표기는 최초 설정기관을 기준으로 이해해야 하고, 실제 배당 권리자는 이전등기 및 채권관계에 따라 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 4.17억은 정말 저렴할까?

원주시무실세영리첼1차 단지의 동일 면적대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 전용 약 84.95~84.97㎡ 거래이며, 비교 기준이 되는 최근 12개월 평균은 418,958,333원입니다.

거래가격은 367,500,000원~480,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 417,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약간 낮지만, 차이는 1,958,333원에 불과합니다. 평균 대비 99.5%라는 수치만 놓고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어려운 이유입니다.

더 중요한 것은 최신 거래와의 비교입니다. 최신 거래가격은 2026년 10월의 408,000,000원으로, 현재 최저가보다 9,000,000원 낮습니다. 즉 현재 최저가는 최신 거래의 약 102.2%입니다. 반면 같은 달 11층 거래 중에는 447,000,000원 사례도 있어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 감안해야 합니다.

같은 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 유찰이 반드시 발생한다는 전제로 가격을 예상하기보다는, 현재 가격 자체가 개별 물건의 상태와 점유 위험을 감안해 적정한지 먼저 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 채권자 배당액은 410,430,000원입니다. 배당 계산상 신한은행 명의의 선순위 근저당권에 269,500,000원, 대구은행 명의의 후순위 근저당권에 140,930,000원이 배정되고 나머지 채권에는 배당이 없습니다.

집행비용은 6,570,000원으로 추정했습니다. 신한은행 명의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 상태이며, 배당액은 채권최고액 기준의 계산상 예상치입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격과 미배당 비교

유찰 시 매각대금이 낮아지면 매수인의 입찰가격은 내려가지만, 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 이 사건에서는 각 회차의 계산상 매수인 인수액이 모두 0원입니다.

현재 회차의 가격은 최근 실거래 수준이지만, 1회 유찰 시 최저매각가는 333,600,000원, 2회 유찰 시에는 266,880,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이는 실제 유찰이 확정됐다는 의미가 아니라 가격 변화를 비교하기 위한 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 무실동 솔샘초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 아파트까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행 횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 18층 건물 중 11층 1103호입니다. 급배수 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 25m, 동측 약 20m, 남측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실2지구)이며 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 관리상태와 수선 필요 여부는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 482세대 규모의 아파트이고 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 같은 면적에서도 367,500,000원에서 480,000,000원까지 가격 차이가 있으므로 실제 매도 가능 가격은 개별 세대의 층·향·내부 상태에 영향을 받을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래를 기준으로 입찰가 점검. 최근 12개월 평균은 418,958,333원이지만 최신 거래는 408,000,000원입니다. 평균과 거의 같은 최저가를 할인 가격으로 받아들이지 말고, 해당 호수의 상태를 반영한 입찰 상한을 별도로 검토해야 합니다.
• 신한은행 근저당권 승계 확인. 을구 5번의 최초 근저당권자는 신한은행이며 2025년 10월 2일 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 실제 배당권리자와 채권잔액을 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 을구 6번 대구은행 근저당권의 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 청주시 복대동 2857 소재 토지·건물이 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보물의 처분·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 관계 확인. 아이엠뱅크의 청구금액은 150,000,000원입니다. 후순위 근저당 예상배당 140,930,000원과 신청채권자 회차별 배당 0원 사이에 계산상 차이가 있으므로 실제 배당순위와 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자와 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 소유자의 주소가 해당 호수로 변경된 사실만으로 현 점유관계가 확정되지는 않습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대, 현장 점유상태를 교차 확인해야 합니다.
• 압류와 우선채권 확인. 국민건강보험공단 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 압류의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세, 법정 우선채권 등 배당순위에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 공용부분 체납관리비 등 낙찰 이후 부담 가능성이 있는 비용을 확인하고, 점유자와의 인도 협의 또는 명도 절차도 자금계획에 반영해야 합니다.
• 유찰 가정과 실제 기일 구분. 현재 매각기일은 2026년 11월 16일, 최저매각가는 417,000,000원입니다. 333,600,000원 및 266,880,000원은 향후 유찰을 가정한 가격이므로 실제 기일·최저가 변동을 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 실거래 정보를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 싸게 사는 것은 아니다”

이 사건은 채권 관계가 복잡한 것과 낙찰자가 인수할 권리가 많은 것은 별개라는 점을 잘 보여줍니다. 신한은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 대구은행의 3,720,000,000원 공동담보 근저당과 여러 가압류·압류가 존재하지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 가격 측면은 신중해야 합니다. 현재 최저가 417,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 418,958,333원의 99.5%이고, 최신 거래 408,000,000원보다 높습니다. 충분한 가격 차이가 확보된 물건이라기보다 시세 수준에서 출발하는 신건에 가깝습니다.

단지는 482세대 규모이고 최근 거래 사례도 확인되지만, 거래가격의 편차가 적지 않습니다. 따라서 개별 호수의 상태를 확인하지 않은 채 감정가와 평균 실거래가만 비교해 입찰하는 것은 바람직하지 않습니다.

종합하면 권리상 매각 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격상 안전마진이 부족한 물건입니다. 신건에서 무리한 응찰보다는 실제 점유 상태, 공동담보 및 배당 관계를 확인한 뒤 최근 실거래에 근거한 입찰 상한을 설정하는 접근이 합리적입니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 거대한 채권액에 놀라는 것도, 인수액 0원에 안심하는 것도 아닙니다. 실제 시장에서 얼마에 팔리는 아파트를 얼마에 취득할 것인가입니다.