대전지방법원 2026타경20002. 충남 부여군 은산면 오번리의 폐교시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 일반적인 아파트나 다세대주택 경매와는 성격이 전혀 다릅니다. 교사·사택·숙직실 등의 건물은 1968년 사용승인된 시설로, 폐교 이후 ‘아빠학교 엄마교실’로 활용되다가 운영이 중단되어 장기간 방치되었습니다. 창호·천정·바닥 등은 대폭적인 수리 없이는 활용하기 어려운 것으로 평가되어 있습니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 현재 소유자는 김미희, 말소기준권리는 충절로신용협동조합이 설정한 채권최고액 705,600,000원 근저당권입니다. 이후 발생한 압류와 가압류, 과거 경매개시결정은 이미 말소되었거나 취하되었고, 현재 진행 중인 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 있어 실제 배당권자 확인이 필요합니다.
진짜 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 분묘, 매각제외 수목, 도로로 사용되는 토지, 노후 건물, 불분명한 임대관계가 동시에 등장합니다. 등기상 채무를 승계하지 않더라도 이 요소들은 이용·인도·개발·처분에 직접적인 부담이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20002 (임의경매, 등기상 논산지원 기재) |
|---|---|
| 매각 소재지 | 충청남도 부여군 은산면 오번리 산124 |
| 건물 등기 소재지 | 충청남도 부여군 은산면 오번리 189-1 도로명주소: 충청남도 부여군 은산면 충절로 3222 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 폐교 교사·사택·숙직실 등 및 임야 일괄매각 |
| 토지면적 | 산124 관련 토지 17,840㎡ · 지목 임야 |
| 건물 현황 | 1968년 사용승인 · 벽돌조 및 철근콘크리트조 교사·사택·숙직실·변소 등 · 장기간 방치 |
| 소유자 | 김미희 (2021.02.01 소유권이전 등기) |
| 등기상 채무자 | 김준형 |
| 감정가 | 1,254,489,590원 |
| 최저매각가 | 1,218,809,000원 (감정가의 약 97.16%, 0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 602,698,804원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.01 근저당권 · 채권최고액 705,600,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사 (원인: 2026.06.25 확정채권양도) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 수목 제외 · 일부 담장 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 현장 위험은 남는다
이 사건의 말소기준은 2021.02.01 접수번호 1520의 근저당권입니다. 채권최고액은 705,600,000원이고 원래 근저당권자는 충절로신용협동조합입니다. 해당 근저당권은 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 새로운 후순위 근저당권의 설정이 아니라 기존 근저당권자의 변경이므로 말소기준일 자체가 달라지는 것은 아닙니다.
2021년과 2024년에 있었던 부여군 압류는 각각 해제·말소되었고, 우리금융캐피탈의 2023년 가압류도 말소되었습니다. 2023년에 시작되었던 별도 임의경매는 취하되어 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2026년 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 감정가보다 낮지만 시세보다 싼지는 모른다
현재 최저매각가는 1,218,809,000원으로, 감정가 1,254,489,590원보다 35,680,590원 낮습니다. 감정가 대비 약 97.16%이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
하지만 이 수치는 어디까지나 감정평가액에 대한 할인율입니다. 실제 거래 가능한 가격이나 재활용 가치를 뜻하지 않습니다. 특히 폐교시설과 임야가 결합된 물건은 일반 공동주택처럼 인근 동일 평형 실거래가격을 단순 적용하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,254,489,590원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 1,218,809,000원 | 감정가의 약 97.16% |
| 권리상 실질취득 기준 | 1,218,809,000원 | 최저가 + 등기상 금전인수 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 975,047,200원 | 감정가의 약 77.72% |
| 2회 유찰 가정 | 780,037,760원 | 감정가의 약 62.18% |
권리상 금전인수가 0원이라는 가정에서는 현재 최저가 1,218,809,000원이 취득가격 판단의 출발점입니다. 하지만 취득세, 노후 건물 보수비, 분묘 관련 협의·조치 비용, 점유 해결 비용, 토지 정비비 등은 이 금액에 포함되어 있지 않습니다. 실제 자금 소요액은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,218,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,588,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 충절로신용협동조합 | 705,600,000원 | 705,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 498,620,910원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 14,588,090원을 제외한 뒤 근저당권 채권최고액 기준 705,600,000원을 배당하고, 소유자에게 498,620,910원이 남는 것으로 계산됩니다. 채권 미배당액과 매수인 금전인수액은 모두 0원입니다.
다만 근저당권 채권최고액 705,600,000원은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 경매 청구액은 602,698,804원이고, 근저당권은 채권양도로 이전되어 있습니다. 실제 배당은 승계채권자의 채권계산서, 집행비용, 우선 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 표는 채권최고액을 사용한 단순 추정입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 1,218,809,000원 | 0원 | 498,620,910원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 975,047,200원 | 0원 | 257,296,728원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 780,037,760원 | 0원 | 64,237,382원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 일정·최저매각가격을 확정하는 표가 아닙니다. 집행비용과 잔여금은 추정치이고, 당해세·우선변제권 등이 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 그것이 자동으로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충남 부여군 은산면 대양리 소재 대양1리 마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 농촌주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 다만 산124 토지의 개별 토지정보에는 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 실제 진입 가능 여부와 법적 통행권 확보 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 산124 관련 토지는 면적 17,840㎡, 지목 임야, 완경사의 부정형 토지입니다. 현황은 밤나무단지 등으로 이용되며 일부는 부속토지, 일부는 도로, 일부에는 분묘가 소재합니다.
- 용도지역. 보전관리지역과 계획관리지역이 기재되어 있으며, 준보전산지·도로구역·접도구역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 관련 제한이 존재합니다. 구역별 경계와 행위제한은 개별 필지에 따라 구분해야 합니다.
- 공시지가. 산124 관련 토지의 공시지가는 ㎡당 3,530원입니다. 이는 공시지가 정보로서 일괄매각 대상의 실제 시장가격이나 폐교시설의 가치와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건물 구조. 벽돌조 함석지붕 교사, 철근콘크리트조 슬래브지붕 교사·사택·숙직실, 재래식 변소 등으로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 1968년이며 내용년수가 만료된 상태로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 폐교 이후 ‘아빠학교 엄마교실’로 운영되다가 중단되었으며 장기간 방치되었습니다. 창호·천정·바닥은 대폭적인 수리 없이 활용하기 어렵고, 전기설비 외 특별한 설비는 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 농촌지역의 폐교시설과 임야를 일괄 취득하는 구조로, 용도전환·개발·운영 목적이 분명한 매수자를 필요로 할 가능성이 큽니다. 일반 주택보다 매수자층이 제한될 수 있으며, 객관적인 거래가격 검증이 선행되어야 합니다.
⑤ 특수권리·현황 위험 — 입찰 전 가장 중요한 부분
이 위험들은 단순히 서류상 순위를 따지는 권리분석에서 끝나지 않습니다. 현장실사, 경계 확인, 토지이용계획 검토, 건축물 안전성 확인, 실제 점유관계 조사가 모두 필요한 유형입니다. 현재 최저매각가격에는 제시외 수목과 분묘 등의 존재가 이미 고려되었다고 기재되어 있으나, 그것만으로 향후 권리분쟁이나 이용 제약이 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장조사. 산124의 분묘 위치와 수량, 관리 흔적, 설치 경위 및 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요. 분묘와 개발·활용 예정 구역이 겹치는지 파악해야 합니다.
- 매각목록 원본 확인. 목록 1·2·3의 토지와 건물, 제시외 건물, 수목 및 담장의 포함·제외 범위를 매각물건명세서·감정평가서·지적도와 대조하세요.
- 건물 정밀 실사. 창호·천정·바닥 외에도 구조 안전성, 누수, 전기·급배수 설비, 장기간 방치에 따른 손상 정도를 확인하고 실제 보수비를 산정하세요.
- 접근로·토지 규제. 맹지 표시와 차량 접근 가능 평가를 함께 검토하고, 현황도로의 법적 관계, 도로구역·접도구역 및 용도지역별 개발행위 제한을 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계 미상이라는 평가가 있으므로 현장 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약 및 보증금 관련 권리를 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 충절로신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권잔액, 배당요구·채권계산 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 일반 주택의 평당가격을 적용하기보다 토지의 실제 활용가능 면적, 폐교시설의 잔존가치, 재활용 가능성, 건축·설비 보수비, 장래 처분 가능성을 함께 평가하세요.
- 실질 취득예산. 낙찰대금 외 취득세, 인도비용, 수목·분묘 관련 조치비, 시설 정비비, 건축행정 관련 비용 및 기타 보유비용을 반영하여 전체 자금계획을 수립하세요.
- 매각기일 전 재확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격과 매각조건 변경, 명세서 정정, 채권자 승계 및 등기 변동 사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·임야도·지적도 및 건축물대장을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 위험 없는 물건”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.02.01 근저당권을 말소기준으로 하는 권리관계가 비교적 명확하고, 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 및 유찰 가정 가격에서도 등기상 금전인수가 발생하지 않습니다. 이미 말소된 압류·가압류와 취하된 과거 경매도 현재 권리관계와 구별할 수 있습니다.
하지만 그 장점만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불명확하고, 매각제외 수목과 현황도로가 있으며, 1968년 사용승인된 폐교 건물은 대폭적인 수리를 필요로 합니다. 토지의 용도지역과 접근로 문제도 실제 활용계획에 영향을 줄 수 있습니다. 임대관계 역시 확인이 필요합니다.
현재 최저매각가 1,218,809,000원은 감정가보다 낮지만, 실제 거래가격과 재활용 비용을 검증하지 않은 상태에서 이를 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰된다고 가정해도 분묘·토지 규제·건물 노후화에 따른 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급(36점)입니다. 등기상 배당 구조는 비교적 단순하지만, 특수용도 부동산의 저환금 가능성, 분묘기지권 불확실성, 노후시설 정비 부담, 시세 검증의 어려움이 중첩됩니다. 일반적인 가격 할인만 보고 접근하기보다는 실제 이용 목적과 추가 비용을 먼저 확정해야 하는 고난도 경매물건으로 보는 것이 타당합니다.
