청주지방법원 2026타경30141. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1400 소재의 토지와 근린생활시설 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 1,535.9㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다. 감정평가서상 건물은 2016.10.28 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설로, 음식점·소매점·수리점·사무소 등이 구성돼 있습니다. 소유권은 김정오·손숙연·이덕만·장윤정이 각각 4분의 1 지분을 보유하는 형태입니다.
처음부터 주의할 점은 이 물건이 일반적인 주거용 아파트가 아니라는 사실입니다. 일부 상가가 운영되고 일부는 공실이며, 여러 호실에 임차인 관련 기재가 존재합니다. 단순히 근저당이 경매로 말소된다는 이유만으로 명도·임대수익·실질 취득비용까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1400 도로명주소: 충청북도 음성군 맹동면 원중로 1401 |
| 물건종류 | 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 1,535.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2016.10.28 · 음식점·소매점·수리점·사무소 |
| 소유자 | 김정오, 손숙연, 이덕만, 장윤정 (각 4분의 1 공유) |
| 감정가 | 5,215,908,000원 |
| 최저매각가 | 5,215,908,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,960,977,030원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.07 을구 5번 (1) 근저당권 · 통영농업협동조합 설정 |
| 등기상 채권최고액 | 최초 1,859,000,000원 → 변경 3,336,000,000원 |
| 공동담보 | 두성리 1400 토지 및 비동 건물 |
| 매각 관련 특기 | 제시외 건물 3-1 포함 · 목록 2, 3의 공부상 면적과 차이 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년, 그러나 채권은 변경됐다
권리분석의 기준은 2021.04.07 설정된 통영농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 고성농업협동조합의 2016년·2018년 근저당권들은 2021.04.07 모두 해지로 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
을구 5번 (1) 근저당은 최초 1,859,000,000원으로 설정됐으나, 2024.04.25 변경등기로 채권최고액이 3,336,000,000원이 됐습니다. 이후 2025.12.01 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌고, 해당 회사가 2026.03.18 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인·점유 분석 — 이름 확인 3명, 미상 점유 1건
확인되는 실명 임차인은 장효재·지윤석·연검지 3명입니다. 별도로 성명이 아닌 ‘점포’로 표시된 점유 관련 기재가 있어, 이를 확인된 실제 임차인 1명으로 추가 계산하지 않습니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장효재 | 에이동 106호, 107호 | 2025.12.31 |
40,000,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 지윤석 | 비동 104호 | 2023.03.02 |
60,000,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 연검지 | 비동 102호, 103호 | 2022.03.21 |
보증금 미상 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 점포 |
점유 호실 미상 | 미상 |
보증금 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 확인된 전입일과 2021.04.07 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. 상가의 실제 사용관계, 사업자등록·인도·점유시점, 확정일자 및 적용 임대차보호법에 대한 별도 검증이 필요합니다.
장효재의 전입신고일은 2025.12.31, 지윤석은 2023.03.02, 연검지는 2022.03.21로 모두 말소기준인 2021.04.07 이후입니다. 제시된 대항력 판정에서는 이들 3명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 선순위인 임차인으로 볼 근거가 없습니다.
다만 확정일자는 확인되지 않았고, 연검지는 2026.06.05 배당요구를 한 사실이 확인되지만 보증금 액수는 알 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차 목적물과 법정 요건, 보증금 및 권리신고 내용을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 52억이 적정한지는 아직 판단할 수 없다
이 물건의 감정가는 5,215,908,000원이고 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 5,215,908,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 5,215,908,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 모형상 실질취득 | 5,215,908,000원 | 인수 0원 가정 · 추가 부담 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 4,172,726,400원 | 감정가 80% · 가상 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 3,338,181,120원 | 감정가 64% · 가상 시나리오 |
유찰 시 최저매각가가 내려가는 시나리오는 검토할 수 있지만, 낮아진 가격이 반드시 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 상업용 부동산은 토지 가치뿐 아니라 실질 임대수익, 공실, 건물 상태, 임차인 승계 가능성, 재임대 비용 등이 매매가격을 좌우합니다. 특히 현재 일부 시설이 공실이므로 정상 임대수익을 전제로 투자수익률을 계산하면 왜곡될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,215,908,000원 가정)
아래는 현재 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 2024년 근저당권 변경과 2025년 채권이전, 신청채권자의 청구액이 실제로 어떻게 배당에 반영되는지 별도 검증이 필요한 수치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 54,559,080원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 통영농업협동조합 | 1,859,000,000원 | 1,859,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,302,348,920원 |
| 합계 | — | 5,215,908,000원 |
배당 계산상의 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확정되지 않은 권리, 근저당 채권최고액 변경과 양수채권자의 실제 채권액 반영 여부에 따라 배당순위와 액수는 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액 3,302,348,920원은 확정 배당액이 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 예상 매각가 | 계산상 채권 미배당 | 표시상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 5,215,908,000원 | 0원 | 3,302,348,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 4,172,726,400원 | 0원 | 2,269,599,136원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 3,338,181,120원 | 0원 | 1,443,399,309원 | 0원 |
세 회차 모두 계산상 근저당 채권 미배당액이 0원으로 표시되지만, 이는 1,859,000,000원을 배당대상 채권으로 사용한 계산입니다. 변경 후 채권최고액과 신청채권자 청구액을 재검토하지 않은 상태에서 소유자 잔여금이나 실제 배당 충족 여부를 믿어서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리의 한국가스안전공사 남서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 대로변 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측으로 간선도로가 통과합니다. 대로1류, 중로2류, 소로3류 도로와 접하는 토지로, 차량 접근 및 도로접면 조건을 중심으로 입지 가치를 검토할 수 있습니다.
- 토지. 면적 1,535.9㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지이며 가로장방형이고 도로접면은 광대세각입니다. 개별공시지가는 1,706,000원/㎡입니다. 공시지가는 경매 낙찰 적정가나 시장 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 이용 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 해당하며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 도로 관련 지정과 세부 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽은 판넬 마감, 내부는 페인팅·타일 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시창호입니다. 위생·급배수 및 기본 전기설비가 있습니다.
- 에이동 이용. 음식점 용도의 4개 호실 가운데 일반음식점인 짬뽕관 1개 호실만 운영 중이며 나머지는 공실로 파악됩니다. 감정평가상 용도와 실제 임차인 기재를 비교해 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 비동 이용. 소매점·수리점은 운영 중이고 사무소는 공실입니다. 임차인별 점유 호실과 실제 영업장, 임대차 목적물이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공부 및 매각 범위. 제시외 건물 3-1이 매각에 포함됩니다. 목록 2, 3은 일반건축물대장과 등기사항전부증명서의 면적에 차이가 있으므로 감정평가서상 현황과 건축물대장을 대조해야 합니다. 감정요항표에는 별도의 공부상 차이 사항이 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서의 면적 차이 안내까지 함께 검토해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 건물 면적과 제시외 건물, 호실별 사용현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다수 점포와 공실이 혼재하는 상업용 부동산으로, 일반적인 주거용 집합건물보다 임대차·영업상태·수익성에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 임대수익이 검증되지 않았으므로 단기간 재매각 가능성이나 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 원본 확인. 2021.04.07 설정금액 1,859,000,000원과 2024.04.25 변경금액 3,336,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 변경 후 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액을 구분해 검토하세요.
- 신청채권자의 배당 재검산. 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 2,960,977,030원입니다. 이전된 근저당권의 채권계산서와 배당순위를 대조하고, 기존 근저당권자와 양수채권자 간 중복 또는 누락이 없는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 토지와 비동 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 에이동·비동·토지의 각 등기사항전부증명서, 공동담보목록과 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 성명 미확인 점포 점유 조사. 점유 호실, 실제 점유자, 임대차 시작일, 보증금, 사업자등록·확정일자 등을 조사해 대항력 및 인수 가능성을 판정해야 합니다.
- 실명 임차인 3명 확인. 장효재 40,000,000원, 지윤석 60,000,000원의 보증금, 연검지의 미상 보증금과 2026.06.05 배당요구 내용을 확인하세요. 각 임차인의 실제 점유·사용관계와 확정일자, 배당요구 여부도 검증해야 합니다.
- 임대차와 건물 용도 일치 확인. 건물의 감정상 용도는 근린생활시설인데 일부 임차인 기재에는 주거 사용이 나타납니다. 실제 사용현황, 임대차보호법 적용 여부 및 건축법상 용도 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물과 면적 차이. 제시외 건물 3-1 포함 범위, 목록 2, 3의 건축물대장·등기부 면적 차이, 각 건물의 현황과 적법성을 검증해야 합니다.
- 실제 임대수익 확인. 장효재와 지윤석의 기재 월차임만으로 전체 건물의 순수익을 확정할 수 없습니다. 운영 중인 점포의 계약서, 실제 입금 내역, 공실 기간 및 임대관리비용을 확인해야 합니다.
- 상업용 실거래 비교. 같은 지역의 유사 근린생활시설·상업용 토지 거래와 임대수익률을 비교해야 합니다. 현재 최저가 5,215,908,000원이 싸다는 근거는 확인되지 않았습니다.
- 체납 및 인도 비용 확인. 재산 관련 세금, 관리비, 영업 중인 임차인의 명도 문제, 시설물 소유관계와 원상복구 비용을 함께 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지 및 건물 등기부, 채권계산서와 매각조건을 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당이 전부가 아니다”
이 사건의 말소기준은 비교적 선명합니다. 2021.04.07 통영농업협동조합 근저당권이 기준이고, 과거 고성농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 이후 근저당권 변경·이전과 임의경매개시결정의 흐름도 확인됩니다.
하지만 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 예상배당은 1,859,000,000원을 기준으로 계산됐지만 실제 변경된 채권최고액은 3,336,000,000원이고, 신청채권자 청구액은 2,960,977,030원입니다. 이 수치들을 정확히 반영하지 않은 소유자 잔여금은 신뢰하기 어렵습니다.
임차인도 문제입니다. 확인된 3명의 전입일은 말소기준 이후이지만, 보증금과 우선변제 여부가 모두 정리된 것은 아니며 성명 미확인 점포 점유의 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 에이동과 비동의 일괄매각 범위, 건물 면적 차이, 운영 중인 점포와 공실에 관한 현장 확인도 필수입니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 같은 5,215,908,000원 신건입니다. 실거래 비교 없이 52억 원이라는 가격을 싸다고 볼 수 없으며, 1회 또는 2회 유찰되더라도 실제 시장가격과 임대수익을 검증하지 않으면 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 집중 실사입니다. 말소기준 확인만으로는 부족하고, ① 변경 근저당과 신청채권자 배당의 재검산, ② 미상 점유 및 임차인 권리 확정, ③ 일괄매각 건물 범위와 면적 확인, ④ 실제 임대수익과 시장가치 검증이 선행돼야 합니다. 현재의 인수액 0원은 계산상 수치일 뿐, 최종 투자안전성이 확보됐다는 뜻이 아닙니다.
