청주지방법원 2026타경8. 충주시 수안보면 온천리에 위치한 웰빙실버타운, 전용 41.04㎡의 1층 107호 아파트입니다. 전체 64세대, 1990년 11월 준공된 건물로, 일부 세대는 일반 공동주택으로 사용되고 나머지 일부는 실버타운 형태로 운영되고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 27,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 중심에는 2018년 7월 6일 설정된 심한섭의 근저당권이 있습니다. 채무자는 김성호, 채권최고액은 45,000,000원입니다. 근저당권 설정 이후 소유권이 여러 차례 이전되었지만 해당 근저당권은 유지되었고, 2026년 1월 29일 근저당권자 심한섭의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 현재 등기상 소유자는 김동준입니다.
이 물건은 낙찰대금 자체가 크지 않다는 이유만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 동일 전용면적의 최근 거래는 20,000,000원인데 신건 최저가는 이보다 상당히 높습니다. 더구나 소규모 단지의 거래 표본이 적고, 일반 아파트와 실버타운 운영 형태가 혼재한다는 특성까지 있어 가격과 환금성 확인이 권리분석만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경8 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 등기소 | 청주지방법원 충주지원 등기계 |
| 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 온천리 36-1, 1층 107호 도로명주소: 충청북도 충주시 수안보면 관동길 63 |
| 단지명 | 웰빙실버타운 · 64세대 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.04㎡ · 지상 5층 건물 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 외벽 벽돌마감 · 내부 벽지·타일·장판마감 |
| 준공일 | 1990.11.21 |
| 소유자 | 김동준 (2026.05.13 소유권이전, 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 27,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 심한섭 |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06 · 을구 7번 근저당권 · 심한섭 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 전입자 | 오경화 · 2023.06.30 전입 · 배당요구 2026.04.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인
현재 유효한 말소기준권리는 을구 7번 심한섭 근저당권입니다. 2018년 설정된 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2026년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정된 조성완·송동섭의 근저당권과 라종빈의 전세권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없으나 보증금 미상
주민등록상 전입자는 오경화 1명입니다. 전입일은 2023년 6월 30일로, 말소기준권리 설정일인 2018년 7월 6일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오경화 주민등록표등본상 전입자 |
2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 전입자 | 오경화 |
|---|---|
| 점유 부분 | 미상 |
| 전입일 | 2023.06.30 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.04.28 접수 |
| 선순위 대항력 | 없음으로 분석 — 전입일이 말소기준권리보다 늦음 |
| 매수인 인수 | 산정액 0원 · 임대차 및 점유관계 최종 확인 필요 |
중요한 점은 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 액수나 우선변제권이 확정되는 것은 아니라는 점입니다. 선순위 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않지만, 실제 임차인 여부와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 35% 높은 신건 가격
웰빙실버타운의 동일 전용면적 41.04㎡에 관한 실거래 12건의 전체 평균은 22,666,666원입니다. 이 평균과 비교한 최저가 비율은 119.1%입니다.
그러나 과거 거래에는 50,000,000원 거래가 포함되어 있어 전체 평균을 최근 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 그 가격은 20,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 5월의 20,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 종전 구간 대비 -12.7%로, 가격 판단에서는 이 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.04㎡ | 1층 | 20,000,000원 |
| 2024.12 | 41.04㎡ | 1층 | 20,000,000원 |
| 2023.10 | 41.04㎡ | 1층 | 20,000,000원 |
| 2023.10 | 41.04㎡ | 3층 | 20,000,000원 |
| 2023.10 | 41.04㎡ | 3층 | 20,000,000원 |
| 2023.10 | 41.04㎡ | 3층 | 20,000,000원 |
| 2023.10 | 41.04㎡ | 4층 | 20,000,000원 |
| 2023.05 | 41.04㎡ | 1층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 41.04㎡ | 2층 | 50,000,000원 |
| 2023.05 | 41.04㎡ | 4층 | 20,000,000원 |
| 2023.05 | 41.04㎡ | 4층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 41.04㎡ | 5층 | 20,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.04㎡ | 12건 | 22,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.04㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 886,000원을 공제한 26,114,000원이 근저당권자 심한섭에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 45,000,000원 대비 예상 미배당은 18,886,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 886,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 심한섭 | 45,000,000원 | 26,114,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 18,886,000원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이며 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
채권최고액이 최저매각가보다 큰 구조이기 때문에 현재 신건에서도 근저당권자는 전액을 회수하지 못합니다. 유찰이 진행되어 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인이 인수하는 근저당 채무가 증가하는 것은 아닙니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 27,000,000원 | 26,114,000원 | 18,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 21,600,000원 | 20,811,200원 | 24,188,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 17,280,000원 | 16,568,960원 | 28,431,040원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 수안보면 온천리 소재 수안보면 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·연립주택 등 공동주택과 단독주택, 농경지가 혼재하는 면소재지 기존주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 남서측 근거리에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지상 5층 건물이며, 대상은 1층 107호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 운영 특성. 일부 세대는 일반 공동주택으로 개별 사용되고, 일부는 실버타운 형태로 운영됩니다. 일부 공용부분 또는 전유부분은 사무실·식당 등 운영시설로 이용되는 것으로 확인됩니다.
- 출입문 구조. 일반 공동주택의 철제 여닫이식 방화문과 달리 경량 슬라이딩식 구조가 설치되어 있습니다. 실제 사용 편의성, 방화·안전 및 관리 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 건부지로 이용됩니다. 남동측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 수안보온천지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 120,800원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 64세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 일반적인 대규모 아파트에 비해 매수 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 실버타운 운영 형태의 혼재 역시 매수자 범위를 확인해야 할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균은 22,666,666원이지만 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 20,000,000원입니다. 최근 거래 추세 -12.7%를 고려하여 감정가를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 27,000,000원은 최근 실거래의 135.0%입니다. 신건에 감정가 수준으로 입찰하면 최근 거래가격을 크게 웃도는 매수가 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 21,600,000원, 2회 유찰 시 17,280,000원입니다. 회차별 가격을 비교하되 매각기일과 실제 최저매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 오경화는 2023.06.30 전입자로, 2018년 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 미상이며 과거 등기상 권리자와 동일인인 점을 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 확인. 2023년 김동준, 2024년 주식회사자연애, 2026년 김동준으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 경매개시 이후 소유권이전도 있으므로 현재 등기와 명도 대상자를 대조하세요.
- 근저당 채권 확인. 말소기준권리인 심한섭 근저당의 채권최고액은 45,000,000원이고 신건 예상 미배당액은 18,886,000원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 실버타운 관리 확인. 일부 세대의 실버타운 운영 여부와 공용시설 사용조건, 관리규약 및 시설 운영 관련 부담사항을 조사하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 현장 확인. 1층 107호의 내부 상태, 경량 슬라이딩식 출입문, 설비 작동 여부, 실제 이용상태 및 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 심한섭 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 오경화 전입자의 보증금과 실제 점유관계는 확인해야 하므로 명도와 임대차 관련 위험이 완전히 해소되었다고 단정하기는 어렵습니다.
보다 큰 약점은 가격과 환금성입니다. 최근 실거래가격은 20,000,000원인데 최저매각가는 27,000,000원으로 최근 시세의 135.0%입니다. 거래 추세도 -12.7%이며, 64세대 소규모 단지에 실버타운 혼합 운영이라는 특징까지 있습니다. 최근 거래가 1건에 불과해 정확한 시장가치 판단에도 신중해야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 근저당권 인수 위험이 낮다는 장점은 있으나, 최근 시세보다 높은 신건 최저가, 하락 추세, 제한적인 거래 표본, 혼합 운영 형태와 점유관계의 불확실성이 함께 존재합니다. 현재 가격에서는 적극적인 입찰보다 가격 재검토와 권리·현장 확인이 우선입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류해야 할 물건입니다.
