대전지방법원 2026타경52. 충남 아산시 배방읍 북수리에 위치한 배방자이2북수마을 108동 7층 704호 아파트입니다. 같은 단지 자이2차는 712세대 규모이고, 2007년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 해당 면적은 약 121.28㎡이며 방 4개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성됩니다.

소유자 박석기는 2017년 9월 8일 거래가액 274,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 196,350,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 충남신용보증재단, 황지원, 중소기업은행, 삼성카드 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 결국 하나은행이 2026년 2월 3일 임의경매를 신청하면서 현재의 경매 사건이 진행됐습니다.

등기부에는 복잡하게 여러 권리가 쌓여 있지만, 핵심은 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 후순위 등기권리의 매각 소멸이 예상되므로 등기상 인수 구조는 비교적 명확합니다. 반면 최저가가 최근 거래가격을 웃돌고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.3회라는 점에서 신건 입찰의 가격 경쟁력은 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 압류는 많다

말소기준은 2017년 9월 8일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 196,350,000원이며, 소유자 박석기가 채무자로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각에 따라 소멸하고, 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정등기도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

가압류 채권자는 충남신용보증재단 49,572,353원, 황지원 50,000,000원, 중소기업은행 6,349,141원, 삼성카드 15,141,290원입니다. 이들 후순위 가압류는 낙찰자에게 채무가 그대로 승계되는 구조가 아닙니다.

과거 2008년 하나은행 근저당권은 2014년 1월 24일 이미 말소됐으며, 2019년 국민건강보험공단 압류도 2019년 2월 19일 해제로 말소됐습니다. 따라서 기존에 말소된 권리와 현재 경매로 소멸할 권리를 중복하여 채무에 포함하지 않아야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 현장 확인이 중요

다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 거주하거나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 특히 낙찰 전에는 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.

현재 분석에서는 매수인 예상 인수액 0원을 적용합니다. 다만 실제 점유자가 별도로 확인될 경우 대항력 성립 여부와 명도 가능성에 대한 재분석이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 26,666,667원 높다

배방자이2북수마을 동일 면적대인 121.28㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 327,833,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년의 355,000,000~400,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 거래 평균 308,333,333원과 최신 거래가격, 하락 추세를 우선해야 합니다.

가장 최근 거래는 2026년 1월 9층 345,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 10,000,000원 낮으므로 모든 개별 거래보다 비싸다고 할 수는 없습니다. 그러나 2025년 8월과 10월에는 같은 면적이 각각 290,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 308,333,333원입니다.

따라서 신건 최저가 335,000,000원은 최근 평균보다 26,666,667원 높고, 비율로는 108.6%입니다. 특히 최근 거래가격이 이전 기간보다 7.8% 하락한 추세이므로 과거 고가 실거래나 전체 평균을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

집행비용 5,490,000원, 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기초로 산정한 단순 예상배당입니다. 국세·지방세·공과금 관련 압류채권의 실제 배당액과 법정 우선순위는 미반영되어 있습니다. 따라서 배당금과 소유자 잔여금은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

가정한 배당표에서는 집행비용을 제외하고 317,412,784원이 채권자들에게 전액 배당되며, 소유자에게 12,097,216원이 남습니다. 다만 이는 세금 등 우선채권을 반영하기 전의 계산입니다. 특히 하나은행의 경매신청 청구액은 170,419,850원인 반면 예상배당표는 채권최고액 196,350,000원을 적용하고 있어, 실제 배당은 확정 채권액과 이자·비용에 따라 조정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격 변화가 중요

현재는 감정가의 100%인 335,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원입니다. 확인된 인수채무가 없다는 전제에서 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 추정됩니다.

1회 유찰 시에는 최근 12개월 실거래 평균인 308,333,333원보다 낮아져 가격상 여유가 생깁니다. 2회 유찰 가격은 추가 할인된 수준이지만, 실제 응찰 여부는 점유·명도 비용, 세금 우선채권, 관리비 체납, 건물 상태 등을 종합해 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아산시 배방읍 북수리 배방중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 빌라 등이 혼재하는 주거지역이며 접근성 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 북측 왕복 4차선 및 남측 왕복 3차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있습니다. 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 사용승인일은 2007.12.24이며 철근콘크리트구조의 15층 아파트입니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 주거공간. 방 4개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 발코니 등의 구조로 이용 중입니다. 동일 면적대 실거래가 확인되지만 개별 호수의 내부 상태에 따른 가격 차이는 별도 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다. 토지는 부정형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준 1,415,000원/㎡입니다. 단지 관련 토지면적은 35,514.3㎡로 기재되어 있으며 개별 호수의 대지권 면적과 혼동하지 않아야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 하자나 수선 필요 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 712세대 아파트단지이며 동일 면적 거래사례는 확인됩니다. 그러나 거래가격이 260,000,000원에서 400,000,000원까지 분포하고 최근 거래 추세가 -7.8%이므로, 과거 고점에 기대어 처분가격을 예상하기 어렵습니다. 평균 유찰 5.3회라는 경매 지표도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준 응찰가 설정. 전체 거래 평균 327,833,333원보다 최근 12개월 평균 308,333,333원과 최신 거래 345,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 108.6%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -7.8%를 감안해 추가 가격 하락 가능성과 향후 매도 시 환금성 위험을 검토해야 합니다.
• 유찰 시 가격 재검토. 신건 335,000,000원, 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원 시나리오를 비교하되 실제 다음 회차 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임차관계. 현재 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 현황, 매각물건명세서와 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 우선채권. 압류 6건과 관련해 당해세 및 공과금의 실제 채권액·우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당에서 소유자 잔여금 12,097,216원이 계산되더라도 실제 잔여가 보장되는 것은 아닙니다.
• 채권액 확인. 하나은행의 경매신청 청구액 170,419,850원과 근저당 채권최고액 196,350,000원을 구분하고, 배당요구 종기 및 확정 채권액을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 가능성을 확인하고 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2007년 사용승인 건물인 만큼 내부 누수, 배관, 창호, 난방설비, 수선 필요 여부를 확인하고 관련 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

이 물건은 하나은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 임차인 신고에 따른 보증금 인수도 없습니다. 따라서 등기상 인수 위험은 비교적 낮은 편입니다. 다만 압류 6건에 따른 배당순위 변동 가능성과 임대관계 미상이라는 확인 과제는 남아 있습니다.

가격 측면에서는 상황이 다릅니다. 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균 308,333,333원보다 8.6% 높고, 최근 거래 추세 역시 -7.8% 하락하고 있습니다. 최신 거래인 345,000,000원보다는 낮지만, 그 한 건만으로 신건 가격의 투자 매력을 인정하기는 어렵습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다.

따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 양호하지만 가격 매력은 부족한 C등급 검토 물건으로 판단합니다. 현재 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다는 최근 시세와 점유관계, 세금 우선채권을 확인하고 유찰에 따른 가격 변화를 살펴보는 전략이 합리적입니다. 핵심은 등기상 권리가 얼마나 많이 붙어 있느냐가 아니라, 실제로 얼마에 취득해 얼마에 처분할 수 있느냐입니다.