청주지방법원 충주지원 2026타경62. 충주시 안림동 금봉대로변에 위치한 보성꿈에본아파트 2층 201호입니다. 2011년 사용승인을 받은 전체 36세대의 아파트로, 해당 물건은 전용 57.8098㎡이며 방 3개와 거실·주방·화장실·발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 홍흥기이며, 2021년 8월 매매가 100,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.

이번 경매는 채권자 원종애가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 18,168,985원이며, 제시된 말소기준권리는 2022년 12월 28일 설정된 한국주택금융공사의 가압류입니다. 이후 김미현의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 이 사건에는 권리분석을 단순화해서는 안 되는 이유가 있습니다. 말소기준보다 오래된 전입자가 존재하고, 과거 2015년 근저당권 및 2021년 권리이전 기록도 확인되기 때문입니다. 두 문제 모두 최종 말소 여부와 매수인 부담을 판단할 때 확인해야 할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 전입자가 핵심

제시된 기준으로 보면 2022.12.28 한국주택금융공사 가압류가 말소기준권리입니다. 청구금액은 25,292,835원이며, 2024년 김미현 근저당권과 2026년 원종애 강제경매개시결정은 후순위 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.

그러나 2012.01.30 전입한 고희숙은 이 기준보다 먼저 주민등록을 마쳤습니다. 실제 임대차가 성립하고 주택의 인도 등 대항요건을 갖춘 사실이 확인된다면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 현재 보증금과 임대차 성립 여부가 불명확하므로 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 점유자·임차인 분석 — 고희숙의 법적 지위 확인이 우선

고희숙의 배당요구 관련 문건은 2026.06.18 접수되었습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 임대차보증금의 존재, 우선변제권 또는 배당가능액이 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 전입자 1명이며, 실제 임차인 여부는 추가 확인이 필요합니다.

이 전입자는 일반적인 임차인 사건보다 확인할 사항이 많습니다. 고희숙은 2012.02.24 소유권을 취득한 과거 소유자이고, 2021.08.05 홍흥기에게 소유권이 이전되었습니다. 또한 과거 근저당권의 채무자로 등재된 이력이 있습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 보증금 인수를 확정할 수도 없고, 반대로 과거 소유자라는 이유로 권리관계가 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 이미 높은 신건 가격

보성꿈에본아파트는 전체 36세대 규모입니다. 동일 단지에서 확인되는 유사 전용면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 99,916,666원입니다. 하지만 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 평균 107,000,000원과 최신 거래 108,000,000원입니다.

최근 거래에서 주목할 점은 가격 흐름입니다. 최근 평균은 이전 거래군보다 11.0% 상승한 것으로 집계됩니다. 즉, 최근 시세가 과거보다 하락한 상황은 아닙니다. 그럼에도 신건 최저가 116,000,000원은 최근 평균 107,000,000원보다 9,000,000원 높고, 가장 최근 거래인 108,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

다음은 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 채권 배당 추정입니다. 집행비용 2,424,000원을 우선 반영하고, 한국주택금융공사 가압류·김미현 근저당권·원종애 신청채권을 순서대로 배당한 계산입니다. 이는 선순위 임차인 보증금과 유효성이 확인되지 않은 선행 권리의 배당을 반영하지 않은 가정입니다.

단순 배당 추정상 채권자 배당총액은 73,461,820원, 채권 부족액은 0원, 소유자 잔여는 40,114,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제·고희숙의 임대차보증금 및 선행 근저당권 유효성에 따른 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 위험이 사라지는 것은 아니다

현재는 신건으로 감정가 100%인 116,000,000원에서 시작합니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 최저가가 조정됩니다.

각 회차의 채권 미배당은 반영된 채권자들의 단순 배당 부족액입니다. 고희숙의 보증금은 미상으로 별도 반영되지 않았으며, 표시된 채권 미배당액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 인수 여부와 금액은 임차인의 권리관계 및 배당 결과에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 충주시 안림동 교현·안림동행정복지센터 북서측 금봉대로변에 위치합니다. 동측에는 상업용·주상용 부동산이, 서측에는 금산아파트·한이아파트·교현신원11차아파트·충일아파트와 연립·다세대·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
• 생활환경. 인근에 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 소재하며 감정평가상 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 동측 왕복 6차선 금봉대로와 북측 소로에 접하여 도로 접근 여건은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 2011.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 호실입니다. 개별가스보일러 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비를 갖추고 있으며 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 이용. 안림동 1051 및 1083의 2필지 일단지이며, 아파트와 소매점이 함께 있는 주상복합 형태입니다. 동측 지하 1층에는 외부에 노출된 소매점이 소재합니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역에 속하며 대로·소로와 접합니다. 가축사육제한구역이 포함되어 있고 공시지가 정보는 424,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 수리 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 36세대의 소규모 단지입니다. 거래가격의 폭이 넓고 최근 거래 표본도 제한적이므로 대단지와 같은 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 고희숙의 실제 임차인 여부. 과거 소유자이자 근저당 채무자 이력이 있는 전입자입니다. 임대차계약서, 매매 이후 점유관계 및 임대차 성립 경위를 확인해야 합니다.
• 전입·점유의 계속성. 2012.01.30 전입 이후 주민등록 유지 여부와 주택 인도 사실을 확인해 대항력 성립 가능성을 판단해야 합니다.
• 보증금과 확정일자. 보증금의 존재·액수·지급증빙, 확정일자, 우선변제권의 성립 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 문건. 2026.06.18 접수된 배당요구 관련 문건의 내용과 첨부자료를 확인하고 법적 지위 및 실제 배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 2015년 근저당권. 하나은행의 84,000,000원 근저당권과 한국주택금융공사 이전 이력의 현재 효력을 원본 등기부로 확인해 말소기준권리를 재검증해야 합니다.
• 실질취득액. 최저매각가와 매수인 인수액을 별도로 산정하고 합산해야 합니다. 인수 여부가 미확정인 동안은 최저가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 비교. 116,000,000원은 최근 12개월 평균 107,000,000원을 초과합니다. 최신 108,000,000원 거래와도 비교하고 층·면적·내부 상태 차이를 보정해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자와 점유 원인, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 인정 여부에 따라 명도 협상 조건과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 별도 부담 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 확인 전에는 가격을 낮춰도 안심할 수 없다

맺으며 — “저렴하지도 않고, 권리도 아직 확정되지 않았다”

충주 보성꿈에본 201호는 감정가 116,000,000원으로 신건 경매에 나왔습니다. 최근 12개월 평균은 107,000,000원, 최신 거래가격은 108,000,000원입니다. 과거보다 최근 거래가격이 상승한 것은 사실이지만, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 높은 것도 분명합니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 고희숙의 2012년 전입은 제시된 말소기준보다 앞서고, 이 사람은 과거 소유자이자 근저당권 채무자 이력도 있습니다. 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 선순위 임차보증금 인수 가능성을 배제하기 어렵습니다. 아울러 2015년 근저당권과 2021년 권리이전 기록도 원본 확인을 통해 현재 효력을 명확히 해야 합니다.