12,048,000원
의정부지방법원 2025타경71148. 의정부시 금오동 정은펠리체 6층 602호 아파트입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 209,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 12,048,000원까지 내려온 초저가 경매입니다. 그러나 이 물건의 가격을 판단할 때 최저가만 봐서는 안 됩니다. 임차인 심영실은 2021.12.27. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.03.16. 주식회사프룸 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당에서 회수하지 못하는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 12,048,000원에서 집행비용 616,864원을 먼저 제외하면 심영실에게 배당되는 금액은 11,431,136원입니다. 보증금 잔액 198,568,864원이 매수인에게 승계되므로, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 210,616,864원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 그만큼 증가해 총부담은 계속 보증금 210,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 하금로 39, 6층 602호 (금오동, 정은펠리체) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 비교면적 63.55㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2014.06.16. 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 김수연 (2022.01.27. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 12,048,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,023,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2014년 설정된 새서울신용협동조합 근저당 104,000,000원은 2014.07.15. 말소됐고, 서울우유협동조합 근저당 96,000,000원도 2021.12.27. 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 현재 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.03.16. 주식회사프룸 근저당 200,000,000원입니다.
문제는 심영실의 임대차가 이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임대차계약일은 2021.10.11., 확정일자는 2021.11.12., 전입 및 점유개시는 2021.12.27.이고 보증금은 210,000,000원입니다. 2024.01.03. 임차권등기명령에 따라 602호 전체에 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영실 | 제602호 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당액 인수 |
| 최성욱 | 주거 | 2024.09.02. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
심영실은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 반면 최성욱은 말소기준일 2022.03.16.보다 늦은 2024.09.02. 전입이어서 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 최성욱의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 권리 인수와 별개로 현재 점유관계 및 명도 절차는 확인해야 합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 12,048,000원 | 198,568,864원 | 210,616,864원 |
| 9회 유찰 시 | 8,433,600원 | 202,118,205원 | 210,551,805원 |
| 10회 유찰 시 | 5,903,520원 | 204,602,743원 | 210,506,263원 |
현재 회차에서 최저가가 12,048,000원이지만 실질취득은 210,616,864원입니다. 한 번 더 유찰돼 최저가가 8,433,600원으로 내려가면 인수액은 202,118,205원으로 늘어 실질취득이 210,551,805원이 됩니다. 10회 유찰 시에도 실질취득은 210,506,263원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담은 210,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득은 최근 평균의 118.1%
정은펠리체의 비교 가능한 실거래는 3건이며, 거래 시기는 2021.08.~2022.02.입니다. 최신 거래도 2022.02.로 매각기일보다 앞선 표본이므로 현재 시세를 확정하는 자료로 보기에는 주의가 필요합니다. 다만 확인된 모든 비교 기준에서 실질취득액이 낮지 않다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02. | 61.23㎡ | 5층 | 140,000,000원 |
| 2022.01. | 63.55㎡ | 6층 | 210,000,000원 |
| 2021.08. | 61.23㎡ | 7층 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 178,333,333원 |
현재 실질취득 210,616,864원은 최근 12개월 평균 178,333,333원의 118.1%로, 평균보다 32,283,531원 높습니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교하면 150.4%이며 70,616,864원 높습니다. 감정가 209,000,000원보다도 1,616,864원 높은 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 12,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,864원 |
| 1. 임차인 심영실 보증금 | 210,000,000원 | 11,431,136원 |
| 2. 새서울신용협동조합 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울우유협동조합 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사프룸 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사프룸 경매 신청채권 | 218,023,207원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매 신청채권 | 218,023,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 12,048,000원 중 집행비용 616,864원을 제외한 11,431,136원이 심영실에게 배당되는 시나리오입니다. 보증금 부족분 198,568,864원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 의정부시 금오동에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 454㎡, 평지의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 소로2류에 접하고, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역에 포함되며 공시지가는 1,177,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 아파트이고 실거래 3건, 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 발견과 재매각에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 기준 12,048,000원에 보증금 인수 198,568,864원을 더한 210,616,864원이 핵심 비교가격입니다.
- 심영실 보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일 2021.10.11., 확정일자 2021.11.12., 전입·점유일 2021.12.27., 보증금 210,000,000원을 확인해야 합니다.
- 최성욱 점유 확인. 전입일은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금과 계약관계가 미상입니다. 현장 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 최신 거래가 2022.02.이므로 현재 매매호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 12세대이고 경매 평균 유찰이 8.0회인 점을 반영해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 집행비용 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수와 최저가가 수익을 만들지 않는다”
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 12,048,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 심영실의 보증금이 210,000,000원이고, 현재 회차에서 198,568,864원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 결과적으로 실질취득은 210,616,864원으로 감정가보다 높고, 최근 12개월 실거래 평균 178,333,333원보다도 높습니다.
한 번 또는 두 번 더 유찰되더라도 최저가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나 총부담은 계속 210,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 12세대 소규모 건물, 평균 8.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 오래된 실거래 표본, 후순위 점유자 최성욱의 계약관계 확인 문제까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 가격 안전마진은 확인되지 않는 대항력 인수형 물건입니다.