대전지방법원 2026타경75. 충청남도 천안시 동남구 청당동 980, 행정타운두산위브더파크 110동 14층 1403호입니다. 2018년 준공된 1,105세대 아파트로, 소유자는 박여순입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 4,000만원입니다. 임차인 주미는 2024년 2월 27일 전입·점유개시 및 확정일자를 갖췄습니다. 현 사건의 강제경매개시결정일은 2026년 2월 25일이므로 임차인의 권리 기준일이 앞섭니다.

다행히 현재 감정가와 같은 3억 4,600만원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외하고도 임차인 보증금과 신청채권자·가압류 채권을 배당할 여력이 있습니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격이 내려가면 이야기가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가가 2억 2,144만원으로 낮아지고, 임차인 보증금 중 22,460,160원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 이 때문에 낮아진 최저가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 핵심이다

말소기준 시점과 임차인의 권리 순서. 현 사건의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.02.25입니다. 임차인 주미는 그보다 앞선 2024.02.27 전입·점유개시·확정일자를 갖췄으므로 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가집니다. 2026.03.09 이루어진 주택임차권등기는 임차인의 기존 권리를 등기한 것이며, 등기일이 경매개시일보다 늦다는 이유만으로 임차인의 기존 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

국민은행 근저당은 이미 말소. 2022.01.20 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원이지만, 2024.06.05 해지로 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 매각에서 존속하는 근저당으로 취급할 수 없습니다.

과거 경매는 취하. 2025.06.20 박종훈의 강제경매개시결정이 있었으나 2025.07.08 취하되어 2025.07.09 말소되었습니다. 현재 사건과 혼동해서는 안 됩니다.

후순위 가압류. 2026.03.18 명지우의 30,000,000원 가압류가 추가되었으나, 현 사건 기준일 이후에 설정된 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억 4,000만원

실제 임차인은 주미 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인의 주택임차권입니다. 임차권등기, 현황조사, 문건접수 및 매각물건명세서를 통해 임대차 관계가 확인되며 배당요구도 이루어졌습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

같은 행정타운두산위브더파크의 비교 면적대 84.66~84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 9월까지 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 316,916,666원입니다.

실거래 최저가는 297,000,000원, 최고가는 339,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.09 거래는 315,000,000원입니다. 그런데 현재 감정가와 최저가는 346,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 29,083,334원 높고, 최신 거래보다도 31,000,000원 높습니다.

④ 매각가별 실질취득가 — 보증금 인수 효과

이 물건은 유찰될수록 최저가만 내려가는 것이 아닙니다. 임차인 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 아래는 제공된 회차별 배당 시나리오를 기준으로 계산한 실질취득가입니다.

1회 유찰 가정에서는 매각가 276,800,000원으로 임차인 보증금이 전액 변제되는 시나리오이므로 인수액은 0원입니다. 2회 유찰에서는 임차인 보증금에 22,460,160원의 부족액이 발생합니다. 이처럼 회차별로 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라지므로, 입찰 직전 예상배당을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)

신건 매각가 346,000,000원 기준 추정 배당입니다. 임차인 보증금 240,000,000원과 채권자 청구액 66,427,397원이 전액 배당되는 계산이며, 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 천안생활체육공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 단지. 행정타운두산위브더파크는 1,105세대 규모이며 2018.05.24 준공된 단지입니다. 110동 26층 건물의 14층 1403호입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕입니다. 외벽은 석재 및 페인팅 등으로 마감되어 있고 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·옥내소화전 등 소방설비와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측은 3차선, 서측은 4차선 포장도로에 접하며 북측과 서측에 출입구가 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 중로1류 및 중로2류에 접하며 절대보호구역·상대보호구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건이 확인되고 거래가격은 297,000,000원~339,000,000원입니다. 거래 사례는 확인되지만 현재 감정가 346,000,000원은 최근 거래 범위를 웃돕니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 재확인. 주미의 보증금 240,000,000원, 전입일 2024.02.27, 확정일자 2024.02.27 및 배당요구 내역을 원본 서류로 확인하세요. 배당 부족액은 매수인 인수 문제로 연결됩니다.
• 회차별 실질취득가 계산. 현재는 인수액 0원으로 추정되지만 2회 유찰 시 22,460,160원 인수가 발생하는 시나리오입니다. 입찰가에 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 현재 가격 상한. 신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 316,916,666원보다 높습니다. 최신 거래 315,000,000원도 함께 고려하고, 감정가만을 기준으로 응찰하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있다고 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 주미의 실제 거주·퇴거 여부, 열쇠 인도 여부 및 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 이전 경매와 근저당 확인. 박종훈의 2025년 강제경매는 취하되어 말소되었고, 국민은행 근저당도 2024.06.05 말소되었습니다. 현 사건의 등기부 최신 상태를 다시 대조하세요.
• 관리비 및 당해세. 체납관리비 중 공용부분 부담 여부와 당해세, 실제 최우선변제액 등을 확인해 예상배당 및 총취득비용을 보정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당요구 관련 문서를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득가가 기준이다”

이 물건은 임차인 주미의 보증금 2억 4,000만원이 권리분석의 중심입니다. 전입·점유개시·확정일자가 2024.02.27로 현 사건의 기준일인 2026.02.25보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.

현재 신건 3억 4,600만원 기준 예상배당에서는 임차인 보증금 전액이 변제되므로 인수액은 0원입니다. 그러나 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 3억 1,691만원과 최신 거래 3억 1,500만원을 웃돕니다. 현재 회차는 권리상 인수액이 없더라도 가격 메리트가 없습니다.

1회 유찰 시에는 2억 7,680만원에 인수액 0원으로 계산되고, 2회 유찰 시에는 2억 2,144만원의 낙찰가에 22,460,160원을 더한 실질취득가 243,900,160원으로 계산됩니다. 이때는 최근 평균 대비 약 77.0% 수준이지만, 임차인 보증금 인수와 명도 문제를 함께 해결해야 합니다.

결론은 명확합니다. 현재 신건은 가격 보류, 유찰 후에는 임차인 배당과 실질취득가를 다시 계산할 물건입니다. 최저가가 내려갔다는 사실만으로 싸졌다고 판단하지 마세요. 보증금 2억 4,000만원이 얼마만큼 배당되는지, 매수인이 얼마를 추가로 인수하는지가 이 경매의 실제 승부처입니다.