대전지방법원 2026타경20060. 계룡시 금암동 ‘타운하우스이지’ 108동 103호는 전용면적 55.9436㎡의 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 2017년 사용승인된 144세대 단지에 속하며, 등기상 소유자 김기수가 2021년 163,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 충절로신용협동조합 명의로 채권최고액 136,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.

이후 신한카드·삼성카드 등의 가압류가 발생하고 신한카드가 강제경매를 신청했습니다. 충절로신용협동조합의 임의경매개시결정도 존재하며, 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 권리들은 등기상 흐름을 따라가면 비교적 명확하게 분류할 수 있지만, 임대관계 미상이라는 현장조사상의 공백이 남습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 전체 12건 실거래 평균은 160,416,666원으로 감정가에 근접하지만, 그 안에는 2022년 218,000,000원 거래를 비롯한 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래만 따로 보면 평균은 131,666,666원이고, 2026년 10월 최신 거래는 125,000,000원입니다. 따라서 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 미확인

이 사건의 말소기준권리는 2021.02.26 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 충절로신용협동조합이며 채권최고액은 136,800,000원입니다. 이후 2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

근저당권자가 변경됐다고 말소기준 날짜가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다. 기준은 최초 근저당권 설정일인 2021.02.26이며, 그 이후의 신한카드·삼성카드· 대전신용보증재단 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 기존 무궁화신탁의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2025년 5월 삼성카드 가압류도 해제로 말소된 이력이 있습니다.

임차인 현황: 확인된 임차인 0명. 다만 실제 점유관계는 확인되지 않아 대항력 및 보증금 인수 위험이 완전히 해소됐다고 평가할 단계는 아닙니다. 감정평가서의 임대관계 미상 기재를 고려하면 점유자 확인이 권리분석의 마지막 관문입니다.

② 시세 비교 — 오래된 평균보다 최근 하락세가 중요하다

타운하우스이지 동일 면적(전용 55.94㎡대) 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 160,416,666원이지만, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 131,666,666원에 불과합니다. 신건 최저가 162,000,000원은 전체 평균 대비로는 약 101.0%이지만, 최근 평균 대비로는 123.0%입니다.

2022년에는 218,000,000원에 거래된 사례가 있었지만 2026년 3월 150,000,000원, 6월 120,000,000원, 10월 125,000,000원으로 최근 거래 수준이 크게 낮아졌습니다. 최근과 과거를 비교한 가격 추세도 -22.5%입니다.

최근 실거래 평균과 신건 최저가의 차이는 30,333,334원입니다. 최신 거래가와 비교하면 차이는 37,000,000원으로 더 커집니다. 신건 최저가는 최신 거래가의 129.6%에 해당합니다. 층·향·내부 상태 차이를 고려해야 하지만, 이 정도 가격 차이는 단순한 호수별 차이로 무시하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,068,000원을 제외한 채권자 배당 가능액은 158,932,000원입니다. 제시된 순차 배당 추정에서는 근저당권에 136,800,000원, 신한카드 가압류에 17,461,783원, 삼성카드 가압류에 4,670,217원이 배정됩니다.

채권최고액 및 청구금액에 따른 단순 순차 배당 추정입니다. 실제 배당은 담보권 피담보채권 잔액, 권리 승계, 채권 중복 여부, 배당요구, 법정 우선순위 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 배당 시뮬레이션의 총 청구액은 228,366,893원, 채권자 예상배당액은 158,932,000원, 미배당 추정액은 69,434,893원입니다. 다만 이 총 청구액에는 동일 채권 관련 중복계상 가능성이 있어 실제 미배당 규모와 다를 수 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제시된 배당 추정상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차는 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 최저매각가 변경이나 낙찰 결과를 확정하지 않습니다. 인수 0원은 확인된 권리와 배당 추정을 전제로 한 값으로, 점유·임대관계 확인 전에는 최종 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 계룡시 금암동 계룡중학교 북측 건너편에 위치합니다. 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주변 환경은 비교적 양호한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 무난하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 도시형생활주택입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 공동현관 보안설비, 급배수·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
• 층수 특이사항. 등기상 1층 103호이지만 지하 1층 공동현관을 통해 출입하며 외관상 2층으로 보입니다. 실제 채광·조망·프라이버시와 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고, 중로1류 도로에 접합니다. 공시지가 자료는 482,700원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 표시됩니다. 토지이용계획상의 제한 내용과 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 점유자 부재로 내부 실사는 곤란했습니다.
• 환금성. 144세대의 도시형생활주택 단지로, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 3건입니다. 과거 최고 거래가 218,000,000원과 최근 최저 120,000,000원 사이의 가격 격차가 커 매도 시점과 적정 호가 선정이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가 재산정. 전체 12건 평균 160,416,666원만 보지 말고, 최근 12개월 평균 131,666,666원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 비교하세요. 하락 추세 -22.5%도 반드시 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 구분. 신건 162,000,000원, 1회 유찰 가정 129,600,000원, 2회 유찰 가정 103,680,000원을 비교하되, 실제 유찰 여부를 전제로 입찰계획을 확정하지 마세요.
• 실제 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사서 및 현장 확인을 통해 대항력 가능성이 있는 점유자가 존재하는지 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 충절로신용협동조합 명의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권양도 및 근저당권 이전등기의 효력, 실제 피담보채권액과 배당채권자를 확인하세요.
• 중복채권 검토. 신한카드 가압류와 강제경매개시, 충절로신용협동조합 근저당과 임의경매개시의 관계를 확인해 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
• 103호 출입구 확인. 지하 1층 공동현관을 통하여 출입하지만 외관상 2층이라는 특이사항이 있습니다. 실제 호수 위치와 출입 동선, 일조·환기·사생활 침해 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태와 수리비. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 누수·결로·설비 상태와 수선비를 확인하지 않고 외관만으로 물건 상태를 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 경매절차와 배당요구 확인. 강제경매 2026타경20060과 임의경매 2026타경20087의 진행 관계를 확인하고, 채권 신고 및 배당요구 현황을 최신 법원 서류와 대조하세요.
• 매각 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 최저매각가를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 사라진다고 싼 물건은 아니다”

이 물건의 등기상 권리는 비교적 명확합니다. 2021년 충절로신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 제시된 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계와 실제 점유가 미상이라는 한계가 있으므로 권리상 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 131,666,666원보다 23.0% 높고, 2026년 10월 거래가 125,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -22.5%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균에 기대어 현재 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 점유관계 확인이 필요하고 신건 가격 경쟁력은 낮은 물건으로 평가합니다. 1회 유찰 가격도 최신 거래가보다 높으므로, 단순히 유찰 여부만으로 매수를 정당화할 수 없습니다. 입찰 여부는 최신 시세, 점유관계, 내부 상태와 실질 비용을 모두 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

종합 판단: C등급 · 42점. 근저당 및 후순위 권리 소멸 예정이라는 장점은 있으나, 최근 시세 대비 123.0%의 높은 신건 가격, -22.5%의 하락 추세, 소규모 연립주택의 환금성 검토 필요성, 그리고 실제 점유 미확인 위험을 함께 반영한 보수적 평가입니다. 권리 구조는 검토 가능, 신건 가격은 보류.