대전지방법원 2025타경524. 충청남도 논산시 성동면 우곤리에 있는 연립주택 + 토지 용도의 경매물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태를 보면 단순한 연립주택이라기보다 2층 주택·창고·축사·퇴비사와 그 부속토지가 함께 있는 복합용도 부동산입니다. 소유자는 도선희이며, 소유자가 직접 운영·관리하는 것으로 조사되었습니다.
권리관계의 중심은 2012년 11월 21일 설정된 논산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 최석기 근저당권과 농협 관련 가압류가 설정되었지만, 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 문제는 근저당권 자체보다 농지 취득요건, 토지이용 제한, 그리고 복합 부동산의 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 우곤리 88-4 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 실제 이용상태는 주택·축사·창고·퇴비사 등 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(감나무 등) 포함 |
| 소유자 | 도선희 (단독소유 · 2011.10.05 소유권보존) |
| 감정가 | 433,287,480원 |
| 최저매각가 | 433,287,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권액 | 151,613,811원 |
| 신청채권자 | 논산농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2012.11.21 논산농업협동조합 근저당권 (을구 2번) |
| 농지취득자격증명 | 목록 2·3 필요 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 논산농협 근저당
말소기준권리는 2012.11.21 설정된 을구 2번 논산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,000,000원이지만, 2016.07.04 변경등기로 162,000,000원이 되었습니다. 따라서 현재 근저당권 규모를 최초 설정액만으로 판단해서는 안 됩니다.
을구 1번 놀뫼새마을금고 근저당권은 2012.11.23 이미 말소됐습니다. 을구 4번 최석기 근저당권(120,000,000원)은 말소기준보다 늦게 설정됐으며, 2025년 11월과 12월에 설정된 가압류도 후순위입니다. 현재 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2025.06.17 개시된 별도의 2025타경435 사건은 취하되어 2025.07.03 등기가 말소됐고, 당시 설정된 가압류도 해제로 말소됐습니다. 이 사건과 현재 진행되는 2025타경524는 구별해야 합니다.
② 임차인·점유 및 인수 위험
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임차인 0명 |
| 운영·관리 | 소유자가 직접 운영·관리하는 것으로 조사 | 현장 점유 확인 필요 |
| 대항력 임차인 | 확인된 대상 없음 | 인수보증금 없음 |
| 매수인 인수 | 예상배당 기준 | 0원 |
감정평가에서는 소유자가 직접 운영·관리하는 것으로 조사됐습니다. 별도의 임차인이나 임차보증금 인수 문제가 확인되지 않아 최저가 433,287,000원에 낙찰된다고 가정하면, 인수보증금을 포함한 실질취득금액도 433,287,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
다만 소유자 관리 사실만으로 현장에 다른 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 축사 및 창고의 실제 사용관계, 시설물 소유관계, 점유자 존재 여부는 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
③ 농지취득자격증명 — 가장 먼저 확인할 위험
이 물건은 여러 토지와 건물을 하나로 매각합니다. 특정 농지의 취득자격을 충족하지 못하면 해당 토지뿐 아니라 일괄매각 전체의 취득 절차에 문제가 생길 수 있다는 점이 중요합니다. 입찰 후 발급 가능성을 알아보는 방식은 위험합니다.
목록 2·3이 실제 농지취득자격증명 발급 대상임을 전제로, 매수 예정자의 자격과 농지 이용계획, 현황상 축사부지 사용, 원상회복 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다. 특히 현재 축사부지로 이용 중이라는 사실만으로 농취증 발급이 면제되거나 확정된다고 볼 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다
감정가는 433,287,480원, 신건 최저매각가는 433,287,000원입니다. 감정가와 최저가의 차이는 480원에 불과하여 사실상 감정가 수준에서 첫 매각이 진행됩니다.
하지만 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균을 적용하기 어려운 물건입니다. 주택과 축사·창고·퇴비사, 여러 토지가 함께 매각되는 복합 부동산이고, 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가와 비슷하다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수도, 시세보다 비싸다고 단정할 수도 없습니다.
| 가격 판단 지표 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 433,287,480원 | 평가 기준 금액 |
| 신건 최저가 | 433,287,000원 | 감정가 수준 |
| 실질취득금액 | 433,287,000원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 직접 비교 가능한 거래 확인 전 |
| 시세 대비 할인율 | 산정 불가 | 가격 메리트 판단 보류 |
가격 판단에서는 건물의 주거가치뿐 아니라 토지의 농지 여부, 축사 시설의 사용 가능성, 제시외 건물의 상태, 향후 처분 가능성까지 구분해야 합니다. 시세 검증이 되지 않은 상태에서 감정가를 시장가격으로 간주하는 것은 위험합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 433,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,732,870원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최석기 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 (갑구 8) | 26,823,050원 | 26,823,050원 |
| 4. 가압류 · 성동농업협동조합 (갑구 8) | 4,733,479원 | 4,733,479원 |
| 5. 가압류 · 성동농업협동조합 (갑구 8) | 43,163,884원 | 43,163,884원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 (갑구 10) | 31,301,621원 | 31,301,621원 |
| 7. 가압류 · 논산농업협동조합 (갑구 10) | 29,314,628원 | 29,314,628원 |
| 소유자 잔여 | — | 41,217,468원 |
단순 배당 추정 기준으로 집행비용 6,732,870원, 채권자 배당 합계 385,336,662원, 소유자 잔여 41,217,468원입니다. 실제 배당은 확정채권액·배당순위·집행비용·당해세·우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원 가정
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 433,287,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 346,629,600원 | 44,359,876원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 277,303,680원 | 112,715,234원 | 0원 |
단순 시나리오에서는 유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수금액은 모든 회차에서 0원입니다.
다만 이 회차별 가격은 유찰 가정에 따른 계산값이지 실제 매각 일정이나 시세 적정성을 보장하는 금액이 아닙니다. 농취증 발급 가능성이 확인되지 않았다면, 단순히 가격이 낮아졌다는 이유로 입찰 위험이 해소되지 않습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 성동면 우곤리 소재 원앙고라실골 남서측에 접하여 위치합니다. 주변은 단독주택, 전·답 등 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 공도에 시내버스정류장이 위치합니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.
- 주거 부분. 기호 4는 경량철골구조 및 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 주택 부분에는 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 축사·부속시설. 기호 6·7·8은 축사, 기호 9는 창고, 기호 10은 퇴비사로 이용되고 있습니다. 축사와 부속건물의 실제 상태 및 적법한 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 우곤리 88-4의 토지정보상 지목은 대, 면적은 212.0㎡, 공시지가는 30,800원/㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 이는 해당 필지의 정보로, 일괄매각 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 토지이용규제. 대상 토지에는 보전관리지역·생산관리지역·농림지역, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 관련 지정이 포함됩니다. 필지별 규제와 건물의 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 축사 운영과 농지 이용의 모든 인허가 문제가 해소됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 농지 취득자격, 축사 활용 가능성, 부속건물 상태 등이 매수자 범위를 제한할 수 있습니다. 시세 비교자료가 부족한 만큼 재매각의 용이성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 2·3의 농지취득자격증명을 본인의 조건으로 발급받을 수 있는지 관할 행정관서에 먼저 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 몰수 가능성이 있습니다.
- 농지 현황과 원상회복 위험. 농지로 분류된 토지가 현재 축사부지로 이용되는 점을 검토하고, 농지전용 여부와 원상회복명령 가능성을 확인하세요.
- 축사 규제 및 적법성. 가축사육제한구역 지정이 기존 축사 사용, 향후 운영·증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 감나무 등의 수목이 포함됩니다. 매각 대상 목록, 토지 경계, 건축물 현황, 시설물 귀속관계를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 근저당 변경액 확인. 논산농협 근저당권은 최초 130,000,000원에서 162,000,000원으로 변경됐습니다. 배당 추정과 실제 확정채권액·신청채권액의 차이를 확인하세요.
- 현장 점유 및 운영관계. 소유자가 직접 관리하는 것으로 조사됐지만, 축사·창고·주택의 실제 점유관계와 잔존 물품, 인도 및 정리 비용을 확인하세요.
- 실거래 및 감정평가 원본 대조. 감정가가 실제 거래 가능한 가격인지 확인하기 위해 토지와 건물의 평가 내역, 주변 유사 복합 부동산의 거래사례, 시설물 상태를 별도로 검토하세요.
- 유찰가격만 보고 판단하지 않기. 1회·2회 유찰 시나리오가 존재하지만, 가격 하락이 농취증이나 축사 규제 문제를 해결하지는 않습니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 농지 관련 행정기관의 확인사항을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 취득이 쉬운 물건은 아니다”
이 사건은 등기상 권리관계와 실제 취득 가능성의 평가가 크게 갈리는 물건입니다. 임차인 인수보증금이 확인되지 않고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 권리 자체만 보면 비교적 정리된 경매입니다.
그러나 목록 2·3의 농지취득자격증명은 일반적인 권리 소멸과 전혀 다른 문제입니다. 발급 가능성을 확인하지 않고 입찰했다가 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금 몰수라는 직접적인 손실이 발생할 수 있습니다. 축사 관련 사용 제한과 원상회복 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
신건 최저가 433,287,000원은 사실상 감정가 수준이지만, 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 특히 복합용도 부동산의 제한적인 매수 수요를 고려하면 감정가 대비 할인 여부만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.
종합하면 권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 농지 취득요건·축사 규제·가격 검증의 불확실성이 큰 물건입니다. 먼저 농취증 발급과 현황상 이용의 적법성을 확인하고, 이후에 실제 거래 가능한 가격을 검증해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 신건 입찰은 신중해야 합니다.
