대전지방법원 2026타경20019. 충남 논산시 연무읍 안심리의 연무쉐르빌 비동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 해당 호실은 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 매각물건명세서에는 복층구조로 이용 중이며 제시외건물인 다락방도 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.
권리의 중심에는 2017.02.03. 중부새마을금고 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 114,400,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김은정의 근저당권 30,000,000원과 남군산새마을금고의 가압류 50,000,000원, 그리고 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 후순위 채권이 소멸한다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 별개입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 점유자와 임대차 여부를 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 28-1 연무쉐르빌 비동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 논산시 연무읍 연무로130번길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 복층구조 · 제시외 다락방 매각 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 4층 중 4층 |
| 실거래 비교 면적 | 72.9㎡ |
| 사용승인일 | 2015.01.15 |
| 단지 규모 | 연무쉐르빌 · 16세대 |
| 소유자 | 김영호 (2017.02.03. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중부새마을금고 / 62,322,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
이 물건은 과거에도 임의경매가 진행된 이력이 있습니다. 2016년 논산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었고, 2017년 경매 매각을 통해 현재 소유자인 김영호에게 소유권이 이전됐습니다. 당시의 기존 근저당권과 가압류·압류 등기는 이미 말소된 상태입니다.
따라서 이번 경매에서는 2017.02.03. 설정된 중부새마을금고 근저당권을 기준으로 현재 유효한 후순위 권리들의 소멸 여부를 판단합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 현장 확인은 필수
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 임차인 신고 없음 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 미확인 점유자 여부 재확인 |
| 우선변제 | 확인된 임차보증금 없음 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 등기·배당 분석상 인수 없음 |
| 현장 점유 | 폐문부재로 내부 확인 불가 | 점유관계 확인 필요 |
확인된 임차인이 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 파악된 권리만으로는 낙찰자가 임차보증금을 별도로 인수할 구조가 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 2017년에 이미 경매를 통해 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 과거 등기상 권리가 말소됐다는 사실은 명확하지만, 현재의 실제 점유관계까지 보장하는 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 93.8%라는 숫자의 함정
연무쉐르빌의 비교 대상 면적은 72.9㎡이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 96,000,000원, 최저 거래금액은 92,000,000원, 최고 거래금액은 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 72.9㎡ | 3층 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 72.9㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 비교 평균 | 72.9㎡ | 2건 | 96,000,000원 |
최저매각가 90,000,000원은 비교 평균 96,000,000원의 93.8%입니다. 수치만 보면 평균 거래금액보다 낮지만, 거래 시점을 함께 살펴보면 판단이 달라집니다.
가장 최근 거래는 2024.02의 92,000,000원이고, 그 이전 거래는 2023.03의 100,000,000원입니다. 현재 비교 평균으로 제시된 96,000,000원 역시 이 두 거래에 기반합니다. 따라서 이를 2026년의 충분히 검증된 최신 시세라고 해석하기 어렵습니다.
거래가격이 100,000,000원에서 92,000,000원으로 낮아진 모습은 확인되지만, 두 거래의 층이 각각 1층과 3층으로 다르고 거래 간격도 넓습니다. 이것만으로 단지 전체의 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 다만 과거 평균보다 최신 거래가가 낮다는 점은 가격을 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
현재 최저매각가인 90,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 선순위 중부새마을금고 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 114,400,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 근저당 · 김은정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남군산새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준의 추정 배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금, 법정 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자인 중부새마을금고의 청구액은 62,322,000원이고, 근저당권의 채권최고액은 114,400,000원입니다. 예상배당표의 87,980,000원은 채권최고액 기준으로 계산된 금액이므로, 실제 확정 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
현재 신건의 최저매각가는 90,000,000원입니다. 이후 유찰된다는 가정에 따른 매각가격과 미배당 추정액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 106,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 124,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 138,236,800원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리관계에서는 후순위 담보권과 가압류가 소멸하므로 매각가격의 하락이 곧 매수인 채무 인수 증가로 연결되지는 않습니다.
신청채권자의 청구액 62,322,000원을 기준으로 보면 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 추정 배당액이 청구액 이상이지만, 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당액이 청구액에 미치지 못합니다. 이는 채권자 회수 가능성에 관한 계산이며, 매수인의 인수채무와는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·건물상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 연무중학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트단지, 농경지 및 각급 학교 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 부정형이며 대체로 평탄한 공동주택 부지입니다.
- 건물. 2015.01.15. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 이중창이 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생설비, 화재경보설비, 난방설비, 옥외주차장, 공용엘리베이터 및 외부인 출입통제시스템 등이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 90,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못해 실제 상태와 감정평가 내용이 다를 가능성은 남아 있습니다.
- 환금성. 전체 16세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 따라서 개별 호실 상태와 실제 매수 수요에 따라 매각기간 및 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑦ 복층·다락방 — 반드시 확인할 물건 특성
이 물건은 일반적인 단층 다세대주택과 달리 복층구조로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 제시외건물인 다락방이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.
감정평가에서는 다락방을 최상층 다세대주택의 단열 목적 서비스면적으로 설명하고, 본건물과 함께 거래되는 관행에 따라 주건물에 포함해 평가했습니다. 다락방은 건축면적에 산입되지 않는 것으로 설명되어 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.02.03. 중부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 김은정 근저당권과 남군산새마을금고 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 실제 점유자 조사. 확인된 임차인은 없지만 현장 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 소유자 거주 여부와 제3자 점유, 전입세대 및 임대차관계를 반드시 점검하세요.
- 최근 시세 재검증. 비교 거래는 2023.03과 2024.02의 2건입니다. 2026년 현재의 거래가격을 확인하기 전에는 평균 대비 93.8%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 확정하지 마세요.
- 복층·다락방 점검. 제시외 다락방은 매각에 포함됩니다. 실제 내부구조, 누수, 단열, 마감 상태와 사용상 제약 여부를 확인하세요.
- 명도 가능성 검토. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 입찰 전 점유 현황을 파악하고 필요한 인도·명도 절차를 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 및 우선변제채권을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 활용. 현재 최저가 90,000,000원, 1회 유찰 가정 72,000,000원, 2회 유찰 가정 57,600,000원을 비교하되, 실제 가격 결정은 시세와 점유·건물상태 검증 결과를 반영하세요.
- 경매 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
논산 연무쉐르빌 비동 402호는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 다세대주택 경매물건입니다. 중부새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차인도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격의 확실성입니다. 감정가와 최저가가 90,000,000원이고 실거래 비교 평균은 96,000,000원이지만, 평균을 구성하는 거래가 단 2건이며 거래 시점도 2023년과 2024년입니다. 최신 거래금액 92,000,000원과 비교하면 신건 가격의 할인 폭은 제한적입니다.
여기에 16세대 규모의 소규모 다세대주택, 현장 내부 확인 불가, 복층 및 다락방의 상태 확인 필요라는 요소가 더해집니다. 따라서 단순히 감정가보다 높은 과거 거래가 존재한다는 이유로 좋은 경매라고 평가하기는 어렵습니다.
결론은 권리분석상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 실제 점유관계와 내부 상태를 확인하고, 현재 시장에서의 거래 가능 가격을 검증한 뒤 보수적으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
