광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-108호 근린시설입니다. 김명인 씨가 2023년 4월 18일 거래가 317,303,000원에 소유권을 취득한 날, 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 등기부상 후순위 권리가 많다는 사실보다 더 중요한 것은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 강구원·최석진·박몽배·박영혜 등 4명의 전입내역이 확인되고, 그중 강구원·최석진·박영혜 3명은 말소기준일인 2023년 4월 18일보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 에이-108호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 4층 건물 내 1층 · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.18. 거래가 317,303,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 113,254,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유는 별도
말소기준인 천지농업협동조합 근저당권 이후 설정된 유한회사혜안도아·이강식의 근저당권, 서울보증보험 가압류, 국가와 나주시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 유한회사혜안도아 근저당권부 채권에는 한국남방개발주식회사의 근질권이 설정돼 있으므로, 배당과 말소 처리 시 주된 근저당권과 함께 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 3명의 선순위 가능성을 금액화할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 말소기준 대비 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 기준일 이전 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 기준일 이전 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 기준일 이전 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 기준일 이후 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없으며, 현황조사상 확인되는 전입자는 4명입니다. 이 중 기준일 이전 전입자 3명은 보증금이 모두 미상입니다. 실제 인도와 주민등록을 유지해 대항력이 성립하고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 매수인이 그 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 35.84%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
| 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.04.18 거래가액 | 317,303,000원 | 김명인 소유권 취득가액 |
| 감정가 | 316,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 113,254,000원 | 4회 유찰 · 감정가의 35.84% |
| 5회 유찰 시 | 90,603,200원 | 감정가의 28.67% |
| 6회 유찰 시 | 72,482,560원 | 감정가의 22.94% |
현재 최저가는 취득가액과 감정가의 약 3분의 1 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래와 임대수익을 통한 교차검증이 되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가서가 지역상권의 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물 대부분의 공실 상태를 적시하고 있어, 유찰 횟수 자체가 낮은 환금성과 수요 부족을 반영한 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,385,556원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 110,868,444원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,330,609,200원 중 예상배당은 110,868,444원이며, 예상 미배당액은 1,219,740,756원입니다. 당해세와 임차인 배당·승계 보증금은 반영되지 않아 실제 배당순서와 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권 목적 토지는 폭 20m~25m의 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 급·배수, 위생, 소방, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 7개 구분건물 모두 공실이며, 임대내역은 미상입니다.
- 상권. 감정평가서에는 지역상권의 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물 대부분의 공실 상태가 기재돼 있어 임대수요와 재매각 환금성에 주의가 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 3명 확인. 강구원·최석진·박영혜의 실제 점유, 전입 유지, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 성립하는 임차인이 있으면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
- 공실과 전입내역 대조. 현장 방문과 관리사무소·인근 탐문을 통해 전입만 남아 있는지, 실제 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 임대수익 검증. 장기 공실과 상권 침체가 명시된 근린시설이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인하기 전에는 수익률을 산정할 수 없습니다.
- 환금성 보수 적용. 네 차례 유찰과 건물 내 다수 공실을 감안해 재매각 기간과 추가 가격 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합과 유한회사혜안도아 근저당권의 공동담보 범위 및 다른 공동담보 부동산의 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 교부청구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”보다 먼저 계산할 것이 있다
이 물건은 감정가 316,000,000원에서 113,254,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 근린시설의 최근 시장가격과 임대수익이 확인되지 않았고, 감정평가서에는 장기 상권 침체와 다수 공실이 명시돼 있습니다. 더구나 말소기준권리보다 먼저 전입한 3명의 보증금이 미상이라, 낙찰 후 승계할 금액도 확정할 수 없습니다.
등기부상 후순위 권리의 소멸보다 선순위 전입자의 실제 점유와 보증금 확인이 핵심입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 현재 최저가를 실질취득가로 보거나 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 다회유찰, 낮은 환금성, 공실 상권, 미상 인수 가능성이 동시에 겹친 만큼, 입찰 여부보다 먼저 임대차관계와 세금·공동담보의 원본 검증이 필요한 사건입니다.