청주지방법원 2025타경30952. 충북 충주시 용두동 289 소재의 공장 관련 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사청솔위드팜이며, 2018년 9월 21일 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 10월 22일 한국산업은행 앞으로 채권최고액 8,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 올품, 근로복지공단, 한국전력공사, 신용보증기금의 가압류가 이어지고, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류까지 등기됐습니다. 이들 등기는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 말소와 배당순위는 별개입니다. 특히 세금 압류는 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
그리고 이 사건의 더 큰 쟁점은 권리 자체를 넘어섭니다. 건물의 증축부분과 경계 확인이 어렵고, 공부와 현황이 일치하지 않으며, 일부 목적물은 소재불명으로 매각에서 제외되고 일부는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다. 낙찰대금만으로 정상적인 공장시설과 모든 부속 설비를 확보한다고 가정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30952 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 청주지방법원 충주지원 등기계 |
| 소재지 | 충청북도 충주시 용두동 289 도로명주소: 충청북도 충주시 하용두3길 73 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 공장용지 · 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 2,781㎡ / 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 / 채무자 | 주식회사청솔위드팜 / 주식회사청솔위드팜 |
| 감정가 | 7,276,589,910원 |
| 최저매각가 | 7,276,589,910원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 케이에프디이삼공오유동화전문 유한회사 (양도인 한국산업은행) |
| 청구금액 | 8,400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.22 · 을구 13번 · 한국산업은행 근저당권 |
| 매각대상 특기사항 | 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-150호 포함. 일부 소재불명 목적물은 매각제외. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 7건의 가압류·압류
권리 흐름의 중심은 2018.10.22 한국산업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 8,400,000,000원으로, 공동담보목록 제2018-629호 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-150호가 기재되어 있습니다.
이후 설정된 가압류 4건과 압류 3건, 현재 임의경매개시결정 등기는 경매 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 과거 진천농업협동조합 근저당권을 포함한 종전 근저당권들은 이미 말소되어 현재의 말소기준권리와 구별해야 합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 현재 파악된 임차인은 없으며, 임차보증금에 따른 매수인 인수도 계산되지 않았습니다. 다만 공장 운영자, 실제 점유자, 사용 관계 및 시설 소유권은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 내역이 없다는 사실만으로 공장 전체가 비어 있다고 단정할 수는 없습니다.
한편 2023.07.11 등기된 종전 임의경매개시결정은 2025.10.22 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.12.04 개시결정이 등기된 2025타경30952입니다. 신청채권자는 한국산업은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 표시된 케이에프디이삼공오유동화전문 유한회사입니다.
② 가격 분석 — 감정가 72억 원대, 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 7,276,589,910원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 최저입찰 기준입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 같은 단지·같은 면적의 거래가격을 단순 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 공장용지와 건물, 제시외 건물, 공장저당 목적물 등이 매각 범위에 포함되어 있고, 현황 불일치와 멸실도 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 매입가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 7,276,589,910원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 5,821,271,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 4,657,017,542원 | 0원 |
유찰 이후 가격은 감정가 대비 80%·64%를 적용한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저가는 법원의 매각공고로 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 각 회차의 권리·배당 가정이며 추가 취득비용은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,276,589,910원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 금액이 한국산업은행 명의 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액보다 배당 가능 금액이 작고, 후순위 일반채권자에게 돌아갈 배당도 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 75,165,899원 |
| 1. 근저당권 · 한국산업은행 | 8,400,000,000원 | 7,201,424,011원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 올품 | 87,350,999원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 198,965,860원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 31,319,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,736,876,181원 | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 10,454,512,500원 | 7,201,424,011원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 일반채권 예상 미배당 | — | 3,253,088,489원 |
집행비용은 75,165,899원으로 추정됐습니다. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 관련 실제 교부청구액과 우선순위는 별도로 반영되지 않았으며, 근저당권 배당은 등기상 한국산업은행의 채권최고액 기준입니다. 실제 채권양도 관계와 배당받을 권리자는 확인이 필요합니다.
④ 공장·토지·환금성 메모 (토지이용 및 매각 특기사항 기준)
- 토지의 기본 성격. 충주시 용두동 289의 토지면적은 2,781㎡이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 용도지역은 계획관리지역으로 표시되어 있습니다. 일반 주거용 토지가 아닌 공업용 목적에 맞춰 분석해야 합니다.
- 지형 및 도로. 토지는 평지이고 형상은 부정형이며, 도로접면은 세로각지(가)로 표시되어 있습니다. 부정형 토지의 특성상 실제 경계와 시설 배치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 113,100원/㎡입니다. 공시지가는 과세·행정상 기준가격으로, 이 수치를 공장 전체의 실거래 시세로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도 및 행위 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있으며 도축장 관련 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 사용하려는 업종과 시설의 적법성, 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-150호가 매각에 포함되어 있습니다. 다만 일부 소재불명 목적물은 매각에서 제외됩니다. 실제 존재하는 시설과 법적으로 취득하는 목적물의 일치 여부가 중요합니다.
- 증축 및 경계. 목록 5-나에 관해 여러 기간에 걸쳐 증축되었으나 증축부분의 명확한 경계확인이 곤란하다는 사항이 기재되어 있습니다. 또한 경계가 불분명하여 측량이 필요한 것으로 표시되어 있습니다.
- 멸실 및 공부 차이. 목록 5-다는 멸실된 것으로 기재되어 있으며, 공부와 현황에 차이가 있습니다. 매각 대상의 면적, 건물 현황, 부속시설의 가치에 실질적인 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
- 환금성. 공장 및 산업시설 관련 부동산은 설비 상태, 실제 이용 가능성, 업종 적합성 및 매수자의 사업 목적에 따라 거래 조건이 크게 달라질 수 있습니다. 신건 최저가만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.10.22 을구 13번 한국산업은행 근저당권이 실제 말소기준권리인지, 현재 채권양도 및 경매 신청 관계와 함께 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 충주세무서장, 국민건강보험공단, 충주시 압류에 관하여 교부청구액, 법정기일 및 우선변제 순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 후순위 배당 0원은 확정 결과가 아닙니다.
- 공장저당 목적물 대조. 제2018-150호 목록과 공동담보목록 제2018-629호를 확인하고, 매각에 포함되는 시설과 제외되는 소재불명 목적물을 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 경계불분명 사항과 증축부분의 경계확인 곤란을 해소하기 위해 실제 토지경계, 건물 위치 및 증축부분을 확인해야 합니다. 측량과 공부 정리 가능성도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 멸실 및 현황 차이. 목록 5-다의 멸실 여부와 목록 5-나의 증축 현황을 확인해야 합니다. 존재하지 않는 시설의 가치를 취득가격에 포함하지 않도록 주의해야 합니다.
- 실제 점유 및 공장 운영 상태. 임차인 조사 내역은 없지만, 실제 시설 점유자, 공장 운영주체, 설비 소유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제와 사업 가능성. 계획관리지역 및 성장관리계획구역, 비행안전제2구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역과 도축장 저촉 사항이 예정된 이용 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 7,276,589,910원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고, 토지·건물·실제 취득 설비의 현황과 독립적인 거래가격을 확인해야 합니다. 유찰 후 가격 역시 자동으로 저가매수가 되는 것은 아닙니다.
- 과거 경매 및 절차 확인. 2023년 종전 임의경매가 취하된 경위와 현재 2025타경30952의 진행 상태를 구별하여 확인해야 합니다. 2026.05.13 발송된 기각결정정본 관련 절차의 대상과 효과도 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 매각목록 및 공장저당 목적물 목록을 최종 대조한 뒤 매각기일과 입찰조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 공장 취득”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018년 한국산업은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류가 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 파악된 임차인도 없습니다.
하지만 권리분석이 끝났다고 해서 투자 판단까지 끝나는 것은 아닙니다. 이 사건은 공장 관련 건물·토지·제시외 건물·공장저당 목적물을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 그 과정에서 일부 소재불명 목적물은 제외되고, 멸실·증축부분 경계불명·공부와 현황의 차이가 지적되어 있습니다.
최저매각가는 7,276,589,910원으로 감정가의 100%입니다. 시장가격과 직접 대조한 근거가 없으므로 이 금액이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰 가정에 따라 최저가가 내려갈 수는 있지만, 시설의 실제 가치와 활용 가능성이 검증되지 않은 상태라면 낮아진 가격도 충분한 안전마진을 보장하지 않습니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 등기상 인수위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 가격 검증의 어려움과 경계·멸실·매각범위 불확실성이 중대합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 취득하고, 그 자산이 어떤 상태이며, 얼마의 경제적 가치가 있는지를 확인하는 것입니다.
