대전지방법원 2026타경10195. 충청남도 아산시 배방읍 장재리의 빅토리아빌 3층 308호입니다. KTX천안아산역과 지하철 1호선 아산역 북측 인근 상업·업무지대에 자리한 집합건물로, 공부상 용도는 의원이지만 감정평가 당시 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 아파트나 일반 주택으로 보아서는 안 되며, 실제 이용형태와 임대차관계를 구분해서 분석해야 합니다.
현재 소유자는 정은주로, 2020.04.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 267,500,000원입니다. 이후 2024.02.07 박안성 명의 근저당권이 설정됐으며, 2025.12.16 경기신용보증재단 가압류, 2026.02.03 소제새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 신탁과 근저당권 중 말소된 권리가 존재하지만, 현재 권리관계에서 가장 주의할 부분은 점유 임차인의 불확실한 권리와 신청채권의 배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1757 빅토리아빌 3층 308호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 광장로 181 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 사무실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 / 지하 3층 중 3층 308호 |
| 소유자 | 정은주 (2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 267,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매신청채권자 | 소제새마을금고 |
| 신청채권 청구액 | 141,350,480원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 박안성 근저당권 · 채권최고액 78,020,840원 |
| 실제 임차인 | 최기환 1명 · 보증금·대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 변수다
현재 유효한 것으로 표시된 근저당권 가운데 말소기준은 2024.02.07 설정된 박안성의 근저당권입니다. 채권최고액은 78,020,840원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 경기신용보증재단의 가압류 13,530,000원과 소제새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
2018년의 신탁등기 및 과거 합동새마을금고 근저당권, 2019년 소제새마을금고 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 다만 소제새마을금고가 과거 근저당권자이면서 현재 경매신청채권자라는 점을 별도로 확인해야 합니다. 현재 신청채권이 어떤 채권과 담보관계에 기초하는지, 말소된 근저당권의 처리와 어떻게 연결되는지는 등기원인과 경매기록을 대조해야 확정할 수 있습니다.
임차인 분석 — 최기환의 권리가 핵심
| 임차인 | 이용 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기환 | 주거 기재 전입신고일 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.03.20 배당요구 승계 아님 |
실제 임차인은 최기환 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 2026.03.20 배당요구 내역이 존재합니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
더 주의할 점은 임대차의 성격이 일치하지 않는다는 것입니다. 최기환은 주거 사용으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 상가임대차관계가 미상인 임차인이 있다고 기재되어 있습니다. 한편 감정평가에서는 공부상 의원인 해당 호실을 사무실로 이용 중이라고 조사했습니다. 실제 임차 목적, 사업자등록 여부, 주민등록 여부 및 점유 개시일을 확인하여 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 적용 가능성을 구분해야 합니다.
② 가격 분석 — 신건 268,000,000원의 경쟁력은 미확인
감정가는 268,000,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 소유자인 정은주가 2020.04.20 소유권을 이전받을 당시의 거래가액은 267,500,000원입니다. 다만 이는 해당 호실의 과거 취득가격이지, 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격을 의미하지는 않습니다.
동일 건물 또는 유사한 근린시설의 최근 실거래가격을 근거로 한 시세 검증이 이루어지지 않았으므로, 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 의원, 현황 사무실인 근린시설로, 주거용 아파트와 달리 이용 업종, 임대수익, 공실 가능성, 전용면적과 층별 상권에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 268,000,000원 | 0원* | 임차인 인수위험 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 214,400,000원 | 0원* | 임차인 인수위험 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 171,520,000원 | 0원* | 임차인 인수위험 미확정 |
* 회차별 계산에 표시된 인수액 0원은 임차인의 대항력·보증금 미확인 상태에서 산출된 값입니다. 실제 인수액이 없다는 법률적 판단은 아닙니다. 유찰 가격은 가정된 회차별 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,552,000원 |
| 1. 근저당권 · 박안성 | 78,020,840원 | 78,020,840원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,530,000원 | 13,530,000원 |
| 3. 임차인 · 최기환 | 미상 | 산정 불가 |
| 4. 신청채권자 · 소제새마을금고 | 141,350,480원 | 0원 · 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(기존 계산) | — | 171,897,160원* |
* 171,897,160원은 집행비용 4,552,000원, 박안성 78,020,840원, 경기신용보증재단 13,530,000원만 공제한 조건부 계산 잔여액입니다. 소제새마을금고 신청채권 141,350,480원 및 미상 임차인의 배당액, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
현재 계산에 반영된 채권액 합계는 91,550,840원이며, 해당 채권에 대한 미배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 경매를 신청한 소제새마을금고의 청구액 141,350,480원이 배당대상에서 제외된 상태이므로, 이 결과를 전체 채권자의 변제가 완료된 것으로 해석하면 안 됩니다. 임차인 최기환의 배당 가능액도 확인되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 장재리, KTX천안아산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·주상복합·판매시설 등이 형성된 상업 및 업무지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 KTX천안아산역과 지하철 1호선 아산역이 있습니다. 인근 간선도로와 버스정류장 이용이 가능하여 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나 현재 사무실로 이용 중입니다. 적법한 사용 범위, 향후 업종 전환 가능성 및 실제 점유·임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지상 14층·지하 3층 건물로, 승강기·위생 및 급배수설비·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 대로, 서측·북측 중로, 동측 소로에 접하며 인접도로의 포장 및 도로망 상태는 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역(아산신도시) 등에 해당합니다. 공시지가는 3,275,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 철도역 인근 상업·업무 입지라는 장점은 있으나, 근린시설은 실제 수요 업종과 임차수익, 공실 및 개별 호실의 용도에 영향을 받습니다. 최근 거래가격과 수익성 검증 없이 높은 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 최기환의 실제 점유 확인. 해당 호실의 점유 시작 시점, 실제 사용 목적, 임대차계약 당사자 및 현재 사용 상태를 확인하세요. 주거 기재와 상가임대차 미상 기재가 일치하지 않습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입신고일·사업자등록일, 점유 시점, 확정일자와 관련 서류를 대조해 대항력 및 우선변제권의 성립 여부를 판단해야 합니다.
- 보증금 및 배당요구 확인. 최기환의 임차보증금과 2026.03.20 배당요구 내역을 확인하고, 실제 배당 후 매수인이 인수할 금액을 별도로 계산하세요.
- 신청채권자 배당관계 확인. 소제새마을금고의 청구액 141,350,480원과 이미 말소된 것으로 표시된 과거 근저당권 사이의 관계, 실제 채권의 존속 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물과 주변 유사 근린시설의 최근 실거래, 실제 임대료 및 공실 상태를 조사하세요. 감정가 268,000,000원이 현 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.
- 실질취득금액 산정. 낙찰가에 인수 보증금과 취득·명도 비용 등을 반영해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 신건과 유찰 후 가격 모두 실질취득 기준으로 비교할 수 없습니다.
- 용도 및 업종 확인. 공부상 의원·현황 사무실의 적법한 사용 여부와 향후 임대·매각 시 적용될 제한을 관계기관과 건축물대장 원본으로 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 기타 미납 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 신고자료, 배당요구 및 경매기록을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제 인수금액”
아산 빅토리아빌 308호는 KTX천안아산역 인근이라는 입지적 특징과 등기상 매각으로 소멸할 권리가 구분되는 근린시설입니다. 그러나 현재 확인된 정보만으로는 안전한 낙찰금액이나 실질취득금액을 제시할 수 없습니다.
실제 임차인 최기환 1명의 보증금·대항력·우선변제권이 미상이고, 매각물건명세서상 상가임대차관계도 확인되지 않았습니다. 경매신청채권자 소제새마을금고의 청구액 141,350,480원이 예상배당에서 제외된 문제도 남아 있습니다. 여기에 근린시설의 현재 시세를 판단할 최근 실거래 근거까지 확인되지 않은 상태입니다.
따라서 단순히 신건 최저가 268,000,000원이라는 숫자나 회차별 유찰가격만으로 저렴한 물건이라고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질 부담액은 낙찰가보다 높아질 수 있기 때문입니다.
결론은 입찰 보류 및 핵심 권리 재확인입니다. 임차보증금과 대항력, 신청채권의 실제 배당관계, 최근 시세가 확인된 이후에야 가격 경쟁력과 투자 가능성을 평가할 수 있습니다. 이 물건은 유찰을 기다리는 것보다 먼저 인수 위험을 확인하는 것이 우선입니다.
