* 예상배당 93,872,000원이 임차인 장기준의 동일한 보증금채권에 충당된다는 조건부 계산입니다. 신청채권과 임차보증금의 동일성 및 실제 배당관계가 확인되지 않으면 인수금액이 달라질 수 있습니다. 보증금 전액 120,000,000원을 별도 인수하는 경우의 위험도 확인해야 합니다.

대전지방법원 2026타경10141. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차 3층 325호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 방 1개와 욕실 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 이 물건은 단순한 담보권 소멸형 경매가 아닙니다. 등기부에 이미 말소된 근저당권과 전세권이 있고, 현재 살아 있는 핵심 권리는 장기준 명의의 주택임차권등기입니다. 전입일은 2021년 6월 22일, 임차권등기일은 2025년 6월 17일입니다. 경매개시결정일인 2026년 1월 27일보다 앞선 임차권이므로 매수인의 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.

특히 채권자 장기준과 임차권자 장기준이 동일하고, 경매 청구금액과 임차보증금도 각각 120,000,000원입니다. 동일한 보증금채권에 대한 강제경매일 가능성을 검토해야 하며, 배당금과 인수액을 중복 계산해서도 안 됩니다. 반대로 두 금액이 별개 채권이라면 부담 규모는 더욱 커질 수 있습니다. 청구채권의 성격과 배당금이 어느 채권에 충당되는지가 이 사건의 가장 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다

2018년 설정된 탕정농업협동조합의 근저당권(채권최고액 85,200,000원)은 2019.02.28 이미 말소되었습니다. 씨에스윈드주식회사의 전세권(전세금 100,000,000원) 역시 2021.03.05 말소되었으므로 현재의 인수대상으로 합산하지 않습니다. 반면 장기준의 주택임차권등기는 현재 남아 있는 권리이며 매각물건명세서에 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 1명. 전입일은 임차인 조사 및 등기부상 2021.06.22이며, 확정일자는 임차권등기 기재사항인 2021.05.25를 적용했습니다. 우선변제권의 행사·인정 범위와 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

프라지움10차아파트의 실거래 12건 전체 평균은 97,875,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 96,000,000원은 전체 평균의 98.1%입니다. 그러나 최근 12개월 거래 5건의 평균은 93,500,000원으로 낮아졌으며, 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -7.4% 하락입니다. 신건 최저가는 최근 평균 대비 102.7%로, 이미 최근 시세를 웃돕니다.

가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 100,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 93,500,000원입니다. 거래 사례에는 전용 38.84㎡, 41.18㎡, 41.79㎡가 함께 포함되어 있어 면적·층·상태 차이를 고려해야 합니다. 그럼에도 신건 최저가 96,000,000원은 최근 평균보다 2,500,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

집행비용 2,128,000원을 공제하면 신청채권자 장기준에 대한 예상배당액은 93,872,000원입니다. 미배당액은 26,128,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다. 동일채권에 대한 배당 충당을 가정한 시나리오는 다음과 같습니다.

실질취득 = 낙찰가 + 동일 보증금채권의 예상 미배당액. 집행비용 추정에 따른 차이를 제외하면 실질 부담은 보증금 120,000,000원 부근에서 유지됩니다. 다른 취득비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 롯데마트 동측 인근 프라지움10차 내에 위치하며, 주변은 상가와 공동주택이 혼재한 중심상업지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 방1·욕실1·업무시설·주방·현관·다용도실을 갖춘 오피스텔입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설로, 실제 공부상 용도와 이용 현황을 대조할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 325호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)입니다. 토지 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 프라지움10차는 299세대, 2018.08.24 사용승인 단지입니다. 최근 실거래는 이어지지만 최근 시세 추세 -7.4%와 단지 경매 평균 6.0회 유찰은 환금성을 보수적으로 평가할 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 5번 임차권등기의 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하고, 임차보증금의 실제 미변제 잔액을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 보증금 동일성. 장기준의 강제경매 청구금액 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원이 동일채권인지 집행권원·채권계산서·배당자료 등을 통해 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제. 전입일 2021.06.22, 점유개시일 2021.06.19, 확정일자 2021.05.25 및 임차권등기일 2025.06.17의 법률상 효력을 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 평균 93,500,000원의 102.7%입니다. 배당 충당 가정의 실질취득은 122,128,000원으로 더 높습니다. 낙찰가만으로 할인율을 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회·2회 유찰 시 실질취득 예상도 각각 121,782,400원과 121,505,920원입니다. 유찰만 기다려 저렴하게 매수한다는 전략이 성립하기 어렵습니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태 및 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기 자체가 현재 점유를 보장하는 것은 아닙니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비와 당해세, 최우선변제 등이 실제 배당 및 취득 부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장과 대조해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

천안 프라지움10차 325호의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가는 96,000,000원이지만 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 120,000,000원의 임차권이 존재합니다. 신청채권과 보증금이 동일채권이고 예상배당이 보증금에 충당된다는 조건에서는 실질취득이 122,128,000원으로, 최근 실거래 평균 93,500,000원을 약 30.6% 웃돕니다. 최신 거래가격 100,000,000원보다도 높습니다.

시장 추세는 -7.4% 하락이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 미배당분 인수액이 늘어 실질취득은 120,000,000원 부근에 머무를 수 있습니다. 여기에 채권자와 임차인이 동일한 구조의 배당 충당관계가 아직 확정되지 않았다는 위험도 있습니다.

결론은 권리위험 높음, 가격 메리트 부족, 입찰 보류 검토입니다. 보증금 반환채권의 실제 배당과 인수 범위를 명확하게 확정하기 전에는 최저가를 기준으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가보다 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지가 훨씬 중요합니다.