서울중앙지방법원 2024타경106694. 관악구 신림동 조원로14길 13의 다세대주택 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 방1·욕실1·주방1이고, 비교 대상면적은 20.15㎡입니다. 감정가는 214,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 87,654,000원까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2013.07.08 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인 5명은 모두 2020.08.10 이후 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
가격만 보면 현재 최저가는 실거래 비교값보다 크게 낮습니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 210,487,500원 대비 41.6%이고, 최신 거래인 2024.01의 231,850,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 실거래 자체가 2023.12~2024.01에 집중되어 있는 반면 매각기일은 2026.08.25입니다. 따라서 이 표본만으로 2026년 매각기일의 시장가격을 확정해서는 안 되며, 이 사건은 가격 여유와 별개로 환금성·점유·배당정보를 함께 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경106694 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 조원로14길 13, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방1·욕실1·주방1 · 대상면적 20.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 전기·난방·위생·소화·승강기 설비 |
| 소유자 | 허영신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 87,654,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 274,695,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.07.08 관악신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.11 임의경매개시결정, 2024.05.14 박서아 가압류, 2024.12.11 관악구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2025.05.13에는 1번 근저당권의 채권최고액을 390,000,000원으로 변경한 등기가 있고, 2025.05.14에는 주식회사에스에이치자산관리대부로 근저당권 이전 및 서서울신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
조사된 5명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 5명입니다. 전입일은 모두 2013.07.08 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은주 | 2020.08.10 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2021.11.08 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성태우 | 2021.11.30 | 2024.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정현 | 2022.09.08 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤세원 | 2023.07.21 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 비교평균의 41.6%
‘엘시티’ 비교 거래는 총 4건이고, 비교 대상면적은 20.15㎡입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 거래가격은 210,487,500원, 최신 거래는 2024.01의 231,850,000원입니다. 현재 최저가 87,654,000원은 최근 12개월 평균의 41.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.62㎡ | 4 | 231,850,000원 |
| 2023.12 | 18.82㎡ | 3 | 184,600,000원 |
| 2023.12 | 19.2㎡ | 2 | 210,440,000원 |
| 2023.12 | 21.35㎡ | 2 | 215,060,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 210,487,500원 |
비교 거래의 최저는 184,600,000원, 최고는 231,850,000원입니다. 감정가 214,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 현재 최저가 87,654,000원은 비교표본보다 훨씬 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일하게 87,654,000원입니다. 다만 실거래의 최신 시점이 2024.01이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,977,772원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 975,000,000원 | 85,676,228원 |
| 2. 가압류 · 박서아 | 35,937,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,010,937,924원 중 예상배당은 85,676,228원이고 미배당은 925,261,696원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다. 집행비용은 1,977,772원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 87,654,000원 | 85,676,228원 | 925,261,696원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 70,123,200원 | 68,460,982원 | 942,476,942원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 56,098,560원 | 54,688,786원 | 956,249,138원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 41%, 5회 유찰 시 33%, 6회 유찰 시 26%로 제공돼 있습니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격 하락에 따라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다. 대신 낮아지는 가격만큼 근저당권자의 미배당이 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 전기·난방·위생·소화·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 285.1㎡, 평지의 자루형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 엘시티는 17세대, 사용승인일은 2013.07.02이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원본 대조. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 매각물건명세서에서 금액과 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 제공된 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 범위 확인. 임차인별 점유 부분이 특정돼 있지 않아 현장 점유상태와 인도대상을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 975,000,000원 근저당과 2025.05.13의 390,000,000원 변경, 2025.05.14의 권리이전·질권설정을 최신 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2023.12~2024.01입니다. 2026.08.25 입찰 판단 전 최신 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 현재 물건은 4회 유찰됐고 엘시티 경매 통계의 낙찰률은 25.0%입니다. 매입가격뿐 아니라 향후 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 권리는 인수 0원. 남은 변수는 점유·배당·환금성”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2013.07.08 근저당권이고, 조사된 임차인 5명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 87,654,000원도 최근 12개월 실거래 평균 210,487,500원의 41.6%로 내려와 있습니다.
반면 이미 4회 유찰됐고, 보증금·확정일자가 미상인 임차인이 5명 존재합니다. 배당표 역시 최초 근저당 채권최고액 975,000,000원을 사용하고 있으나 등기에는 390,000,000원으로 변경된 내용이 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험 때문에 가격이 다시 올라가는 물건”은 아니지만, 낮은 가격만 보고 바로 들어갈 물건도 아닙니다. 최신 시세, 임차인별 배당정보, 실제 점유와 명도, 근저당 변경·이전 관계를 확인한 뒤 87,654,000원의 할인폭이 환금성 위험을 충분히 보상하는지 판단하는 것이 핵심입니다.
