대전지방법원 천안지원 2026타경10152. 천안시 서북구 성정동 학산리젠다빌3차 11층 1106호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 12층 건물에 위치하며, 사용승인일은 2016년 1월 12일입니다.

소유자 최병헌 씨는 2016년 3월 15일 소유권을 이전받았고, 같은 날 천안신용협동조합 앞으로 채권최고액 139,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 충남신용보증재단·신한카드 가압류가 뒤따랐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리가 비교적 단순하다는 사실이 이 물건을 좋은 가격에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 최저가가 최근 실거래 평균보다 13,250,000원 높고, 최근 거래 추세도 하락하고 있습니다. 더구나 점유자의 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않아 권리분석을 완전히 종료하기에는 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인

등기부에서 가장 중요한 날짜는 2016년 3월 15일입니다. 이날 설정된 천안신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 2022년 국민건강보험공단 압류는 같은 해 이미 말소됐고, 2026년 경매개시결정 및 두 건의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유자 분석

현황조사상 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 HAN MINGHAO의 점유 기록이며, 임대차계약의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

천안신용협동조합 근저당 설정일은 2016.03.15, 점유자 전입일은 2026.01.20입니다. 등재된 전입신고를 기준으로 하면 말소기준보다 늦으므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상인 만큼 임대차계약, 점유 개시 경위 및 다른 권리관계까지 확인된 것은 아닙니다.

확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 존재 및 배당 가능 금액을 확정할 수 없습니다. 추정 인수액 0원은 확인된 권리의 순위와 전입일을 기준으로 한 판단이지, 명도비용이나 기타 부담까지 모두 0원이라는 뜻은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 13,250,000원 높다

학산리젠다빌3차의 실거래 비교 자료는 총 12건입니다. 전용 47.01㎡ 거래가 중심이며 일부 전용 49.72㎡ 거래가 포함됩니다. 전체 평균은 106,791,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최근 거래 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 102,750,000원이고, 신건 최저가 116,000,000원은 그보다 13,250,000원 높습니다. 시세 대비 비율은 112.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 현재 가정에서 실질취득액도 최저가와 동일하므로, 단순 취득가격만으로는 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

2026년 8월 최신 거래는 12층 132,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 그러나 이는 개별 1건이며, 2025년 10월 동일 면적 11층 거래는 97,000,000원입니다. 동일 건물에서도 거래가격 편차가 크므로 최신 고가 거래만을 기준으로 할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 채권자 배당 재원으로 계산됩니다. 아래는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 단순화한 예상 분배이며 실제 배당순위와 확정 채권액에 따른 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액 139,200,000원을 배당 계산상 채권액으로 사용했으나, 실제 경매 청구액은 89,075,307원이므로 이를 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성, 실제 채권 잔액과 배당요구 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

위 단순 배당모형의 채권자 총 미배당액은 134,510,420원입니다. 그러나 이 금액은 채권자가 배당받지 못하는 잔액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 낙찰자가 부담하는 권리상 인수액은 현재 기준 0원 추정입니다.

유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

이 물건은 확인된 선순위 인수보증금이 없어, 현재 권리관계가 유지된다는 전제에서는 낙찰가가 낮아지면 매수인의 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다. 1회 유찰 시 가정 최저가 92,800,000원은 최근 실거래 평균 102,750,000원보다 낮아집니다. 다만 아직 유찰되지 않았으며, 미래의 매각가격과 입찰 경쟁률은 확정할 수 없습니다.

2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 89,075,307원보다 모형상 배당액 72,503,680원이 적어 신청채권자의 청구액도 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 곧바로 낙찰자의 채무 인수를 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트성정점 동측 인근에 접하여 위치합니다. 대형마트와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 서측 약 25m 도로, 북측 약 10m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층 건물의 11층 1106호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 표기되지만 감정상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 입찰 전에 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 주거 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)입니다. 대지 면적은 1,338.6㎡이고 공시지가는 2,116,000원/㎡입니다. 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지입니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했으므로 현재 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 168세대 규모로, 비교 실거래 12건의 가격 범위는 90,000,000원~132,000,000원입니다. 경매 매각률 25.0%와 최근 가격 하락 추세 -5.6%를 고려하면 신속한 재매각이나 시세 회복을 전제로 한 투자는 신중해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 기준으로 응찰 상한 검토. 신건 최저가 116,000,000원은 최근 평균 102,750,000원의 112.9%입니다. 최신 132,000,000원 거래 하나만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 임차인·점유자 확인. HAN MINGHAO의 전입일은 2026.01.20으로 말소기준 이후입니다. 보증금, 확정일자, 계약서, 배당요구, 실제 점유 개시 시점을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 인도 협의 또는 인도명령·명도 절차가 필요할 수 있으므로 비용과 일정을 별도 검토하세요.
• 용도 불일치 점검. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택의 표기가 일치하는지 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해야 합니다. 실제 적법한 용도가 대출·임대·재매각에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 가정 최저가는 92,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 74,240,000원입니다. 미래 회차 가격은 법원 공고로 최종 확인해야 하며, 경쟁입찰 시 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
• 채권액과 배당표 검증. 신청채권자 청구액은 89,075,307원이나 근저당 채권최고액은 139,200,000원입니다. 실제 채권계산서, 당해세, 최우선변제 가능성과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·부대비용 확인. 추정 인수 0원은 모든 취득비용이 0원이라는 의미가 아닙니다. 취득세, 등기비용, 관리비 중 승계 가능 부분, 수리비 및 명도비용을 별도 산정하세요.
• 법원 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 합격이 아니다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 천안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 전입일 역시 근저당보다 늦어 확인된 권리만으로는 매수인 인수액 0원이 합리적인 추정입니다.

하지만 그 자체가 입찰 이유는 아닙니다. 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 102,750,000원보다 12.9% 높고, 최근 실거래 추세는 -5.6% 하락입니다. 2026년 8월 132,000,000원의 최신 거래가 존재하지만, 같은 면적 11층에서 97,000,000원에 거래된 사례도 있어 고가 거래 하나를 일반적인 시세로 삼기는 어렵습니다.

여기에 점유자의 보증금·확정일자 미상, 내부 상태 미확인, 사건상 용도와 감정상 이용상태의 차이, 경매 매각률 25.0%라는 점검 요인이 겹칩니다. 1회 유찰 가정 가격은 최근 평균 아래로 내려가지만 아직 실현된 가격은 아닙니다.

결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 매력 부족, 점유·용도 확인 선행입니다. 현재 최저가에서 무리하게 응찰하기보다 임대차와 용도 관련 불확실성을 해소하고, 최근 거래가격과 가능한 유찰 회차를 함께 검토하는 접근이 적절합니다.