청주지방법원 2026타경30064. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘충주시티자이’ 113동 403호, 전용 약 60㎡ 아파트입니다. 소유자는 루판이며, 2018년 2월 6일 거래가 179,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험주식회사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 45,176,158원입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 것은 2019년 11월 1일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 85,000,000원이며, 전입일과 확정일자가 후순위 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 살펴야 하는 선순위 권리입니다.
그러나 2026년 3월 25일, 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차관계의 존속이나 잔존 보증금을 주장하지 않겠다는 내용의 확약서가 제출됐습니다. 이에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 다만 확약서 제출 명의와 등기상 임차권자·채권양수인이 서로 달라, 입찰 전 원본으로 효력 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 제113동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9959㎡ · 철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 루판 (2018.02.06. 소유권이전 · 거래가 179,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 45,176,158원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차권 보증금 | 85,000,000원 (한국토지주택공사) |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약서 효력 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2019.11.01. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 위 가압류보다 선순위입니다. 전입신고일은 2018.02.13., 점유개시일은 2018.02.27., 최초 확정일자는 2018.02.14.입니다. 따라서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 권리로 분석됩니다.
반면 2021년 서울보증보험주식회사 가압류, 2024년 충주시 압류, 2026년 강제경매개시결정 및 서울특별시강남구 압류는 후순위 권리로서 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차권 분석 — 85,000,000원과 인수 0원의 관계
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 및 승계 상태 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 1번 · 건물의 전부 |
85,000,000원 | 2018.02.13. 2018.02.14. |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관
채권양도 관계
확약에 따른 실질 인수 0원 |
실제 임차인 확인 0명. 한국토지주택공사는 보증기관으로 구분되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 등기된 주택임차권은 1건이며, 임차보증금 85,000,000원도 중복 계산하지 않습니다. 실제 점유자의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
따라서 확약의 효력이 해당 임차권에 적용되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가와 같으며, 현재 최저가 기준으로는 200,000,000원입니다.
이들 사이의 채권양도 및 권리승계 관계를 확인해 확약서가 해당 임차권과 잔존 보증금 청구권을 실제로 포괄하는지 검증해야 합니다. 확약은 해당 권리에만 적용되므로 확약 범위 밖에 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되면 그 인수위험은 별도로 남습니다.
※ 확약이 적용되지 않는 경우의 원칙적 위험액은 배당받지 못한 선순위 임차보증금입니다. 보증금 85,000,000원이 전액 미배당된다는 극단적 가정에서는 그 금액까지 문제가 될 수 있으나, 현재 회차의 예상배당은 보증금 전액 배당입니다. 확약에 따른 실질 인수액 0원과 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 2억원은 최근 시세보다 높다
충주시티자이는 1,596세대 규모이며, 준공일은 2017.11.29.입니다. 동일 평형인 전용 약 60㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가는 186,833,333원입니다. 최근 12개월 평균 역시 같은 금액으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60.0㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 16 | 194,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 6 | 191,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 16 | 198,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 20 | 182,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 186,833,333원 |
실거래 최저는 163,000,000원, 최고는 200,000,000원입니다. 최신 거래가격은 2026년 10월의 188,000,000원으로 집계돼 있습니다.
현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 186,833,333원보다 13,166,667원 높습니다. 최신 거래가격 188,000,000원과 비교해도 12,000,000원 높습니다. 결국 최근 평균 대비 107.0%인 현재 신건 가격에는 할인 메리트가 없다고 보는 것이 타당합니다.
특히 현재 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌기 때문에, 권리상 인수액이 0원이라도 신건에서 서둘러 입찰할 가격적 근거는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 45,176,158원 | 21,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
200,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 3,600,000원을 제외하고, 주택임차권 보증금 85,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 서울보증보험주식회사 관련 채권에 총 111,400,000원이 배정되며, 추정 미배당액은 23,776,158원입니다.
※ 위 표는 예상배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 금액은 당해세·체납세액·채권양도 관계·동일 채권 중복 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 서울보증보험주식회사는 보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로, 가압류 청구액과 경매신청 청구액이 독립된 채권인지 확인해야 합니다. 예상배당표의 미배당액이 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 200,000,000원 | 23,776,158원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,000,000원 | 63,216,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,000,000원 | 94,768,158원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 확약서가 해당 임차권의 잔존 보증금에 유효하게 적용된다면, 배당부족액이 늘더라도 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 조건에서 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다.
현재 200,000,000원은 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 최저매각가가 낮아집니다. 다만 이 금액들은 향후 유찰을 가정한 가격이며 실제 매각 결과나 시장가치를 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 충주중앙탑중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 간선도로 접근성과 대중교통 노선·배차간격 등을 고려한 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.29. 준공된 1,596세대 규모 단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층으로, 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 충주지식기반형기업도시 개발구역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 있어 이용계획 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 381,500원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,596세대 규모의 아파트이고 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 그러나 실거래가격이 163,000,000원부터 200,000,000원까지 분포하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.4회이므로 낙찰가격 설정에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.25. 제출된 확약서의 작성 주체, 권리관계, 적용 대상 및 매수인에 대한 잔존 보증금 청구 포기 범위를 확인하세요.
- 임차권·채권양도 관계. 한국토지주택공사, 서울보증보험주식회사, 주택도시보증공사 사이의 권리승계 관계를 확인하고 실제 임차권등기 말소 가능성을 검토하세요.
- 말소기준권리. 2020.10.27. 충주시 압류는 2023.05.02. 말소됐습니다. 현재 존속하는 2021.09.24. 가압류를 포함해 실제 말소기준을 등기부 원본에서 확정하세요.
- 체납세금. 충주시 및 서울특별시강남구 압류가 확인됩니다. 당해세 등 우선징수 대상 세금이 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인으로 확인된 사람은 없지만 현 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 미상의 점유자가 새로 확인되면 그 위험을 별도로 분석해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 평균 186,833,333원과 최신 거래가 188,000,000원보다 높습니다. 층·향·내부 상태를 반영해 응찰가격을 설정하세요.
- 유찰 이력. 단지 평균 유찰 6.4회를 고려하되, 실제 유찰 가능성을 단정하지 말고 회차별 가격과 경쟁 상황을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납금이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차권의 확약 처리와 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원 주택임차권은 선순위 권리지만, 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약이 제출돼 있습니다. 그 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 186,833,333원의 107.0%입니다. 최신 거래가격 188,000,000원보다도 높고, 단지 평균 유찰은 6.4회입니다. 게다가 임차권자와 보증금반환채권 양수인, 확약서 제출 기관의 관계를 검증해야 하는 법률적 확인 부담도 존재합니다.
종합 판단은 C등급. 확약으로 인수위험이 낮아지는 점은 긍정적이지만, 신건의 가격 메리트가 없고 평균 유찰 횟수가 높으며 확약서의 적용 범위 확인이 필수라는 점에서 보수적으로 평가합니다. 권리는 원본 확인이 선행돼야 하고, 가격은 현재 시점에서 보류가 적절합니다.
