대전지방법원 2026타경37. 계룡시 두마면 두계리에 위치한 계룡대림e-편한세상 115동 5층 502호, 전용 84.743㎡ 아파트입니다. 2007년 12월 준공된 918세대 단지로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 이 물건의 핵심은 상속으로 형성된 공동소유 관계와 여러 근저당권의 소멸 여부, 그리고 시세와 거의 같은 신건 최저가입니다.
2021년 7월 12일 이정우 명의로 소유권이전등기가 이뤄질 당시 황산새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2022년 상속으로 소유자가 5명으로 변경됐고, 순창군산림조합이 일부 공유지분에 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 채무자별로 각각 설정했습니다. 등기된 담보권 금액은 크지만, 후순위 근저당권이 미배당된다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경37 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 두계리 116 계룡대림이-편한세상 제115동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 충청남도 계룡시 두마면 사계로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.743㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 현재 소유자 | 이도연(1/8), 이상미(2/8), 이상숙(2/8), 이상원(2/8), 이준협(1/8) · 상속에 따른 공유 |
| 과거 소유권이전 | 2021.07.12 · 이정우 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황산새마을금고 / 67,021,502원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.12 · 을구 3번 황산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 임차·점유 관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대내역 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 후순위 지분담보까지
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021년 7월 12일입니다. 을구 3번 황산새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 순창군산림조합의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
임차·점유 관계 — 인수 추정 0원, 현장 확인은 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 예상배당에서도 임차인에게 배정된 금액이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 이는 임차인이 확실히 없다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 보증금 인수액 산정 없음 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 점유자·전입일·계약관계 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 |
현장 점유자가 확인된다면 전입 시점, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 다시 살펴야 합니다. 특히 이러한 사실관계가 불명확한 상태에서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 등기상 소멸 구조가 비교적 명확하더라도 실제 명도 부담까지 없다고 결론 내리기는 이릅니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 2.73억은 최근 평균과 거의 같다
계룡E-편한세상 동일 면적 전용 84.74㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 봅니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균은 모두 272,666,666원이며, 감정가 및 현재 최저매각가 273,000,000원은 최근 평균의 100.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.74㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.74㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.74㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.74㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.74㎡ | 12건 | 272,666,666원 |
실거래 가격은 240,000,000원~300,000,000원으로 편차가 있습니다. 따라서 단순 평균만으로 모든 층과 호수의 적정가격을 판단할 수는 없습니다. 특히 가장 최근인 2026년 8월 거래는 4층 240,000,000원으로, 매각 대상인 5층과 층수도 가깝습니다. 신건 최저가와 비교하면 33,000,000원 낮은 거래입니다.
| 구분 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 273,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 선순위 황산새마을금고와 후순위 순창군산림조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권에 미배당이 발생하지만 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 을구 3번 · 황산새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 4번 · 순창군산림조합 (이상원 채무) | 390,000,000원 | 148,378,000원 |
| 3. 을구 4번 · 순창군산림조합 (이상숙 채무) | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 예상배당 합계: 268,378,000원
추정 미배당: 631,622,000원
소유자 잔여: 0원
매수인 예상 인수: 0원
미배당액은 각 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 모의계산 결과입니다. 실제 채무잔액이나 확정 배당부족액을 뜻하지 않습니다. 특히 순창군산림조합의 채무자별 근저당권과 공동담보관계는 실제 채권신고 내역으로 확인해야 합니다.
신청채권자인 황산새마을금고의 청구금액은 67,021,502원인 반면, 예상배당표는 근저당권 채권최고액인 120,000,000원을 적용합니다. 따라서 두 금액을 혼동해서는 안 되며, 예상배당액이 실제 지급액으로 확정된 것은 아닙니다.
| 회차 가정 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 268,378,000원 | 631,622,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 214,542,400원 | 685,457,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 171,473,920원 | 728,526,080원 | 0원 |
회차별 예상배당은 제공된 모의계산 기준입니다. 실제 배당순위와 배당액은 집행비용, 당해세, 우선변제권, 실제 채권액 및 공동담보 조정에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰에 따른 미배당 증가와 매수인의 채무 인수는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시 두마면 두계리 두마초등학교 서쪽 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 공원, 관공서, 아파트단지, 단지 내 상가와 근린생활시설 등이 자리한 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 비교적 가까운 거리에 호남선 계룡역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 15층 아파트입니다. 위생·급배수, 주차, 난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 603,400원/㎡로 제시돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 918세대 아파트 단지로 동일 면적 거래 표본이 존재한다는 점은 가격 비교에 도움이 됩니다. 다만 최근 실거래가가 240,000,000원에서 300,000,000원까지 분포하므로, 층·향·관리상태에 따라 실제 매도가격과 매도 소요기간이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 오인하지 말 것. 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%입니다. 신건 자체에는 확인되는 가격 할인폭이 없습니다.
- 최신 거래와 개별 호수 비교. 2026년 8월 4층 거래 240,000,000원과 대상 5층 호수의 향·내부 상태·수리 여부 등을 비교해 실제 적정가격을 판단해야 합니다.
- 상속 공유관계 확인. 현재 소유자는 5명이며 각 지분이 분할돼 있습니다. 매각 대상의 범위와 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 순창군산림조합 담보권 재검증. 2022년 12월 28일 설정된 채무자별 근저당권 2개 항목, 관련 공유지분 및 공동담보목록을 검토해 실제 채권액과 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 명도와 추가 인수위험을 평가할 수 있습니다.
- 관리비 및 매각조건. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 현장 상태, 인도 절차와 매각물건명세서상 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 매수인 인수 구별. 추정 미배당액 631,622,000원은 매수인이 추가 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 실제 인수 여부는 소멸하지 않는 권리와 점유관계에 따라 판단해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026년 11월 16일 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권신고 및 실거래 정보를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “담보권 소멸과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 선순위 황산새마을금고 근저당권에 기초한 임의경매로, 상속 이후 설정된 후순위 지분 근저당권까지 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있으므로 권리위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
더 큰 문제는 신건 가격입니다. 최근 12개월 평균 272,666,666원에 대해 감정가와 최저가가 273,000,000원이고, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 신건에서 낙찰받더라도 최근 시세보다 저렴하게 취득하는 구조가 아닙니다.
결론은 ‘담보권 소멸 예상, 임대관계 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족’입니다. 후순위 채권자의 미배당 규모가 크다는 이유만으로 매수인의 추가 인수 부담을 가정할 필요는 없지만, 반대로 인수 추정 0원이라는 이유만으로 감정가 입찰을 정당화할 수도 없습니다. 이 물건의 승부처는 현장 점유 확인과 실거래에 근거한 보수적 입찰가 설정입니다.
