춘천지방법원 2025타경21120. 강원특별자치도 원주시 흥업면에 위치한 남원주두산위브아파트 106동 7층 703호입니다. 전용면적은 84.8613㎡이며, 방 3개·거실·주방 및 식당·화장실 2개로 구성된 일반적인 아파트 구조입니다. 현재 등기부상 소유자로 파악되는 차정애 씨는 2018년 매매를 원인으로 200,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
권리관계에는 과거 국민은행 근저당권과 개인 근저당권이 존재했으나, 이들 권리는 2023년 12월 말소된 이력이 있습니다. 이후 복현새마을금고 명의의 근저당권이 설정되고, 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 한국자산관리공사는 2025년 12월 임의경매개시결정을 받은 채권자로 등장합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않으며 별도의 인수 보증금도 산정되지 않았습니다. 다만 임차인 미신고와 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다. 또한 근저당권의 현재 존속 여부가 배당과 말소기준 판단에 영향을 줄 수 있어, 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리 검토를 마쳐서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 1827 남원주두산위브아파트 제106동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 북원로 1600 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8613㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·화장실2 · 지상15층 중 7층 |
| 단지규모 | 627세대 · 2009.04.07 준공 |
| 소유자 | 차정애 (2018.09.19 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 173,552,285원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 / 인수 | 신고 임차인 없음 · 인수 추정 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당권 승계가 핵심 확인사항
2024.11.29 접수된 미래크레디트대부 가압류 6,700,392원이 말소기준권리로 산정되어 있습니다.
하지만 그보다 먼저인 2023.12.15에 복현새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정되었고, 2025.05.22에는 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 이력이 존재합니다.
원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 근저당권 이전 기록은 별도로 남아 있습니다. 따라서 원 근저당권의 현재 효력과 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인해야 합니다. 근저당권이 유효하게 존속한다면 2024년 가압류보다 앞서는 권리이며, 말소기준과 배당순위 판단도 이에 맞춰야 합니다.
과거의 전세권도 확인됩니다. 신필자의 전세권 110,000,000원은 2013.02.04 해지로 말소되었고, 이태권의 전세권 175,000,000원 역시 2018.09.19 해지로 말소되었습니다. 이 전세권들은 현재 살아 있는 임차보증금 인수채무로 합산하지 않습니다.
또한 국민은행의 근저당권 88,000,000원과 22,000,000원, 문준식의 근저당권 52,500,000원 및 관련 질권은 2023.12.13 말소된 것으로 확인됩니다. 과거 말소된 근저당권을 현재 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
2025.12.22 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 이후에는 소상공인시장진흥공단의 가압류 6,272,136원과 원주시의 압류가 등기되어 있습니다. 해당 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 원주시 압류와 관련된 실제 징수금액 및 배당상 우선순위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 106.9%
남원주두산위브는 627세대 규모로 2009년 4월 준공된 아파트입니다. 비교 가능한 전용면적 약 84㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 살펴보면 평균 거래금액은 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.86㎡ | 8 | 234,000,000원 |
| 2026.10 | 84.86㎡ | 12 | 222,000,000원 |
| 2026.09 | 84.75㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 8 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 210,500,000원 |
최근 실거래의 최저금액은 187,000,000원, 최고금액은 234,000,000원입니다. 같은 평형대에서도 층과 개별 물건 조건에 따라 거래금액 차이가 상당히 나타납니다.
특히 가장 최근인 2026년 10월에는 8층이 234,000,000원, 12층이 222,000,000원에 거래되었습니다. 따라서 신건 최저가 225,000,000원은 최신 거래 중 일부보다 낮지만, 최근 12개월 전체 평균인 210,500,000원보다는 높습니다.
결국 최저가가 최근 평균의 106.9%라는 점이 중요합니다. 최신 고가 거래 하나만을 기준으로 저렴하다고 평가하기보다는 최근 실거래 전체의 분포와 대상 호수의 층·향·상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정 · 배당 검증 필요)
최저매각가 225,000,000원에 매각되는 경우의 배당 추정 내역입니다. 다만 산정된 배당 내역에 한국자산관리공사의 청구금액 173,552,285원에 대한 배당이 포함되지 않아, 아래 표를 실제 배당순위나 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,950,000원 |
| 1. 가압류 · 미래크레디트대부 | 6,700,392원 | 6,700,392원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,272,136원 | 6,272,136원 |
| 별도 확인 · 한국자산관리공사 | 173,552,285원 | 미반영 · 확인 필요 |
| 산정상 잔여 · 소유자 교부 | — | 208,077,472원 |
표의 집행비용, 가압류 배당액 및 소유자 잔여액은 현재 산정된 금액을 그대로 표시한 것입니다. 한국자산관리공사 채권 및 원주시 압류 관련 배당 등이 충분히 반영되지 않았으므로 소유자 교부액 208,077,472원은 신뢰할 수 있는 최종 잔여액이 아닙니다. 실제 배당은 채권의 존속 여부, 배당순위, 집행비용 및 우선채권에 따라 달라집니다.
④ 회차별 가격 시나리오
현재 최저가는 감정가의 100%인 225,000,000원입니다. 유찰 시 가격 변화를 가정하면 다음과 같습니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있으나, 이는 권리 및 점유관계의 최종 확인을 전제로 합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 최근 시세와 비교 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 225,000,000원 | 0원 | 최근 평균보다 높음 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 180,000,000원 | 0원 | 최근 평균보다 낮음 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 144,000,000원 | 0원 | 최근 평균보다 낮음 |
1회 유찰을 가정한 180,000,000원, 2회 유찰을 가정한 144,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮은 가격입니다. 다만 이 금액들은 실제 확정된 후속 매각가격이 아니라 유찰을 가정한 비교값입니다. 실제 낙찰 가능 여부와 경쟁 입찰 상황은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 흥업면 흥업1리 소재 원주시 농업기술센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대상 아파트단지를 제외하면 소규모 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야가 주로 분포하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 버스정류장 거리와 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 상태는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물 중 7층 703호입니다. 수세식 위생설비, 상하수도, 승강기 및 도시가스보일러를 이용한 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 아파트 부지는 부정형의 완경사지이며, 남측 및 북측의 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 561,600원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 627세대 규모의 아파트로 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 187,000,000원~234,000,000원으로 차이가 있으며, 근교 농촌지대의 입지 특성을 고려해 개별 호수의 가격 경쟁력을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2023.12.15 복현새마을금고 근저당권과 2025.05.22 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력을 확인해야 합니다. 2024.11.29 가압류가 말소기준이라는 산정 결과를 그대로 확정적으로 받아들이지 마세요.
- 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 173,552,285원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 원주시 압류 확인. 2026.04.14 등기된 원주시 압류와 관련한 실제 채권액, 우선징수 여부 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 실제 점유자와 전입세대를 확인하고, 필요하다면 인도명령 및 명도절차에 대비해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 210,500,000원과 2026년 10월 거래금액 234,000,000원, 222,000,000원을 함께 비교하세요. 대상 호수의 층·향·수리 상태를 고려하지 않고 최고 거래금액만 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
- 입찰가격 관리. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 평균 시세의 106.9%입니다. 가격에 여유가 없다는 점을 고려해 응찰 여부를 판단하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비의 존재와 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리사무소 등을 통해 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원과 가격 경쟁력은 별개”
남원주두산위브 703호는 신고된 임차인이 없고, 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 아파트입니다. 임차보증금 인수 부담이 확인되지 않는다는 점은 긍정적입니다. 그러나 이를 곧바로 권리관계가 완전히 정리되었다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
특히 복현새마을금고의 180,000,000원 근저당권과 한국자산관리공사로의 이전등기, 그리고 173,552,285원의 경매 신청채권이 존재하는데도 예상배당에는 신청채권자 배당이 반영되지 않았습니다. 말소기준권리와 실제 배당 구조를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 225,000,000원은 최근 실거래 평균 210,500,000원의 106.9%에 해당합니다. 최신 일부 거래와 비교하면 과도하다고 단정할 수는 없지만, 최근 평균 기준으로는 분명히 높은 가격입니다. 따라서 현재 신건에 특별한 가격상의 이점이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
종합 결론은 권리·배당 재확인, 신건 가격은 보수적 접근입니다. 현재 인수 추정액은 0원이지만 근저당권 승계와 배당산정의 정합성 확인이 남아 있고, 최저매각가 역시 최근 평균 시세를 웃돕니다. 권리관계가 명확히 정리되고 개별 호수의 실제 가치가 확인되기 전까지는 신중하게 판단하는 것이 적절합니다.
