의정부지방법원 2025타경71148. 의정부시 금오동 정은펠리체 6층 602호 아파트입니다. 현 소유자 김수연은 2022.01.27 210,000,000원에 취득했고, 2022.03.16 주식회사프룸 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 현재의 강제경매개시결정과 말소기준권리 후 전입한 최성욱의 점유관계는 매수인에게 대항하지 못합니다. 다만 심영실은 2021.12.27 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞선 선순위 임차인이라는 점이 이 사건의 출발점입니다.

심영실의 보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2021.11.12입니다. 현재 최저가 146,300,000원을 기준으로 집행비용 2,848,200원을 제외한 143,451,800원이 우선변제되면 원칙상 미배당 보증금 66,548,200원이 남습니다. 대항력을 그대로 행사한다면 그 부족분은 매수인 인수 대상이 됩니다. 하지만 이 사건에서는 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 심영실 건의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

이 확약은 심영실 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인은 별도로 판단해야 합니다. 최성욱은 2024.09.02 전입해 2022.03.16 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점상 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력 위험은 없습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 별도 임차인이 아니다

주택도시보증공사는 신청채권자이면서 심영실의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구를 또 하나의 임차보증금으로 보아 심영실 보증금 210,000,000원과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 심영실·최성욱 2명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 심영실 채권의 양수·승계 주체입니다.

③ 시세 비교 — 82%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

정은펠리체의 확인된 실거래는 3건입니다. 평균은 178,333,333원이지만, 이 평균에는 210,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 확인 거래는 2022.02 · 140,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 146,300,000원은 최근 12개월 평균 지표의 82.0%지만, 최신 실거래의 약 104.5%입니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다.

특히 현재 경매는 이미 9회 유찰됐고, 정은펠리체 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수 역시 9.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 총 12세대의 소규모 단지라는 점까지 합치면, 감정가 대비 70%라는 숫자가 커 보이는 할인이라고 해서 곧바로 환금성 있는 저가매수로 연결되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 심영실 보증금 부족분은 66,548,200원이며 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 심영실에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구는 심영실 보증금반환채권의 양수·승계 관계이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수는 커진다

확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인 실질취득액의 사실상 기준이 되어, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 이번 사건은 그 주된 인수 위험이 심영실 건에 관한 확약으로 해소된 특수한 경우입니다. 따라서 현재 판단에서는 낙찰가 146,300,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 146,300,000원으로 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 금오동에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로를 통해 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비가 갖춰져 있습니다. 주거용 등으로 이용중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,177,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 별도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 정은펠리체는 총 12세대 규모이고 확인 실거래가 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%로, 거래·재매각 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.07.01 확약서 원문 확인. 심영실 보증금의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 심영실 보증금반환채권의 양수인입니다. 심영실 보증금과 주택도시보증공사 청구를 별개의 임차보증금처럼 합산하지 마세요.
• 최성욱 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 점유관계와 실제 명도 상대를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 최신 실거래를 우선. 평균 178,333,333원보다 현재 실질취득액이 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 최신 확인 거래 140,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다.
• 9회 유찰의 의미. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 시장이 이미 9차례 가격을 받아들이지 않았다는 사실을 더 무겁게 봐야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 12세대이고 확인된 실거래가 3건입니다. 낙찰 이후 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리 해소는 호재지만, 9회 유찰 가격은 아직 최신 거래 위”

이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 210,000,000원이 감정가 209,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 현재 최저가만 놓고 계산해도 원칙상 66,548,200원을 떠안는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서, 심영실 건의 실질 인수는 0원으로 해소됐습니다.

그렇다고 곧바로 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액은 146,300,000원이고, 이는 최신 확인 실거래 140,000,000원보다 높습니다. 178,333,333원의 평균에는 210,000,000원 거래가 포함돼 있고 거래 표본은 3건뿐입니다. 게다가 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 단지는 12세대 규모입니다. 권리의 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.